Девелопмент в текущих условиях. Как строить в кризис?
Девелоперский бизнес исторически является, с одной стороны делом прибыльным, с другой - достаточно рискованным. С какими проблемами сталкиваются сегодня девелоперы, обсуждали на пресс-конференции, посвященной презентации малоэтажного жилого комплекса SAMPO.
Девелоперский бизнес исторически является, с одной стороны делом прибыльным, с другой - достаточно рискованным. С какими проблемами сталкиваются сегодня девелоперы, обсуждали на пресс-конференции, посвященной презентации малоэтажного жилого комплекса SAMPO.
Пожалуй, самая главная проблема, которая встает перед российскими девелоперами – постоянно меняющиеся «правила игры». По словам финансового директора ООО «Микрорайон Кантри» (застройщика ЖК SAMPO) Андрея Корчагина, градостроительные нормы Московской области за последние три года менялись дважды. И нельзя сказать, что жизнь девелопера от этих нововведений стала легче.
«Сегодня при проектировании жилого комплекса численность населения рассчитывается, исходя из нормы 28 кв. м. площади на одного человека, - пояснил Андрей Корчагин. - Ранее этот параметр варьировался в пределах 25-50 кв. м на человека. А от этого показателя зависит количество требуемых парковок, мест в школах, детских садах и т.д. Естественно, девелоперы старались делать расчеты таким образом, чтобы на каждого жителя приходилась максимально возможная площадь, тем самым снижая нагрузку. Сейчас такой возможности уже нет. Помимо этого были увеличены и сами нормативы по обеспеченности жителей местами в социальных учреждениях, особенно в части количества мест в детских садиках. Так, если раньше на 1000 жителей было достаточно 35 мест, то теперь необходимо 65.
После пересмотра нормативов нам пришлось скорректировать концепцию жилого комплекса и запроектировать в 1,5 раза больше детских садов, в 2 раза больше школ, а также на 20% больше машиномест. Естественно, для нас это обернулось существенным ростом затрат, однако мы прекрасно понимаем, что увеличение инфраструктурной нагрузки было продиктовано объективной проблемой острой нехватки социальных объектов в Московской области, и, разумеется, выполним все необходимые требования для создания в поселке полноценной инфраструктуры».
Помимо ужесточения нормативов, изменилась и процедура согласования проекта. Если ранее разрешение на строительство можно было получить на уровне администрации района, то теперь это стало возможно только после одобрения на уровне области. «Проекты площадью более 300 тыс. кв. м рассматриваются сегодня при личном участии Губернатора МО, - сообщил Андрей Корчагин. - Мы тоже прошли этот путь и убедили руководство МО в эффективности и полезности нашего проекта. В результате, были получены все необходимые разрешительные документы. Благодаря этому квартиры реализуются по договорам участия в долевом строительстве, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ».
Однако даже после прохождения всех бюрократических инстанций и получения официальных согласований, девелопер может столкнуться с трудностями иного характера. Экономика тоже может преподнести свои «сюрпризы». Сегодня фактически все застройщики вынуждены бороться с последствиями экономических потрясений второй половины 2014 года. По мнению Андрея Корчагина, на строительную отрасль в наибольшей степени повлияли:
• падение цен на нефть в 2 раза,
• резкий рост курса доллара и евро,
• повышение ключевой ставки до 17%,
• ипотечный кризис – заградительные процентные ставки по ипотеке для покупателей новостроек,
• увеличение ставок кредитования для девелоперских проектов.
К счастью, острые кризисные тенденции продолжались не долго. В течение 1 квартала 2015 года ключевая ставка снижалась несколько раз и сегодня составляет 12,5%. Кроме того, произошла стабилизация курса национальной валюты, появилась госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, а цена на нефть находится на уровне $63-65 за баррель, что, безусловно, лучше, чем $45-50, особенно для страны, которая 70-80% доходов получает от экспорта нефти и газа.
