Рынок индустриальных парков России: 60% всех объектов не соответствуют заявленным критериям
Индустриальные парки, хорошо известные на Западе, для России же этот сегмент довольно новый. За 2011 год, по данным инвестиционно-девелоперской компании RDI Group, количество индустриальных парков разной степени готовности увеличилось на 10-15% и составило порядка 230 объектов.
В целом, Москва и Московская область лидируют по количеству интересных качественных проектов. Здесь более 30 объектов. Для российских реалий это совсем не мало, поскольку реально функционируют лишь порядка 50-55 индустриальных парков, а 60% всех объектов обозначенных как индустриальный парк вообще не соответствуют ряду критериев, обязательных для этого типа проектов.
Комментирует Дмитрий Новожилов, Директор программы «Индустриальная складская недвижимость» компании RDI Group: «Сегодняшний хаос в этом сегменте говорит в первую очередь о привлекательности индустриальных парков и больших перспективах этого вида проектов. Протекционистские меры правительства и благоприятная экономическая ситуация в стране оказали значительное стимулирующее влияние на развитие производства». Наиболее активно развиваются автомобилестроение, производство продуктов питания, бытовой техники, продукции FMCG. Фактически, каждый крупный производитель уже имеет свое производство в России. При этом спрос на индустриальные площади не удовлетворен. Особенно остро дефицит ощущают средние производственные предприятия, которым не под силу построить с нуля завод, как делают промышленные гиганты.
В такой ситуации развитие индустриальных парков оказалось логичным решением, опробованном на Западе. Дмитрий Новожилов: «Индустриальные парки позволяют инвесторам решить большое количество сложностей, связанных со строительством, подключением инженерных коммуникаций, способствуют сокращению сроков девелопмента проекта – соответственно создают максимально комфортные условия для выхода в тот или иной регион. Не удивительно, что на волне спроса появилось и немало спекулятивных проектов. Понятно, что они будут в будущем выбиты с рынка. Более того, первый период ажиотажного интереса к индустриальным паркам уже позади, теперь потребители способны трезво оценивать предложения и становятся все взыскательней».
Этот тренд характерен для всех сегментов рынка индустриальной недвижимости. Например, складской рынок, бывший долгое время крайне инертным, сейчас столкнулся с качественными изменениями в запросах со стороны покупателей и арендаторов, и теперь девелоперы вынуждены добавлять в свои проекты дополнительные опции, не предусмотренные даже местными стандартами А класса. Схожую картину сейчас можно наблюдать на рынке индустриальных парков, где основную массу арендаторов составляют западные компании и их российские партнеры. Известно, что западные клиенты наиболее требовательны к качеству, поскольку связаны жесткими внутрикорпоративными стандартами, обязательными в Западной Европе и США, но еще не получившими широкого распространения в России. Известны, например, случаи, когда иностранные компании вынуждены были тормозить свою экспансию в России, поскольку не могли найти помещения, соответствующие нормам противопожарной безопасности FM Global, только недавно появившимся на российских складах.
У индустриальных парков в России хорошие перспективы, поскольку ощущается достаточно большой спрос на подобную недвижимость. При этом, наивно было бы говорить о скором буме. Это один из наиболее трудоемких видов недвижимости, при этом сроки окупаемости здесь достаточно высоки (от 7 лет). Развивать такие качественные проекты непросто. При этом многое зависит от позиции властей, с которыми надо согласовывать и совместно решать ряд наиболее проблемных вопросов начиная от перевода земли в новое назначение и кончая подведением коммуникаций. Поэтому можно с уверенностью прогнозировать, что вместо повсеместного роста мы увидим ротацию игроков, решивших заявить о себе на этом рынке. Неизбежно отсеются некачественные спекулятивные проекты и проекты, запущенные новичками, не обладающими достаточным опытом.
Одним из интересных качественных проектов на рынке индустриальной недвижимости Московского региона является - Технопарк «М4», расположенный в 21 км от Москвы по Каширскому шоссе в Ленинском районе Московской области. На текущий момент данный объект является одним из самых быстроразвивающихся. Официальный запуск проекта – май 2010 года. Плановое окончание строительства – лето 2013 года. Однако с момента начала продаж в проекте реализовано 35% участков общей площадью около 40 Га. Общее количество участков под застройку – 52. Концепцией проекта предусмотрено подведение центральных коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация, телефония и интернет), а также строительство объектов инфраструктуры: водозаборный узел, объекты электро- и газоснабжения, очистные сооружения хозяйственно-бытовых и ливневых стоков, административные здания и стоянки для большегрузных автомобилей. Объем инвестиций в проект составил более $ 30 млн.
