5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости
Кризис больно ударил не только по застройщикам. Из-за падения реальных доходов многим потенциальным покупателям пришлось отложить жилищный вопрос до лучших времен. Те же, кто все-таки готов вложиться в недвижимость, ищут способы сэкономить. Одна из таких возможностей — участие в аукционе.
5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости
Кризис больно ударил не только по застройщикам. Из-за падения реальных доходов многим потенциальным покупателям пришлось отложить жилищный вопрос до лучших времен. Те же, кто все-таки готов вложиться в недвижимость, ищут способы сэкономить. Одна из таких возможностей — участие в аукционе. Здесь есть, из чего выбрать: в открытой продаже находятся муниципальное жилье, бывшие ипотечные квартиры, имущество разорившихся компаний. Если постараться, на торгах можно купить жилплощадь на 10-30% дешевле ее рыночной стоимости. В Москве схема набирает популярность. Только на городских аукционах продажи квартир с января этого года выросли в 3 раза. Какие правила важно соблюдать при проведении такой сделки, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвокат Олега Сухова).
Проверьте квартиру на чистоту
Прежде чем подать заявку на участие в аукционе, стоит собрать как можно больше сведений о заинтересовавшем жилье. Иначе есть риск вместе с квадратными метрами приобрести серьезные правовые трудности.
Минимальный набор данных обычно указан в описании лота: это адрес, площадь, начальная цена, иногда — фотографии объекта. Полезно изучить имеющиеся у продавца документы о недвижимости, включая отчет об оценке. Также на некоторых торгах, например, муниципальных, участникам дают возможность предварительно осмотреть квартиру и лично убедиться в ее состоянии. Уже на месте в разговоре с соседями можно выяснить, сколько лет дому, как давно меняли коммуникации, часто ли случаются аварии и другую информацию.
Тщательнейшей проверки требует юридическая история аукционной недвижимости. Даже если продавец гарантирует правовую чистоту сделки, - говорит адвокат Олег Сухов, - победителя торгов могут ждать неприятные сюрпризы. Например, в виде долгов за коммунальные услуги или бывших хозяев, не желающих выселяться. Бывает и так, что прежний владелец решает оспорить результаты аукциона и вернуть себе квартиру — на это у него по закону есть целых 3 года.
Чтобы решить перечисленные проблемы новому собственнику придется потратить
немало времени, денег и сил. Именно поэтому лучше заранее выяснить родословную жилья и оценить потенциальные риски с помощью профессионалов.
Определите оптимальную цену
Обывателю, не знакомому с ситуацией на рынке недвижимости, может показаться, что аукцион – хороший способ приобрести ликвидное жилье с большим дисконтом. В действительности сэкономить покупателям удается не всегда.
По данным экспертов, самые выгодные условия предлагают на аукционах по банкротствам – разница с рыночной ценой здесь достигает 30-40%. Торгами в этом случае занимается конкурсный управляющий, и ему необходимо максимально быстро распродать имущество должника и выполнить обязательства перед кредиторами. Банки и городское власти больше нацелены на получение прибыли и значительные скидки делают редко. Обычно на их торгах встречаются варианты с дисконтом 5 – 20%.
Готовиться к сделке стоит только, когда начальная стоимость жилья значительно ниже среднерыночной, - советует адвокат Сухов. Если похожая недвижимость в этом районе стоит примерно столько же или на 3-5% дороже, участвовать в аукционе просто не имеет смысла. Ведь в ходе торгов цена лота будет только расти, и можно незаметно для себя переплатить за объект. К примеру, в 2015 году на аукционах Единой торговой площадки Москвы только 10% квартир было продано по стартовой цене, среднее итоговое превышение стоимости составило 4 – 5%, а некоторые варианты дорожали на 10% и более. На этот случай необходимо сразу установить для себя максимальную цену, при которой сделка будет экономически выгодной.
Соберите сумму для покупки лота
Чтобы приобретение жилья на аукционе не принесло дополнительных проблем, очень важно здраво оценивать свои финансовые возможности. Для участия в торгах потенциальным покупателям необходимо внести гарантийный взнос — как правило, это 5-10% от стартовой стоимости квартиры. Точную сумму определяет продавец, однако по закону она не может быть выше 20% от цены лота. При проигрыше задаток вернут, в случае победы — зачислят как часть оплаты, - резюмирует адвокат Олег Сухов.
Оставшуюся сумму покупатель должен передать продавцу в оговоренные сроки и заключить договор купли-продажи. На это у него может быть месяц, а может и 5 дней. Если победитель не расплатится вовремя, результаты торгов аннулируют. Задаток в этом случае не возвращается. Также обеспечительный взнос будет удержан, если участник аукциона откажется от покупки по другим причинам.
Некоторые банковские и муниципальные аукционы допускают возможность приобретения жилья при помощи ипотеки. Чтобы воспользоваться этим условием и не потерять гарантийный взнос, нужно получить одобрение кредитной организации до участия в торгах.
Заранее подготовьте документы для заявки
Основная часть аукционов по продаже недвижимости проходит в электронном формате. Чтобы принять в них участие, необходима электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Ее выдают в авторизованных удостоверяющих центрах за 2-3 рабочих дня. Стоимость услуги в среднем составляет около 5000 рублей. Срок действия подписи — один год.
После оформления ЭЦП покупателю нужно зарегистрироваться на официальном сайте той торговой площадки, которая проводит аукцион. Помимо подписи могут потребоваться электронные копии всех страниц паспорта, СНИЛС, ИНН и других документов. Юридическим лицам придется предоставить копии устава, свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет. Их лучше иметь под рукой. Сама процедура аккредитации займет до 5 дней.