«Конечно, нас, как и всех игроков рынка, коснулись экономические изменения, произошедшие в стране в конце прошлого года, - отметил Андрей Корчагин. – Для компенсации негативных последствий мы предприняли определенные шаги по минимизации и перераспределению рисков. Во-первых, мы получали только долгосрочное финансирование в рублях, поэтому резкое повышение ставок не сказалось на нашей финансовой нагрузке. Во-вторых, благородя сотрудничеству с Банком ЗЕНИТ и программе господдержки ипотеки, покупателям были предложены уникальные для сегодняшнего рынка условия по ипотечному кредитованию – всего 9,5% годовых, а также военная ипотека с максимальным лимитом кредитования до 3 млн рублей, что является сегодня беспрецедентным предложением на рынке. Также наш проект был аккредитован в крупнейших розничных банках страны: Сбербанке, «ВТБ24», «Банке Москвы» и др. В-третьих, 95% всех используемых строительных материалов в проекте - отечественного производства, поэтому рост курса доллара никак не повлиял на их стоимость. В результате, совокупность всех этих факторов позволяет предложить нашим покупателям самые привлекательные цены при высоком уровне качества строительства, которое обеспечивают наши финские подрядчики».
На сегодняшний день все дома первой очереди ЖК SAMPO находятся на высокой стадии готовности. В ближайшие дни на объекте будет подключено электричество по постоянной схеме, ведется строительство собственного водозаборного узла и очистных сооружений, которые будут готовы к моменту заселения первой очереди.
«Несмотря на все риски, девелоперский бизнес по-прежнему остается одним из самых интересных и выгодных, – резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Как показывает практика, фактически при строительстве любого жилого комплекса у девелопера возникают те или иные трудности. По-прежнему остаются актуальными вопросы импортозамещения, обеспечения транспортной доступности, наличия должного количества объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, а также рабочих мест. Кроме того, до сих пор нет четкого механизма взаимодействия между властями и застройщиками. И если с последней проблемой, вероятно, девелопер ничего не может сделать, то в остальном грамотный подход поможет максимально снизить потенциальные риски. Как раз таким примером является работа девелопера ООО «Микрорайон Кантри», который реализует ЖК SAMPO. Команда профессионалов, которую удалось собрать, а также поддержка крупнейшего Банка ЗЕНИТ является одним из главных факторов успеха проекта».
Пожалуй, самая главная проблема, которая встает перед российскими девелоперами – постоянно меняющиеся «правила игры». По словам финансового директора ООО «Микрорайон Кантри» (застройщика ЖК SAMPO) Андрея Корчагина, градостроительные нормы Московской области за последние три года менялись дважды. И нельзя сказать, что жизнь девелопера от этих нововведений стала легче.
«Сегодня при проектировании жилого комплекса численность населения рассчитывается, исходя из нормы 28 кв. м. площади на одного человека, - пояснил Андрей Корчагин. - Ранее этот параметр варьировался в пределах 25-50 кв. м на человека. А от этого показателя зависит количество требуемых парковок, мест в школах, детских садах и т.д. Естественно, девелоперы старались делать расчеты таким образом, чтобы на каждого жителя приходилась максимально возможная площадь, тем самым снижая нагрузку. Сейчас такой возможности уже нет. Помимо этого были увеличены и сами нормативы по обеспеченности жителей местами в социальных учреждениях, особенно в части количества мест в детских садиках. Так, если раньше на 1000 жителей было достаточно 35 мест, то теперь необходимо 65.
После пересмотра нормативов нам пришлось скорректировать концепцию жилого комплекса и запроектировать в 1,5 раза больше детских садов, в 2 раза больше школ, а также на 20% больше машиномест. Естественно, для нас это обернулось существенным ростом затрат, однако мы прекрасно понимаем, что увеличение инфраструктурной нагрузки было продиктовано объективной проблемой острой нехватки социальных объектов в Московской области, и, разумеется, выполним все необходимые требования для создания в поселке полноценной инфраструктуры».
