Как выбрать надежного застройщика? ТОП-5 основных опасений покупателя новостройки

Инна Орлова, руководитель аналитического центра компании Urban Group, рассказала о том, на какие ключевые критерии нужно ориентироваться покупателю, который решил приобрести квартиру в новостройке. Условно это два больших блока: сложившаяся репутация застройщика и качество объектов строительства.

Репутация строительной компании складывается из следующих факторов:
- портфель реализованных проектов;
- структура бизнеса (наиболее надежны – компании полного цикла, например, холдинги с собственными производственными предприятиями);
- форма реализации построенного жилья (договоры долевого участия, то есть 214-ФЗ);
- серьезные финансовые партнеры (банки с госучастием).

«Так, если проекты компании аккредитованы в крупных банках – таких как Сбербанк, ВТБ24 и других, это является позитивным фактором, так как кредиторы тщательно проверяют всю документацию не только по конкретному проекту, но и уставные документы самого застройщика. Кроме того, если застройщик участвует в программе субсидированной ипотеки, это еще один плюс, так как для участия в данной программе и банки, и сам застройщик должны соответствовать стандартам надежности, выдвинутым Минфином», – подчеркнула Инна Орлова.

Руководитель отдела продаж компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Барабанова дополнила, что крупные агентства недвижимости также предпочитают сотрудничать с надежными, проверенными застройщиками. При этом жилой проект в портфеле компании может быть первым, однако это не означает, что девелопер не имеет опыта: «В нашей практике уже случалось брать на реализацию первые жилые проекты строительных компаний – такие, как «Новое Бутово», «Белые Росы», «Жилой квартал 9-18», «Мичурино-Запад». Покупателю жилья компании, строящие данные объекты, были не знакомы, однако эти же девелоперы на тот момент обладали серьезным опытом, например, в промышленном строительстве, в коммерческой недвижимости и так далее, что является несомненным преимуществом».

Также эксперты компании «БЕСТ-Новострой» и Urban Group отметили, что покупателей первичного жилья в основном тревожат следующие опасения:

- Риск возникновения долгостроя.
- Затянутое оформление прав собственности.
- Низкое качество строительства.
- Отсутствие обещанной инфраструктуры.
- Невозможность впоследствии выгодно перепродать квартиру.

По каждому из пунктов можно подстраховаться:

- выбрать новостройку, которая продается только по ДДУ (ФЗ-214), проверить три основных документа застройщика: проектная декларация, разрешение на строительство, право на земельный участок. Земельный участок может быть как в собственности застройщика, так и в аренде – как на 49 лет, так и меньше, главное, чтобы срок аренды превышал срок, когда объект планируется ввести в эксплуатацию. «У многих вызывает вопрос наличие у застройщика дебиторской задолженности, которую часто отражают в проектной декларации. На самом деле это отражает сумму средств, полученных от уже проданных девелопером квартир», - объясняет Ирина Барабанова.

- если дом введен в эксплуатацию, а застройщик не спешит подписывать акт приемки-передачи, выдавать ключи и оформлять право собственности, покупатель квартиры вправе сделать это через суд. Данная процедура уже давно технически отработана и не занимает много времени.

- когда подписан акт о вводе дома в эксплуатацию – это означает, что проект прошел государственную проверку и соответствует всем нормативам и требованиям. В любом случае, у каждого дома, согласно Градостроительному кодексу, есть гарантийный срок – 5 лет, в течение которых застройщик обязан устранять обнаруженные или возникающие по ходу эксплуатации недоделки, связанные с конструктивом дома (кровля, стены и т.д.), местами общего пользования и т.д.

- проекты точечной застройки рискуют остаться без собственной инфраструктуры. А вот если строится масштабный микрорайон или квартал, в нем должны быть и школа, и детский сад, а также поликлиника. Чаще всего первые этажи домов сегодня являются нежилыми, поэтому они используются под торговлю и предприятия сервиса: это гарантия того, что минимальная инфраструктура в жилом комплексе появится практически сразу после того, как первая очередь будет введена в эксплуатацию. Если строится микрорайон на 500, 700 тыс. кв. метров жилья или более, там будет предусмотрен и свой торгово-развлекательный центр. Примеры: «Новое Бутово», «Новые Ватутинки», «Город на реке Тушино-2018» и другие.

- на ликвидность жилья (возможность его быстро перепродать) влияет не только бюджет покупки (а он зависит от площади квартиры), но и общие потребительские характеристики объекта. Инна Орлова комментирует: «Выбирая объект для инвестирования средств, думайте о том, кто впоследствии будет приобретать его для жизни, ведь в конечном счете, все квартиры покупают для того, чтобы жить в них. На мой взгляд, наиболее ликвидными являются те квартиры, в которых при оптимизированной стоимости не ущемлена функция проживания. Именно поэтому компактные «двушки» и «однушки» с двумя окнами, как, например, в ЖК «Солнечная система», – отличный вариант, они остаются крайне востребованными у покупателей».