«Метриум Групп»: Квартальная застройка как способ организации жизни
Участники рынка обсудили на Круглом столе, организованном Медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп», базовые принципы проектирования жилых районов по квартальному принципу и преимущества такой застройки перед микрорайонной.
Курс на квартальную застройку, которая может сделать жизнь в мегаполисе более комфортной, был объявлен новой градостроительной командой во главе с главным архитектором. Подобный градостроительный подход характерен для всей Европы. «Мы подхватываем этот тренд и считаем правильным со многих точек зрения», - заявила Евгения Муринец, заместитель начальника управления Архсовета Москомархитектуры на Круглом столе «Главные тренды рынка жилой недвижимости глазами ведущих игроков», организованном Медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп» в рамках выставки «ДомЭкспо». Участники рынка обсудили на Круглом столе базовые принципы проектирования жилых районов по квартальному принципу и преимущества такой застройки перед микрорайонной.
Переход от микрорайонной застройки к квартальной - новый поворот в градостроительной политике Москвы. По словам Евгении Муринец, заместителя начальника управления Архсовета Москомархитектуры, квартальная застройка отвечает следующим критериям. «Во-первых, это разделение частного (внутренний двор) и общественного (улица) пространств, - говорит Евгения Муринец. – При этом общественная функция должна предусматривать организацию досуга и решение бытовых нужд в своем районе. Во-вторых, это разнообразие фасадов внутри квартала - уход от монотонности восприятия жилого массива путем разнообразия фасадных решений и разной высотности секций. В-третьих, это строительство не более 9 этажей – именно такая высотность была задана для территории Новой Москвы, и мы стараемся всячески поддерживать ее на новых территориях, понимая, что небольшой высотой можно сохранять заданную плотность. При этом хочу подчеркнуть, что квартальная застройка вовсе не значит, что все должно быть прямоугольным, как авеню-стрит. Она может подчеркивать формы выделенного участка, его рельефа».
Г-жа Муринец отметила, что Москва исторически застраивалась как обычный европейский город. Улица в XX-м веке носила не только транзитную функцию, но и была значимым местом для горожан. В середине XX века перед российской столицей встали другие задачи - обеспечить население жильем. Постепенно наметилась тенденция отказа от архитектурных излишеств и принципов гуманного планирования, в результате чего мы получили одинаковые фасады домов и гигантские неблагоустроенные пространства в жилой застройке. По мнению Москомархитектуры, российским проектировщикам стоит вернуться к квартальной планировке как к более выигрышной, создающей комфортную среду.
«Если посмотреть на периферийные зоны – условно между третьим транспортным кольцом и МКАДом - то можно увидеть очень много улиц, представляющих из себя пустые дороги, вдоль которых стоят торцы домов без каких-либо общественных функций, - рассказала Евгения Муринец. - Ночью по таким улицам и ходить-то страшно, потому что нет социального контроля, который обеспечивается как раз наличием общественных функций: витринами, круглосуточными магазинами, офисами и т.д. При квартальном подходе улица - это не дорога, а место, где пешеход может взаимодействовать с застройкой, что обеспечивает контролируемость и безопасность общественных пространств».
О преимуществах квартальной застройки перед микрорайонами, которыми застроено большинство спальных районных Москвы, рассказал Алексей Ильин, руководитель мастерской №1 SPEECH: «Микрорайоны обычно занимают более обширную территорию, нежели кварталы, и ограничены по периметру магистральными дорогами, тогда как кварталы - местными улицами и собственно фасадами домов. В микрорайонах здания имеют гипертрофированный масштаб, дома рассредоточены по огромным территориям без понятной и ясной логики, при этом отсутствует придомовая территория, большая часть земли в микрорайоне воспринимается жителями как «чужая», общегородская, а не личная. Для квартальной застройки, которую имеет множество исторических городов России (Тверь, Смоленск, Самара, исторический центр Москвы), характерны четкие границы, жесткая сетка улиц, замкнутые дворы. В итоге, внутриквартальную территорию люди воспринимают не как бесхозную, а как свою личную, а значит более комфортную. Квартальная застройка - это способ организации жизни».
«Микрорайонная застройка может измеряться 10 гектарами, это пространство, внутри которого нет улиц, а есть внутриквартальные проезды, - добавила Евгения Муринец. - Такая большая площадь сама по себе уже подразумевает, что дома стоят внутри дворов, причем своих дворов у них нет, и отгораживаться от других они могут только заборами. Вот и получается заборная застройка. По улице идем вдоль забора, заходим во внутрь микрорайона - там еще одни заборы. Таким образом, при микрорайонной застройке мы получаем страну заборов и неконтролируемое пространство».
В настоящее время новой квартальной застройки не так много, но она есть. В качестве примера Евгения Муринец привела проект «Коммунарка», микрогород «В лесу», отметив, что проработав год, новая команда главного архитектора уже видит результаты – все больше проектов приносят на согласование именно с квартальной застройкой.
«Все участки по-своему индивидуальны и желательно подходить в каждом случае избирательно, - подвела итог Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Если это небольшой участок, на котором дом стоит на пересечении дорог с хорошим потоком, то, конечно, по внешнему периметру вполне логично разместить на первых этажах коммерческие площади. Но если это крупная застройка в 20 га, на которых планируется построить 400 тыс. кв.м, где первый дом стоит на пересечении больших дорог, а все остальные находятся внутри квартала, то отдавать все первые этажи под коммерческую функцию может быть излишним, в каких-то проектах это приводит к переизбытку таких площадей. Поэтому я считаю, что в некоторых случаях имеет смысл делать первые этажи жилыми внутри кварталов, особенно если дома стоят не на пересечении дорог и пешеходных потоков. В противном случае могут возникнуть и возникают проблемы с поиском покупателей и арендаторов на такие помещения. В итоге у нас получается, что в одном микрорайоне в пределах 1 минуты ходьбы можно увидеть 10 аптек на первых этажах. Поэтому мы - за гибкость в решениях и индивидуальный подход к проектам».
