Городской неликвид на рынке элитной недвижимости
На московском рынке недвижимости сегодня на продажу выставлено огромное количество интересных предложений, которые по той или иной причине экспонируются на протяжении уже нескольких лет. Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг квартир элитного рынка, которые продаются уже не один год.
На московском рынке недвижимости сегодня на продажу выставлено огромное количество интересных предложений, которые по той или иной причине экспонируются на протяжении уже нескольких лет. Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг квартир элитного рынка, которые продаются уже не один год.
Неликвидом принято называть недвижимость, сроки экспозиции которой значительно превышают средние по рынку. Препятствием на пути к сделке может быть не только завышенная цена, но и совсем неожиданные причины.
1 место: «кот в мешке»
Срок экспозиции объекта – 5 лет
Расположение – Пресненский район
Площадь – 100 кв.м
Стоимость – $800 тыс
Небоскребы «Москва-Сити» были задуманы еще в 1991 году. Сам проект по ходу строительства пересматривался не один раз - менялась и этажность, и расположение башен. В результате, некоторые клиенты оказались заложниками непредвиденной ситуации, когда покупали одно, а по факту получили другое. Например, в одном из зданий комплекса вот уже 5 лет на вторичном рынке продается апартамент. Собственник покупал его по $13 тыс. за кв.м с перспективой иметь виды на Кремль, как уверял застройщик. Однако спустя пару лет оказалось, что вместо кремлевских звезд приходится довольствоваться видами на соседнюю высотку. В результате, сегодня этот апартамент выставлен на продажу уже по $8 тыс. за кв.м. Тем не менее, даже по такой цене любителей жить «окна в окна» не находится.
2 место: вечные сумерки
Срок экспозиции объекта – 5 лет
Расположение – Арбат
Площадь – 70 кв.м.
Стоимость – $1,25 млн
Прекрасная квартира с шикарным ремонтом в маленьком особнячке в самом центре Москвы площадью 70 кв.м. всего с одним единственным соседом никак не может найти своего покупателя. Причем объект пользуется большой популярностью, в неделю проходит по 3-4 просмотра. Однако есть одна сложность – дом расположен в окружении 7-8 этажных сталинских домов, которые надежно закрывают его от солнечного света. Будь то раннее утро или полдень, клиенты, заходя в квартиру, оказываются в сумраке. Поэтому несмотря на то, что и от Кремля не далеко, и цена в пределах рынка, жить в отсутствии солнечного света люди не хотят. В итоге, уже потеряв всякую надежду на продажу, собственник сдал квартиру в аренду. Причем квартиросъемщиков абсолютно не смущает отсутствие света и постоянные показы объекта для продажи. Однако приобрести квартиру для постоянного проживания они отказываются.
3 место: допрос покупателей
Срок экспозиции объекта – 4 года
Расположение – Чистые Пруды
Площадь – 1000 кв.м
Стоимость – $11 млн
В новом доме на Чистых Прудах все квартиры проданы, кроме одного пентхауса, который экспонируется уже 4 года. В самом объекте изъянов нет – квартира достойная, цена адекватная. Главная проблема – в чересчур жестком подходе девелопера к потенциальным клиентам. Все покупатели перед осмотром квартиры должны заполнить подробнейшую анкету, в которой предлагается ответить на вопросы о сфере деятельности, месте работы, а также предоставить паспортные данные и всевозможную контактную информацию. Однако желающих вот так сразу раскрыть, по сути, все конфиденциальные данные о себе не так много. В результате, пентхаус не может найти своего покупателя уже не один год.
4 место: «между небом и землей»
Срок экспозиции объекта – 4 года
Расположение – Войковский
Площадь – 300 кв.м
Стоимость – $3 млн
Один из шикарных городских поселков, построенный в концепции «загородная жизнь в городе», расположен не в самом престижном районе Москвы, а продается по весьма немалым деньгам. В результате, жилье здесь никто не покупает, потому что за аналогичную цену клиенты предпочитают либо квартиру внутри Садового Кольца, либо загородный дом на престижных направлениях. Сама концепция проекта «загородной жизни в пределах города» интересна, но ценовая политика явно неправильная.
5 место: «жадность фраера сгубила»
Срок экспозиции объекта – 3 года
Расположение – район Кутузовского проспекта
Площадь – 300 кв.м
Стоимость – $2 млн
Шикарная двухуровневая квартира, расположенная в одном из престижных жилых комплексов на Кутузовском проспекте, продается вот уже более трех лет. Собственник изначально запросил завышенную цену - $3 млн. И потерял год - квартира стояла практически без просмотров. В результате, хозяин все-таки согласился снизить стоимость на $1 млн. И покупатель был вскоре найден – его устроили все условия, была назначена дата подписания договора. Однако за два дня до заключения сделки собственник внезапно поднял стоимость на $100 тыс. Тем не менее, квартира настолько понравилась покупателю, что он согласился на увеличение цены. На следующий день продавец прибавил еще $200 тыс. и - о чудо! – покупатель снова дал добро. Однако в назначенный день собственник просто не явился на подписание договора. Решив, что продешевил, он передумал продавать квартиру. Однако через четыре месяца объект снова появился на рынке со стартовой стоимостью $2,5 млн. Вот только покупателей почему-то уже нет. То ли кризис тому причина, то ли сама квартира отпугивает из-за столь длительного срока экспозиции, то ли риэлторы уже не хотят работать со столь взбалмошным продавцом. Но скорее всего – имеют место все эти три причины.
