Компания Welhome подвела итоги 2011 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Консалтинговая компания Welhome подвела итоги 2011 года на рынке торговой недвижимости Москвы и представила возможные сценарии развития рынка в 2012 году. По оценкам экспертов компании Welhome, в 2012 году к вводу заявлено порядка 420 тыс. кв. м торговых площадей, при этом 41% от заявленных к вводу объектов приходится на Южный административный округ.
Основной тенденцией 2011 года является снижение объемов ввода новых торговых площадей. По итогам года введено рекордно малое количество площадей, начиная с 2008 года.
По данным на конец декабря 2011 г. за год в Москве введено 6 новых торговых объектов общей площадью 177,3 тыс. кв. м GLA. Это самый низкий показатель ввода за последние 4 года, в 2,4 раза меньше аналогичного показателя 2010 года. Таким образом, площадь открытых в 2011 году объектов составила 54% от площади заявленных к вводу в начале года.
Наблюдается также уменьшение масштабов вводимых объектов по сравнению с предыдущими годами, когда были введены такие крупные объекты, как ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (170 тыс.кв. м GLA), ТРЦ «Вегас» (124 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Гагаринский» (70 тыс. кв. м GLA).
При этом, из 6 введенных объектов только 2 относятся к торговым центрам, 4 оставшихся объекта являются частью многофункциональных комплексов. Из крупных торговых центров в 2011 году был введен только ТРЦ «АфиМолл Сити» (114,0 тыс. кв. м GLA). Арендуемая площадь каждого из остальных введенных в 2011 году объектов составляет 20 тыс. кв. м и менее.
В 2012 году анонсирован ввод 15 торговых центров различных форматов (порядка 420 тыс. кв. м GLA). Наиболее крупным проектом является ТРК «Ривер Молл» (88,5 тыс. кв. м GLA), ввод которого неоднократно переносился из-за проблем с финансированием. Помимо названного торгового объекта крупных проектов больше не анонсировано.
Наибольший объем заявленных к вводу объектов приходится на Южный административный округ, среди крупных объектов анонсированы такие, как ТРЦ «Москворечье» (21,0 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «Ривер Молл» (88,5 тыс. кв. м GLA). За пределами МКАД заявлено к вводу 3 объекта в формате аутлет-центра: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и Vnukovo Outlet Village.
Наименьший объем будущего ввода приходится на центр и северо-запад Москвы. В ЦАО в IV квартале 2011 г. была заявлена к вводу торговая галерея в составе гостиницы «Москва». Тем не менее, ввод был перенесен на 2012 год. Других качественных торговых объектов в центре города не анонсировано и в ближайшей перспективе, вероятнее всего, не появится в связи с ограничением строительства коммерческих объектов в центре.
На декабрь 2011 г. уровень вакантных площадей в среднем по Москве в качественных торговых центрах составляет порядка 4-5%. В кризисный период и до сих пор заметна дифференциация рынка. В крупных торговых центрах, открывшихся в кризисный и посткризисный периоды, уровень вакантных площадей может достигать 7-10%. В ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», открытом в 2009 году, до сих пор остается вакантными часть помещений, та же ситуация в ТРЦ «АфиМолл Сити», ТРЦ «Вегас».
Вместе с тем сетевые ритейлеры, в том числе иностранные, продолжают активное развитие. В 2011 году на рынок вышли такие бренды, как Banana Republic (одежда и обувь, американский бренд), K-Rauta (финский гипермаркет DIY), Vinberry (гипермаркет алкогольной продукции), Victoria’s Secret (женское белье). О развитии и расширении своих сетей в 2012 году заявили такие компании, как «О’Кей», «Метрика», «Эконика-обувь», re:Store, «Азбука Вкуса».
В 2011 году было заключено несколько крупных инвестиционных сделок по приобретению торговых объектов. В июне структуры Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова приобрели ТЦ «Калужский» (57 тыс. кв.м) у компании Z-Build и MCG.
Также в июне МТЗ «Рубин» продал ТРЦ «Филион» (128 тыс. кв. м) и ТК «Горбушкин Двор» (60 тыс. кв. м). Новыми владельцами стали структуры Юрия и Алексея Хотиных.
Инвестиционная компания «РМБ Инвест» приобрела 3 торговых центра «МетроМаркет» у компании Capital Group.
Ставки аренды в качественных торговых центрах Москвы в 2011 г. увеличились на 7-10%.
Увеличение средних ставок произошло в успешных торговых центрах, заполняемость которых близка к 100%. В объектах с большой долей пустующих площадей предпосылок к увеличению ставок не было. Этот факт также свидетельствует о выраженной дифференциации рынка на успешные и менее успешные проекты, сложившейся в период кризиса.
Эксплуатационные расходы в качественных торговых центрах находятся на уровне $100-150 за кв. м. в год.
Поскольку ритейлеры продолжают активно развиваться и анонсировать планы по расширению сетей, в ближайшей перспективе возможен рост арендных ставок в лучших торговых центрах.
В сегменте торговой недвижимости, как и в других сегментах рынка, сказывается влияние новой политики московских властей. В связи с многочисленным расторжением инвестиционных контрактов новых проектов пока не анонсируется. Реализация большинства заявленных проектов была начата еще до кризиса.
В 2011 году наметилась еще одна тенденция в сфере торговой недвижимости, продвигаемая властями города. Департамент торговли и услуг г. Москвы представил концепцию развития оптовой и розничной торговли в городе. Программа предполагает развитие торговли в формате районных торговых объектов шаговой доступности площадью не более 3 000 кв. м.
В условиях неопределенной экономической и политической ситуации в 2012 году эксперты компании Welhome не прогнозируют роста основных показателей в сегменте торговой недвижимости. Вакантные площади, напротив, будут постепенно уменьшаться в связи с сокращением ввода новых объектов.
По мнению экспертов компании Welhome, девелоперы, вероятнее всего, направят свою активность в Московскую область и в регионы, поскольку сложившаяся в Москве ситуация пока не позволяет выводить на рынок новые крупные торговые объекты.