«Метриум Групп»: Итоги 1 квартала 2016 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала 2016 года на рынке ипотечного кредитования, дождавшись официальных данных за все три месяца от ЦБ РФ. Пожалуй, единственной интригой начала года было ожидание – продлят или нет программу господдержки. Неопределённость оказала существенное влияние на показатели всего квартала, оценивая результаты которого, очевидно, что неуверенность в продлении программы породила очередной ажиотажный всплеск заявок на получение ипотеки.

Январь 2016 года продолжил отрицательную динамику не только по отношению к успешному 2014 году, но и к кризисному 2015: снижение количества выданных ипотечных кредитов в штуках по сравнению с январем 2015 года составило – 16,48%, а в сравнении с январем 2014 года – 25,5%. В денежном выражении выдачи проиграли чуть меньше: в сравнении с прошлым годом кредитов выдано меньше на 14,73%, с 2014 годом - на 23,54%.
А вот февраль «взмыл в небо» и преодолел «линию горизонта»: рост выданных кредитов в штуках по отношению к 1 кварталу 2015 года составил 24,83% и лишь на 4,33% ниже аналогичного показателя 2014 года. Рост объемов кредитования превысил показатели предыдущих ипотечных лет, достигнув рекордное для февраля значение – 205 377 млн рублей, преодолев данные благополучного 2014 года на 0,9%. Однако, по мнению экспертов «Метриум Групп», говорить о выходе ипотечного рынка из кризиса более чем преждевременно. Столь позитивные результаты февраля не дают полноценной картины ситуации на рынке, так как существенная часть заслуг принадлежит программе с господдержкой: только в феврале было выдано рекордное количество кредитов – 42 951 на общую сумму почти 80 млрд рублей, что составляет 38,5% от всего объема ипотечного кредитования.
Март прошел уже в более спокойном режиме после того, как стало известно, что программа господдержки будет продлена, правда с небольшими изменениями: снижен размер компенсации процентной ставки с 3,5 п.п. до 2,25 п.п. от ставки рефинансирования. В сравнении с провальным началом 2015 года есть тенденция к улучшению: прирост выданных кредитов составил 37,03%, а в денежном выражении выдачи выросли в 1,5 раза или на 46,55%. Отрыв от показателей 1 квартала 2014 года увеличился: количество выданных кредитов (в штуках) ниже на 8,65%, объем выдачи в денежном выражении упал на 5,49%.
Всего за 1 квартал 2016 года в Москве было зарегистрировано свыше 28 тысяч сделок по переходу права собственности. И хотя этот показатель ниже всего на 4,6% данных 1 квартала прошлого года, доля сделок с ипотекой выросла с 22,83% до 27,42%. Снижение в сравнении с 4 кварталом 2015 года более заметно – на 15,47%, а доля ипотеки снизилась меньше, чем на 1 п.п. и составила 28,3%.
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», из-за изменений в программе субсидирования средневзвешенная ставка снижалась с 12,52% в январе до 12,11% в феврале, но уже в марте банки отменили собственный дисконт по программе и ставка выросла до 12,87%. Таким образом, средневзвешенная ставка за 1 квартал 2016 года составила 12,47%, что на 2,07 п.п. ниже показателя 1 квартала прошлого года, но сопоставимо с показателем средневзвешенной ставки в 4 квартале 2015 года – 12,69%. Реальные ставки при покупке новостроек сегодня составляют: 11,35-15,5%. Значения выше уровня господдержки по собственным программам банков получают те заемщики, которым условия госпрограммы не подходят, например, по сумме кредита или они приобретают объект, не удовлетворяющий её условиям.
Заметного изменения процентных ставок на вторичном рынке также не произошло: в 1 квартале они составили 12,5-17%. В сравнении со ставками в 4 квартале 2015 года изменилась только нижняя граница, ранее ставки начинались от 12,25%.