«Для квартир на элитном рынке недвижимости существует приемлемый срок экспонирования, - говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Как правило, объекты стоимостью до $2 млн продаются за 4-5 месяцев, свыше $2 млн – 6-8 месяцев. В большинстве случаев элитные квартиры становятся неликвидом по причине завышенной цены. И уговорить таких собственников предоставить скидку, как правило, не легко. Если продавец не хочет снижать стоимость, можно предложить новые способы взаимодействия с покупателем. К примеру, рассрочку. Такая практика сегодня применяется в основном только при покупке жилья на первичном рынке. Как правило, на вторичном рынке физические лица хотят получить всю сумму сразу и не предоставляют рассрочку. Однако в текущих экономических условиях это может быть хорошим конкурентным преимуществом среди других предложений элитного рынка. Сегодня не так много покупателей готовы предложить единовременную оплату. Если большинство квартир на рынке элитной недвижимости имеют долларовый прайс, то многие покупатели держат сбережения в отечественной валюте. Соответственно, из-за резкого падения курса рубля, стоимость квартир в рублях фактически увеличилась в два раза. Поэтому многие клиенты сегодня просят предоставить им рассрочку хотя бы на 4-6 месяцев. Продавцы, готовые сделать такое предложение, скорее всего, могут рассчитывать на скорую реализацию объекта.
Еще одним вариантом взаимодействия собственника и покупателя может быть продажа жилья в лизинг. Такая схема работает пока только на загородном рынке недвижимости. Однако, на фоне растущей конкуренции данный способ может получить распространение и на городском рынке. В этом случае экспонируемый объект сдается в аренду с обязательством его покупки через обозначенный промежуток времени. Причем те денежные суммы, которые покупатель оплачивает за аренду, засчитываются в стоимость квартиры. Такая схема может быть выгодна и самому продавцу. Ведь даже во время продажи он вынужден нести расходы по эксплуатационным платежам. Поэтому, сдавая жилье в аренду с целью его последующей продажи, собственник не только уверен, что продаст квартиру за определенную сумму, но и больше не понесет вынужденные издержки за эксплуатацию объекта».
Неликвидом принято называть недвижимость, сроки экспозиции которой значительно превышают средние по рынку. Препятствием на пути к сделке может быть не только завышенная цена, но и совсем неожиданные причины.
1 место: «кот в мешке»
Срок экспозиции объекта – 5 лет
Расположение – Пресненский район
Площадь – 100 кв.м
Стоимость – $800 тыс
Небоскребы «Москва-Сити» были задуманы еще в 1991 году. Сам проект по ходу строительства пересматривался не один раз - менялась и этажность, и расположение башен. В результате, некоторые клиенты оказались заложниками непредвиденной ситуации, когда покупали одно, а по факту получили другое. Например, в одном из зданий комплекса вот уже 5 лет на вторичном рынке продается апартамент. Собственник покупал его по $13 тыс. за кв.м с перспективой иметь виды на Кремль, как уверял застройщик. Однако спустя пару лет оказалось, что вместо кремлевских звезд приходится довольствоваться видами на соседнюю высотку. В результате, сегодня этот апартамент выставлен на продажу уже по $8 тыс. за кв.м. Тем не менее, даже по такой цене любителей жить «окна в окна» не находится.
2 место: вечные сумерки
Срок экспозиции объекта – 5 лет
Расположение – Арбат
Площадь – 70 кв.м.
Стоимость – $1,25 млн
Прекрасная квартира с шикарным ремонтом в маленьком особнячке в самом центре Москвы площадью 70 кв.м. всего с одним единственным соседом никак не может найти своего покупателя. Причем объект пользуется большой популярностью, в неделю проходит по 3-4 просмотра. Однако есть одна сложность – дом расположен в окружении 7-8 этажных сталинских домов, которые надежно закрывают его от солнечного света. Будь то раннее утро или полдень, клиенты, заходя в квартиру, оказываются в сумраке. Поэтому несмотря на то, что и от Кремля не далеко, и цена в пределах рынка, жить в отсутствии солнечного света люди не хотят. В итоге, уже потеряв всякую надежду на продажу, собственник сдал квартиру в аренду. Причем квартиросъемщиков абсолютно не смущает отсутствие света и постоянные показы объекта для продажи. Однако приобрести квартиру для постоянного проживания они отказываются.