Комментирует Дмитрий Новожилов, Директор программы «Индустриальная складская недвижимость» компании RDI Group: «Сегодняшний хаос в этом сегменте говорит в первую очередь о привлекательности индустриальных парков и больших перспективах этого вида проектов. Протекционистские меры правительства и благоприятная экономическая ситуация в стране оказали значительное стимулирующее влияние на развитие производства». Наиболее активно развиваются автомобилестроение, производство продуктов питания, бытовой техники, продукции FMCG. Фактически, каждый крупный производитель уже имеет свое производство в России. При этом спрос на индустриальные площади не удовлетворен. Особенно остро дефицит ощущают средние производственные предприятия, которым не под силу построить с нуля завод, как делают промышленные гиганты.
В такой ситуации развитие индустриальных парков оказалось логичным решением, опробованном на Западе. Дмитрий Новожилов: «Индустриальные парки позволяют инвесторам решить большое количество сложностей, связанных со строительством, подключением инженерных коммуникаций, способствуют сокращению сроков девелопмента проекта – соответственно создают максимально комфортные условия для выхода в тот или иной регион. Не удивительно, что на волне спроса появилось и немало спекулятивных проектов. Понятно, что они будут в будущем выбиты с рынка. Более того, первый период ажиотажного интереса к индустриальным паркам уже позади, теперь потребители способны трезво оценивать предложения и становятся все взыскательней».
Этот тренд характерен для всех сегментов рынка индустриальной недвижимости. Например, складской рынок, бывший долгое время крайне инертным, сейчас столкнулся с качественными изменениями в запросах со стороны покупателей и арендаторов, и теперь девелоперы вынуждены добавлять в свои проекты дополнительные опции, не предусмотренные даже местными стандартами А класса. Схожую картину сейчас можно наблюдать на рынке индустриальных парков, где основную массу арендаторов составляют западные компании и их российские партнеры. Известно, что западные клиенты наиболее требовательны к качеству, поскольку связаны жесткими внутрикорпоративными стандартами, обязательными в Западной Европе и США, но еще не получившими широкого распространения в России. Известны, например, случаи, когда иностранные компании вынуждены были тормозить свою экспансию в России, поскольку не могли найти помещения, соответствующие нормам противопожарной безопасности FM Global, только недавно появившимся на российских складах.
У индустриальных парков в России хорошие перспективы, поскольку ощущается достаточно большой спрос на подобную недвижимость. При этом, наивно было бы говорить о скором буме. Это один из наиболее трудоемких видов недвижимости, при этом сроки окупаемости здесь достаточно высоки (от 7 лет). Развивать такие качественные проекты непросто. При этом многое зависит от позиции властей, с которыми надо согласовывать и совместно решать ряд наиболее проблемных вопросов начиная от перевода земли в новое назначение и кончая подведением коммуникаций. Поэтому можно с уверенностью прогнозировать, что вместо повсеместного роста мы увидим ротацию игроков, решивших заявить о себе на этом рынке. Неизбежно отсеются некачественные спекулятивные проекты и проекты, запущенные новичками, не обладающими достаточным опытом.
Одним из интересных качественных проектов на рынке индустриальной недвижимости Московского региона является - Технопарк «М4», расположенный в 21 км от Москвы по Каширскому шоссе в Ленинском районе Московской области. На текущий момент данный объект является одним из самых быстроразвивающихся. Официальный запуск проекта – май 2010 года. Плановое окончание строительства – лето 2013 года. Однако с момента начала продаж в проекте реализовано 35% участков общей площадью около 40 Га. Общее количество участков под застройку – 52. Концепцией проекта предусмотрено подведение центральных коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация, телефония и интернет), а также строительство объектов инфраструктуры: водозаборный узел, объекты электро- и газоснабжения, очистные сооружения хозяйственно-бытовых и ливневых стоков, административные здания и стоянки для большегрузных автомобилей. Объем инвестиций в проект составил более $ 30 млн.
Источник:
http://www.microgorodvlesu.ru