По данным «Метриум Групп», кроме изменений в ставках некоторые банки также увеличили первоначальный взнос по собственным программам, сравняв его с требованием программы господдержки – 20%. Так, например, в середине марта Сбербанк поднял требование к уровню собственных средств клиента с 15% до 20%. Если сравнить условия кредитования в десятке крупнейших ипотечных банков, мы увидим, что программы с размером первоначального взноса ниже 20% есть только у Банка Москвы, Банка Возрождение, Россельхозбанка и у Группы SG. Сроки кредитования везде примерно одинаковы – до 30 лет. На меньший срок - до 25 лет - дают ипотеку в банках Санкт-Петербург и ДельтаКредит. Банк Абсолют на покупку готового жилья готов рассматривать заявки с первоначальным взносом от 25% на срок до 25 лет, на еще более короткий срок кредитует только Банк Москвы – до 20 лет.
Анализируя распределение ипотечных сделок по сегментам недвижимости по итогам 1 квартала, эксперты «Метриум Групп», пришли к следующим выводам. На территории Москвы доля сделок с ипотекой в массовом сегменте достигает более 50%, во многом благодаря программе с господдержкой, так как до ее появления доля ипотечных сделок в «старой» Москве не превышала 30%. В аналогичном сегменте Московской области доля ипотеки достигла 77,7%, вернувшись на докризисный уровень. А вот в новостройках Новой Москвы в этом сегменте доля ипотеки упала и составила всего 43%, что ниже прошлогоднего уровня на 7 п.п. В бизнес- и элитном классе сделки проходят практически без участия кредитов. В апартаментах доля ипотеки составила 25%, что на 4 п.п. выше годового показателя прошлого года.
Гораздо менее оптимистичная картина на сегодняшний день с обслуживанием уже выданных кредитов. Вызывает опасения ускорившийся выход ипотеки на просрочку. Согласно данным Банка России, в феврале просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности (до 30 дней, 31-90 дней, 91-18 дней и свыше 180 дней). Наиболее заметно она увеличилась в категории краткосрочной задолженности до 30 дней - на 70%, достигнув значения 129,6 млрд руб. Обычно в эту категорию попадают так называемые «технические» просрочки: из-за задержки платежей между счетами клиентов, «потерявшиеся» взносы и так далее. Но такой резкий скачок говорит, уже о гораздо более глубокой системной проблеме.
При этом доля непросроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 процентных пункта - до 92,7% или 3,77 трлн руб. - это минимальный уровень с 2011 года. «На данную ситуацию влияют, прежде всего, рост безработицы и снижение платежеспособности населения, - уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - Сегодня перестают платить даже те, кто в 2015 году реструктуризировал кредит, но финансовая ситуация у этих людей так и не исправилась, в итоге платить больше нечем. На фоне этого очень показательно, что даже в банковском секторе продолжается жесткая оптимизация собственного бизнеса: закрываются низкодоходные/убыточные отделения, идут сокращения сервисного персонала, часть функций передается из центра в регионы или вообще выводится на аутсорсинг. С учетом того, что ЦБ проводит чистку банковского сектора и количество отозванных лицензий растет еженедельно, без работы только в этой сфере остаются тысячи людей».
До конца текущего года программа с государственным субсидированием продлена, и ситуация с ипотечным кредитованием новостроек более-менее ясная. «Однако, ее дальнейшее продление, считаю, обернется негативными последствиями для всех участников рынка и экономики в целом, так как государственное вмешательство в рыночный продукт - это крайняя мера, которая поддерживает на плаву лишь ограниченную часть рынка, - резюмирует Мария Литинецкая. - Оказав существенную помощь в краткосрочном моменте, продление программы в долгосрочной перспективе затормозит естественный ход развития событий, снизит конкурентные преимущества банков и увеличит нагрузку на государственный бюджет. Решение сегодняшних проблем – платежеспособности населения, способности накопления на первоначальный взнос, доступности жилья - требует системного подхода, как говорится, «не ставкой единой жива ипотека». И так как именно на ипотечное кредитование и Правительство, и банкиры, и застройщики возлагают большие надежды в текущем году, все усилия будут направлены на увеличение новых выдач и поддержание качества ипотечных портфелей, поиск новых стратегий и развитие вторичного рынка ипотеки».