Аналитический центр ГК МИЦ: несовершеннолетний продавец - нюансы сделки

Рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК МИЦ: «Согласно действующему законодательству всех граждан российского государства в возрасте до восемнадцати лет можно условно разделить на две категории. При этом первая категория - малолетние граждане, которым еще не исполнилось четырнадцать лет, вторая - несовершеннолетние жители нашей страны, которым уже исполнилось четырнадцать, но еще нет восемнадцати лет. При этом важно знать, что малолетние граждане не могут совершать самостоятельно никаких сделок. Все сделки заключаются только законными представителями, коими могут быть либо родители, либо лица, их заменяющие. Несовершеннолетние же граждане могут совершать сделки, в том числе и подписывать документы, но лишь с письменного разрешения законных представителей».
Таким образом, особенность сделки с недвижимостью, собственником которой является лицо, не достигшее восемнадцати лет, заключается в том, что в ней в обязательном порядке участвует его законный представитель. Однако и здесь есть нюанс - лицо, являющееся законным представителем, не имеет права дать письменное согласие на сделку без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства. Всякая сделка с недвижимостью, в которой затрагиваются права несовершеннолетних, проходит под строгим контролем государственных органов опеки и попечительства. При этом надо учитывать, что без наличия их согласия договор купли-продажи не пройдет государственную регистрацию - значит, сделка не будет признана состоявшейся.
«Безусловно, необходимо понимать, что каждый случай продажи недвижимости несовершеннолетним собственником рассматривается в соответствующей инстанции в индивидуальном порядке, при этом решение всегда выносится с учетом интересов ребенка, а именно - ни в коем случае не должны ухудшаться его жилищные условия. Например, площадь квартиры или доли в ней, а также стоимость не могут быть меньше, чем это было до сделки. Иногда бывает, что соблюсти данное условие невозможно, в этом случае, на имя ребенка должен быть открыт расчетный счет в одном из банков. Именно на данный счет в полной мере должны быть переведены средства от его доли в продаваемом объекте недвижимости», - продолжает Дарья.
Но существуют и те ситуации, когда несовершеннолетний гражданин вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимым имуществом, причем без чьего-либо согласия. Это возможно в ситуации, когда несовершеннолетний гражданин вступил в брак или прошел процедуру эмансипации. Она подразумевает, что несовершеннолетний гражданин в возрасте старше шестнадцати лет имеет официальное место работы или занимается индивидуальной предпринимательской деятельности. Эмансипация проводится органами опеки при обязательном согласии на это законных представителей. С момента эмансипации или признания несовершеннолетнего полностью дееспособным, он имеет полное право самостоятельно распоряжаться любым своим имуществом, в том числе и продавать, принадлежащую ему недвижимость, причем ни органы опеки, ни законные представители в процесс совершения сделок вмешиваться не могут, да и их согласие в этом случае совершенно не требуется. Надо понимать, что и оспорить заключенную несовершеннолетним ребенком сделку также будет невозможно.
Подведем итог. Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются одними из самых сложных. Порядок проведения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, оформленный договор может быть признан недействительным. Чтобы совершить ту или иную сделку с квартирой (даже обмен), собственником которой является несовершеннолетний, необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение сегодня не требуется, если ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником (раньше закон защищал и эту категорию несовершеннолетних).