3 место: допрос покупателей
Срок экспозиции объекта – 4 года
Расположение – Чистые Пруды
Площадь – 1000 кв.м
Стоимость – $11 млн
В новом доме на Чистых Прудах все квартиры проданы, кроме одного пентхауса, который экспонируется уже 4 года. В самом объекте изъянов нет – квартира достойная, цена адекватная. Главная проблема – в чересчур жестком подходе девелопера к потенциальным клиентам. Все покупатели перед осмотром квартиры должны заполнить подробнейшую анкету, в которой предлагается ответить на вопросы о сфере деятельности, месте работы, а также предоставить паспортные данные и всевозможную контактную информацию. Однако желающих вот так сразу раскрыть, по сути, все конфиденциальные данные о себе не так много. В результате, пентхаус не может найти своего покупателя уже не один год.
4 место: «между небом и землей»
Срок экспозиции объекта – 4 года
Расположение – Войковский
Площадь – 300 кв.м
Стоимость – $3 млн
Один из шикарных городских поселков, построенный в концепции «загородная жизнь в городе», расположен не в самом престижном районе Москвы, а продается по весьма немалым деньгам. В результате, жилье здесь никто не покупает, потому что за аналогичную цену клиенты предпочитают либо квартиру внутри Садового Кольца, либо загородный дом на престижных направлениях. Сама концепция проекта «загородной жизни в пределах города» интересна, но ценовая политика явно неправильная.
5 место: «жадность фраера сгубила»
Срок экспозиции объекта – 3 года
Расположение – район Кутузовского проспекта
Площадь – 300 кв.м
Стоимость – $2 млн
Шикарная двухуровневая квартира, расположенная в одном из престижных жилых комплексов на Кутузовском проспекте, продается вот уже более трех лет. Собственник изначально запросил завышенную цену - $3 млн. И потерял год - квартира стояла практически без просмотров. В результате, хозяин все-таки согласился снизить стоимость на $1 млн. И покупатель был вскоре найден – его устроили все условия, была назначена дата подписания договора. Однако за два дня до заключения сделки собственник внезапно поднял стоимость на $100 тыс. Тем не менее, квартира настолько понравилась покупателю, что он согласился на увеличение цены. На следующий день продавец прибавил еще $200 тыс. и - о чудо! – покупатель снова дал добро. Однако в назначенный день собственник просто не явился на подписание договора. Решив, что продешевил, он передумал продавать квартиру. Однако через четыре месяца объект снова появился на рынке со стартовой стоимостью $2,5 млн. Вот только покупателей почему-то уже нет. То ли кризис тому причина, то ли сама квартира отпугивает из-за столь длительного срока экспозиции, то ли риэлторы уже не хотят работать со столь взбалмошным продавцом. Но скорее всего – имеют место все эти три причины.
«Для квартир на элитном рынке недвижимости существует приемлемый срок экспонирования, - говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Как правило, объекты стоимостью до $2 млн продаются за 4-5 месяцев, свыше $2 млн – 6-8 месяцев. В большинстве случаев элитные квартиры становятся неликвидом по причине завышенной цены. И уговорить таких собственников предоставить скидку, как правило, не легко. Если продавец не хочет снижать стоимость, можно предложить новые способы взаимодействия с покупателем. К примеру, рассрочку. Такая практика сегодня применяется в основном только при покупке жилья на первичном рынке. Как правило, на вторичном рынке физические лица хотят получить всю сумму сразу и не предоставляют рассрочку. Однако в текущих экономических условиях это может быть хорошим конкурентным преимуществом среди других предложений элитного рынка. Сегодня не так много покупателей готовы предложить единовременную оплату. Если большинство квартир на рынке элитной недвижимости имеют долларовый прайс, то многие покупатели держат сбережения в отечественной валюте. Соответственно, из-за резкого падения курса рубля, стоимость квартир в рублях фактически увеличилась в два раза. Поэтому многие клиенты сегодня просят предоставить им рассрочку хотя бы на 4-6 месяцев. Продавцы, готовые сделать такое предложение, скорее всего, могут рассчитывать на скорую реализацию объекта.
Еще одним вариантом взаимодействия собственника и покупателя может быть продажа жилья в лизинг. Такая схема работает пока только на загородном рынке недвижимости. Однако, на фоне растущей конкуренции данный способ может получить распространение и на городском рынке. В этом случае экспонируемый объект сдается в аренду с обязательством его покупки через обозначенный промежуток времени. Причем те денежные суммы, которые покупатель оплачивает за аренду, засчитываются в стоимость квартиры. Такая схема может быть выгодна и самому продавцу. Ведь даже во время продажи он вынужден нести расходы по эксплуатационным платежам. Поэтому, сдавая жилье в аренду с целью его последующей продажи, собственник не только уверен, что продаст квартиру за определенную сумму, но и больше не понесет вынужденные издержки за эксплуатацию объекта».
Источник:
http://www.metrium.ru/