Помимо ужесточения нормативов, изменилась и процедура согласования проекта. Если ранее разрешение на строительство можно было получить на уровне администрации района, то теперь это стало возможно только после одобрения на уровне области. «Проекты площадью более 300 тыс. кв. м рассматриваются сегодня при личном участии Губернатора МО, - сообщил Андрей Корчагин. - Мы тоже прошли этот путь и убедили руководство МО в эффективности и полезности нашего проекта. В результате, были получены все необходимые разрешительные документы. Благодаря этому квартиры реализуются по договорам участия в долевом строительстве, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ».
Однако даже после прохождения всех бюрократических инстанций и получения официальных согласований, девелопер может столкнуться с трудностями иного характера. Экономика тоже может преподнести свои «сюрпризы». Сегодня фактически все застройщики вынуждены бороться с последствиями экономических потрясений второй половины 2014 года. По мнению Андрея Корчагина, на строительную отрасль в наибольшей степени повлияли:
• падение цен на нефть в 2 раза,
• резкий рост курса доллара и евро,
• повышение ключевой ставки до 17%,
• ипотечный кризис – заградительные процентные ставки по ипотеке для покупателей новостроек,
• увеличение ставок кредитования для девелоперских проектов.
К счастью, острые кризисные тенденции продолжались не долго. В течение 1 квартала 2015 года ключевая ставка снижалась несколько раз и сегодня составляет 12,5%. Кроме того, произошла стабилизация курса национальной валюты, появилась госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, а цена на нефть находится на уровне $63-65 за баррель, что, безусловно, лучше, чем $45-50, особенно для страны, которая 70-80% доходов получает от экспорта нефти и газа.
«Конечно, нас, как и всех игроков рынка, коснулись экономические изменения, произошедшие в стране в конце прошлого года, - отметил Андрей Корчагин. – Для компенсации негативных последствий мы предприняли определенные шаги по минимизации и перераспределению рисков. Во-первых, мы получали только долгосрочное финансирование в рублях, поэтому резкое повышение ставок не сказалось на нашей финансовой нагрузке. Во-вторых, благородя сотрудничеству с Банком ЗЕНИТ и программе господдержки ипотеки, покупателям были предложены уникальные для сегодняшнего рынка условия по ипотечному кредитованию – всего 9,5% годовых, а также военная ипотека с максимальным лимитом кредитования до 3 млн рублей, что является сегодня беспрецедентным предложением на рынке. Также наш проект был аккредитован в крупнейших розничных банках страны: Сбербанке, «ВТБ24», «Банке Москвы» и др. В-третьих, 95% всех используемых строительных материалов в проекте - отечественного производства, поэтому рост курса доллара никак не повлиял на их стоимость. В результате, совокупность всех этих факторов позволяет предложить нашим покупателям самые привлекательные цены при высоком уровне качества строительства, которое обеспечивают наши финские подрядчики».
На сегодняшний день все дома первой очереди ЖК SAMPO находятся на высокой стадии готовности. В ближайшие дни на объекте будет подключено электричество по постоянной схеме, ведется строительство собственного водозаборного узла и очистных сооружений, которые будут готовы к моменту заселения первой очереди.
«Несмотря на все риски, девелоперский бизнес по-прежнему остается одним из самых интересных и выгодных, – резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Как показывает практика, фактически при строительстве любого жилого комплекса у девелопера возникают те или иные трудности. По-прежнему остаются актуальными вопросы импортозамещения, обеспечения транспортной доступности, наличия должного количества объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, а также рабочих мест. Кроме того, до сих пор нет четкого механизма взаимодействия между властями и застройщиками. И если с последней проблемой, вероятно, девелопер ничего не может сделать, то в остальном грамотный подход поможет максимально снизить потенциальные риски. Как раз таким примером является работа девелопера ООО «Микрорайон Кантри», который реализует ЖК SAMPO. Команда профессионалов, которую удалось собрать, а также поддержка крупнейшего Банка ЗЕНИТ является одним из главных факторов успеха проекта».
Источник:
http://www.metrium.ru/