Игры разума на рынке жилья: поединок покупателей и продавцов
О тенденциях вторичного рынка недвижимости в Москве и Подмосковье рассказывает Жанна БОГОСЛОВСКАЯ, Руководитель Отдела вторичного рыка Таганского отделения Группы Компаний МГСН – Московской Городской Службы Недвижимости.
Февральские морозы: «охлаждение» на рынке жилья
Оценивая «зимние» тенденции рынка недвижимости (с декабря прошлого и по февраль текущего года), можно говорить о том, что в этот период рынок был несколько замороженным, что логично с учетом погодных условий. Однако даже если оценивать итоги февраля как период определенного охлаждения спроса (аналитики говорят об остановке роста цен, а на опыте МГСН я могу говорить даже о снижении цен на 3-5% в самом дешевом сегменте жилья типа старой панели старше 30 лет), вполне понятно, что отнюдь не погода оказывает такое влияние на рынок…
Игры разума: поединок покупателей и продавцов
Действительно, такая ситуация на рынке, когда продавец стремится скорее продать свое жилье (так как цены еще по итогам прошлого года достигли своего пика и дальнейшего роста не предвидится), а покупатель уже приготовился к широкому выбору (и не планирует в панике покупать первую подвернувшуюся под руку квартиру), вызвана скорее здравым смыслом, нежели зимними холодами. Сегодня (и с наступлением весны эта тенденция только усилится) рынок вошел в ту здоровую стадию, когда корректировка цен все же происходит, но связана она уже не с психологическими факторами (такими как ажиотажный спрос покупателей в ответ на действия постоянно играющих на повышение продавцов в 2006 году), а с восстанавливающимся равновесием между ценой и качеством предлагаемого жилья.
Будет все в порядке: упорядочивание цен на рынке жилья
Иными словами, если на опыте прошлого года самое дешевое жилье в старых панельных домах просто мгновенно «вымывалось» с рынка, то сейчас покупатели стали разборчивее и наибольшим спросом пользуется жилье в современных домах с квартирами улучшенной планировки не старше 15 лет. И как следствие цены, завышенные не из-за качества недвижимости, а из-за желания получить более высокую прибыль (тот самый психологический фактор), сегодня неминуемо корректируются вниз, что видно на примере той же старой панели, которая в 2006-м дорожала стремительными темпами как самая востребованная недвижимость на вторичном рынке.
Шаг сильной фиксации: инвесторы спешат зафиксировать прибыль
Однако хоть в целом сегодняшнюю ситуацию на рынке я назвала бы скорее обнадеживающей, чем замороженной, некоторые покупатели-2005(2006), которые приобрели квартиры на вторичке с целью инвестирования средств, сегодня стремятся «зафиксировать» свою прибыль. Это означает, что, наблюдая сегодняшнюю стагнацию на рынке и будучи напуганными незначительными корректировками цен вниз (хотя любые цифровые значения, описывающие сегодняшний ценовой спад я бы назвала «средней температурой по больнице», так как цены на некоторые типы жилья не только не снижаются, но и имеют тенденцию к росту), они стремятся продать эту недвижимость и получить в свое распоряжение свободные денежные средства, чем только усиливают имеющейся перекос между предложением и спросом.
Зона риска: неправильная оценка продаваемого жилья
И тем не менее тенденция к упорядочиванию рынка, дающая возможность работать в нормальных экономических условиях, сегодня очевидна. Однако при этом, для того, чтобы совершать операции с жильем (будь то покупка, продажа, альтернативный обмен) наиболее выгодно, для потенциальных клиентов агентств недвижимости особенную важность приобретает правильная, грамотная оценка реализуемой недвижимости специалистами рынка. Именно профессиональный подход риэлторов к ценообразованию важен сегодня как никогда ранее, так как правильно назначенная стоимость жилья (не завышенная и не заниженная), позволяет сегодня реализовать продаваемое жилье в оперативные сроки и с минимальными ценовыми рисками.
Оценивая «зимние» тенденции рынка недвижимости (с декабря прошлого и по февраль текущего года), можно говорить о том, что в этот период рынок был несколько замороженным, что логично с учетом погодных условий. Однако даже если оценивать итоги февраля как период определенного охлаждения спроса (аналитики говорят об остановке роста цен, а на опыте МГСН я могу говорить даже о снижении цен на 3-5% в самом дешевом сегменте жилья типа старой панели старше 30 лет), вполне понятно, что отнюдь не погода оказывает такое влияние на рынок…
Игры разума: поединок покупателей и продавцов
Действительно, такая ситуация на рынке, когда продавец стремится скорее продать свое жилье (так как цены еще по итогам прошлого года достигли своего пика и дальнейшего роста не предвидится), а покупатель уже приготовился к широкому выбору (и не планирует в панике покупать первую подвернувшуюся под руку квартиру), вызвана скорее здравым смыслом, нежели зимними холодами. Сегодня (и с наступлением весны эта тенденция только усилится) рынок вошел в ту здоровую стадию, когда корректировка цен все же происходит, но связана она уже не с психологическими факторами (такими как ажиотажный спрос покупателей в ответ на действия постоянно играющих на повышение продавцов в 2006 году), а с восстанавливающимся равновесием между ценой и качеством предлагаемого жилья.
Будет все в порядке: упорядочивание цен на рынке жилья
Иными словами, если на опыте прошлого года самое дешевое жилье в старых панельных домах просто мгновенно «вымывалось» с рынка, то сейчас покупатели стали разборчивее и наибольшим спросом пользуется жилье в современных домах с квартирами улучшенной планировки не старше 15 лет. И как следствие цены, завышенные не из-за качества недвижимости, а из-за желания получить более высокую прибыль (тот самый психологический фактор), сегодня неминуемо корректируются вниз, что видно на примере той же старой панели, которая в 2006-м дорожала стремительными темпами как самая востребованная недвижимость на вторичном рынке.
Шаг сильной фиксации: инвесторы спешат зафиксировать прибыль
Однако хоть в целом сегодняшнюю ситуацию на рынке я назвала бы скорее обнадеживающей, чем замороженной, некоторые покупатели-2005(2006), которые приобрели квартиры на вторичке с целью инвестирования средств, сегодня стремятся «зафиксировать» свою прибыль. Это означает, что, наблюдая сегодняшнюю стагнацию на рынке и будучи напуганными незначительными корректировками цен вниз (хотя любые цифровые значения, описывающие сегодняшний ценовой спад я бы назвала «средней температурой по больнице», так как цены на некоторые типы жилья не только не снижаются, но и имеют тенденцию к росту), они стремятся продать эту недвижимость и получить в свое распоряжение свободные денежные средства, чем только усиливают имеющейся перекос между предложением и спросом.
Зона риска: неправильная оценка продаваемого жилья
И тем не менее тенденция к упорядочиванию рынка, дающая возможность работать в нормальных экономических условиях, сегодня очевидна. Однако при этом, для того, чтобы совершать операции с жильем (будь то покупка, продажа, альтернативный обмен) наиболее выгодно, для потенциальных клиентов агентств недвижимости особенную важность приобретает правильная, грамотная оценка реализуемой недвижимости специалистами рынка. Именно профессиональный подход риэлторов к ценообразованию важен сегодня как никогда ранее, так как правильно назначенная стоимость жилья (не завышенная и не заниженная), позволяет сегодня реализовать продаваемое жилье в оперативные сроки и с минимальными ценовыми рисками.