Переход от микрорайонной застройки к квартальной - новый поворот в градостроительной политике Москвы. По словам Евгении Муринец, заместителя начальника управления Архсовета Москомархитектуры, квартальная застройка отвечает следующим критериям. «Во-первых, это разделение частного (внутренний двор) и общественного (улица) пространств, - говорит Евгения Муринец. – При этом общественная функция должна предусматривать организацию досуга и решение бытовых нужд в своем районе. Во-вторых, это разнообразие фасадов внутри квартала - уход от монотонности восприятия жилого массива путем разнообразия фасадных решений и разной высотности секций. В-третьих, это строительство не более 9 этажей – именно такая высотность была задана для территории Новой Москвы, и мы стараемся всячески поддерживать ее на новых территориях, понимая, что небольшой высотой можно сохранять заданную плотность. При этом хочу подчеркнуть, что квартальная застройка вовсе не значит, что все должно быть прямоугольным, как авеню-стрит. Она может подчеркивать формы выделенного участка, его рельефа».
Г-жа Муринец отметила, что Москва исторически застраивалась как обычный европейский город. Улица в XX-м веке носила не только транзитную функцию, но и была значимым местом для горожан. В середине XX века перед российской столицей встали другие задачи - обеспечить население жильем. Постепенно наметилась тенденция отказа от архитектурных излишеств и принципов гуманного планирования, в результате чего мы получили одинаковые фасады домов и гигантские неблагоустроенные пространства в жилой застройке. По мнению Москомархитектуры, российским проектировщикам стоит вернуться к квартальной планировке как к более выигрышной, создающей комфортную среду.
«Если посмотреть на периферийные зоны – условно между третьим транспортным кольцом и МКАДом - то можно увидеть очень много улиц, представляющих из себя пустые дороги, вдоль которых стоят торцы домов без каких-либо общественных функций, - рассказала Евгения Муринец. - Ночью по таким улицам и ходить-то страшно, потому что нет социального контроля, который обеспечивается как раз наличием общественных функций: витринами, круглосуточными магазинами, офисами и т.д. При квартальном подходе улица - это не дорога, а место, где пешеход может взаимодействовать с застройкой, что обеспечивает контролируемость и безопасность общественных пространств».
О преимуществах квартальной застройки перед микрорайонами, которыми застроено большинство спальных районных Москвы, рассказал Алексей Ильин, руководитель мастерской №1 SPEECH: «Микрорайоны обычно занимают более обширную территорию, нежели кварталы, и ограничены по периметру магистральными дорогами, тогда как кварталы - местными улицами и собственно фасадами домов. В микрорайонах здания имеют гипертрофированный масштаб, дома рассредоточены по огромным территориям без понятной и ясной логики, при этом отсутствует придомовая территория, большая часть земли в микрорайоне воспринимается жителями как «чужая», общегородская, а не личная. Для квартальной застройки, которую имеет множество исторических городов России (Тверь, Смоленск, Самара, исторический центр Москвы), характерны четкие границы, жесткая сетка улиц, замкнутые дворы. В итоге, внутриквартальную территорию люди воспринимают не как бесхозную, а как свою личную, а значит более комфортную. Квартальная застройка - это способ организации жизни».
«Микрорайонная застройка может измеряться 10 гектарами, это пространство, внутри которого нет улиц, а есть внутриквартальные проезды, - добавила Евгения Муринец. - Такая большая площадь сама по себе уже подразумевает, что дома стоят внутри дворов, причем своих дворов у них нет, и отгораживаться от других они могут только заборами. Вот и получается заборная застройка. По улице идем вдоль забора, заходим во внутрь микрорайона - там еще одни заборы. Таким образом, при микрорайонной застройке мы получаем страну заборов и неконтролируемое пространство».
В настоящее время новой квартальной застройки не так много, но она есть. В качестве примера Евгения Муринец привела проект «Коммунарка», микрогород «В лесу», отметив, что проработав год, новая команда главного архитектора уже видит результаты – все больше проектов приносят на согласование именно с квартальной застройкой.
«Все участки по-своему индивидуальны и желательно подходить в каждом случае избирательно, - подвела итог Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Если это небольшой участок, на котором дом стоит на пересечении дорог с хорошим потоком, то, конечно, по внешнему периметру вполне логично разместить на первых этажах коммерческие площади. Но если это крупная застройка в 20 га, на которых планируется построить 400 тыс. кв.м, где первый дом стоит на пересечении больших дорог, а все остальные находятся внутри квартала, то отдавать все первые этажи под коммерческую функцию может быть излишним, в каких-то проектах это приводит к переизбытку таких площадей. Поэтому я считаю, что в некоторых случаях имеет смысл делать первые этажи жилыми внутри кварталов, особенно если дома стоят не на пересечении дорог и пешеходных потоков. В противном случае могут возникнуть и возникают проблемы с поиском покупателей и арендаторов на такие помещения. В итоге у нас получается, что в одном микрорайоне в пределах 1 минуты ходьбы можно увидеть 10 аптек на первых этажах. Поэтому мы - за гибкость в решениях и индивидуальный подход к проектам».
Источник:
www.OliveDaddy.com