Эволюция новостроек на этапе реализации: как меняются проекты от старта до ввода в эксплуатацию

В эпоху точечной застройки, когда новые дома вырастали на земельных «пятачках», жилые проекты редко подвергались изменениям. Теперь, когда строительство в массе своей стало комплексным, жилые дома вводятся в эксплуатацию поочередно, а сроки реализации проектов могут растягиваться на годы, неудивительно, что многие новостройки (особенно если это КОТ*) претерпевают изменения уже после старта продаж.

Изменения могут быть разномасштабными: это касается и планов развития территорий, и транспортной инфраструктуры, и внутриквартальной инфраструктуры, и архитектурных особенностей, и так далее.

Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», рассказал о том, как эволюционируют проекты КОТ, которых сегодня в Московском регионе насчитывается не менее 65-ти с объемом жилых площадей не менее 25 млн кв. метров, что позволит обеспечить жильем свыше 815 тыс. человек.

«На этапе планирования проект делится на зоны ликвидности и функционального назначения, определяется схема инженерных сетей, транспортная инфраструктура, разрабатывается стратегия застройки и реализации всего проекта. На этапе строительства первой очереди ЖК формируется стартовая среда проекта, создается минимальная транспортная и инженерная инфраструктура, вводится часть социальных объектов, сдаются жилые корпуса эконом- и комфорт-класса. На этапе развития второй очереди, помимо ведения массовой жилой застройки, создаются дополнительные сегменты торговой и социальной инфраструктуры, формируется среда проекта и общественных пространств. И только на этапе реализации третьей и последующей очередей среда проекта становится сформированной, начинается освоение наиболее ликвидных участков и зон, здесь могут появиться жилые объекты повышенной комфортности и т.д., полностью формируется система общественного транспорта», – рассказал Сергей Лобжанидзе.

Проект «Белые Росы» (г. Котельники) с жилыми корпусами, апартаментами, общественно-деловым центром является примером ответственного подхода девелопера к развитию территории. Об этом рассказала Елена Бозукова, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «СтройКомфорт»: «ЖК «Белые Росы» расположен рядом с Кузьминским лесопарком, в то же время у него прекрасная транспортная доступность – осенью 2014 года планируется открытие станции метро «Котельники», которая будет находиться в нескольких минутах ходьбы от жилых корпусов. Время в пути до центра Москвы на метро составит чуть больше 20 минут. Также в «Белых Росах» предусмотрены уникальные опции: бассейн для грудничков и станция подзарядки автомобилей.
Продажи квартир здесь стартовали в декабре 2013 года, и мы столкнулись с необходимостью внести изменения в проект, стремясь учесть пожелания покупателей. Так, например, была изменена квартирография: вместо слишком просторных однокомнатных квартир с двумя санузлами здесь появились более востребованные «двушки» и «однушки» меньшей площади. Для удобства будущих жильцов комплекса часть квартир и апартаменты будут продаваться с отделкой».

Иногда девелоперы вносят изменения в проект не в угоду спросу и потребителю, а под влиянием иных факторов. Об этом рассказала Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой»: «Сегодня покупатели жилья ожидают, что проекты будут прорисованы до мелочей, вплоть до элементов декора и цветовых решений. И девелоперы, даже если они принимают решение улучшить фасады, стараются советоваться с теми, кто уже приобрел квартиры, собирают фокус-группы будущих жильцов. Степень изменений зависит от того, контролирует ли их архитектор: если автор проекта сопровождает его до завершения строительства, чаще всего, обещая концепция не меняется (пример – «Итальянский квартал»). Хотя могут, например, поменяться планировочные решения – не всегда это происходит из-за спроса, а под влиянием технических факторов. Бывает, что спроектировали балконы и террасы, а в итоге проект меняется вплоть до отсутствия этих элементов. Есть и примеры более радикальных изменений. Например, в одном из элитных проектов в ЦАО изначально планировалась обширная подземная часть (практически «город в городе»), озеро на территории. Затем сообщалось о том, что строится несколько дополнительных жилых корпусов, а озера в проекте уже нет; через какое-то время решили, что озеро все-таки будет. Безусловно, это могло вызвать волнения среди тех, кто покупал квартиры на раннем этапе строительства.

Что касается претензий покупателей, которые поверили рекламным буклетам, то едва ли можно привлечь к ответственности девелопера, если подобные объекты инфраструктуры не были предусмотрены проектной декларацией. Оштрафовать строительную компанию могут разве что за недостоверную рекламу.

Но негативных примеров на рынке не много. Гораздо чаще проекты улучшают, нежели портят».


*КОТ – проекты комплексного освоения территорий с жилой площадью свыше 200 тыс. кв. метров.