Следующий шаг — оформление заявки на участие в торгах. До 30% потенциальных покупателей отсеиваются именно на этом этапе из-за недочетов в заявлении. Чтобы избежать такой ситуации, следует очень внимательно изучить регламент торговой площадки, правила для участников и другую аукционную документацию.
Запаситесь терпением
Сказать заранее, как долго продлятся торги по конкретному лоту довольно сложно. Так, при реализации имущества разорившихся компаний, аукцион обычно проходит в три этапа. На первом активы выставляют с символической скидкой в размере 5-10% от рыночной цены, и в 80% случаев признают несостоявшимися из-за отсутствия покупателей — слишком невыгодны условия. На втором этапе стоимость недвижимости может упасть на 20-30%. Если желающих вновь не найдется, «банкротную» квартиру выставят на публичные торги с понижением цены. В итоге аукцион может продлиться от нескольких недель до нескольких месяцев, а имущество – потерять в цене 50-90%.
Банковские и муниципальные торги проходят намного быстрее, хотя при большом количестве участников вполне могут затянуться на сутки и более. Кроме того, стоит помнить, что аукцион признают состоявшимся только, если в нем примут участие не менее двух покупателей.
Автор - Адвокат ОЛЕГ СУХОВ
Кризис больно ударил не только по застройщикам. Из-за падения реальных доходов многим потенциальным покупателям пришлось отложить жилищный вопрос до лучших времен. Те же, кто все-таки готов вложиться в недвижимость, ищут способы сэкономить. Одна из таких возможностей — участие в аукционе. Здесь есть, из чего выбрать: в открытой продаже находятся муниципальное жилье, бывшие ипотечные квартиры, имущество разорившихся компаний. Если постараться, на торгах можно купить жилплощадь на 10-30% дешевле ее рыночной стоимости. В Москве схема набирает популярность. Только на городских аукционах продажи квартир с января этого года выросли в 3 раза. Какие правила важно соблюдать при проведении такой сделки, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвокат Олега Сухова).
Проверьте квартиру на чистоту
Прежде чем подать заявку на участие в аукционе, стоит собрать как можно больше сведений о заинтересовавшем жилье. Иначе есть риск вместе с квадратными метрами приобрести серьезные правовые трудности.
Минимальный набор данных обычно указан в описании лота: это адрес, площадь, начальная цена, иногда — фотографии объекта. Полезно изучить имеющиеся у продавца документы о недвижимости, включая отчет об оценке. Также на некоторых торгах, например, муниципальных, участникам дают возможность предварительно осмотреть квартиру и лично убедиться в ее состоянии. Уже на месте в разговоре с соседями можно выяснить, сколько лет дому, как давно меняли коммуникации, часто ли случаются аварии и другую информацию.
Тщательнейшей проверки требует юридическая история аукционной недвижимости. Даже если продавец гарантирует правовую чистоту сделки, - говорит адвокат Олег Сухов, - победителя торгов могут ждать неприятные сюрпризы. Например, в виде долгов за коммунальные услуги или бывших хозяев, не желающих выселяться. Бывает и так, что прежний владелец решает оспорить результаты аукциона и вернуть себе квартиру — на это у него по закону есть целых 3 года.
Чтобы решить перечисленные проблемы новому собственнику придется потратить
немало времени, денег и сил. Именно поэтому лучше заранее выяснить родословную жилья и оценить потенциальные риски с помощью профессионалов.
Определите оптимальную цену
Обывателю, не знакомому с ситуацией на рынке недвижимости, может показаться, что аукцион – хороший способ приобрести ликвидное жилье с большим дисконтом. В действительности сэкономить покупателям удается не всегда.
По данным экспертов, самые выгодные условия предлагают на аукционах по банкротствам – разница с рыночной ценой здесь достигает 30-40%. Торгами в этом случае занимается конкурсный управляющий, и ему необходимо максимально быстро распродать имущество должника и выполнить обязательства перед кредиторами. Банки и городское власти больше нацелены на получение прибыли и значительные скидки делают редко. Обычно на их торгах встречаются варианты с дисконтом 5 – 20%.
Готовиться к сделке стоит только, когда начальная стоимость жилья значительно ниже среднерыночной, - советует адвокат Сухов. Если похожая недвижимость в этом районе стоит примерно столько же или на 3-5% дороже, участвовать в аукционе просто не имеет смысла. Ведь в ходе торгов цена лота будет только расти, и можно незаметно для себя переплатить за объект. К примеру, в 2015 году на аукционах Единой торговой площадки Москвы только 10% квартир было продано по стартовой цене, среднее итоговое превышение стоимости составило 4 – 5%, а некоторые варианты дорожали на 10% и более. На этот случай необходимо сразу установить для себя максимальную цену, при которой сделка будет экономически выгодной.
Соберите сумму для покупки лота
Чтобы приобретение жилья на аукционе не принесло дополнительных проблем, очень важно здраво оценивать свои финансовые возможности. Для участия в торгах потенциальным покупателям необходимо внести гарантийный взнос — как правило, это 5-10% от стартовой стоимости квартиры. Точную сумму определяет продавец, однако по закону она не может быть выше 20% от цены лота. При проигрыше задаток вернут, в случае победы — зачислят как часть оплаты, - резюмирует адвокат Олег Сухов.
Оставшуюся сумму покупатель должен передать продавцу в оговоренные сроки и заключить договор купли-продажи. На это у него может быть месяц, а может и 5 дней. Если победитель не расплатится вовремя, результаты торгов аннулируют. Задаток в этом случае не возвращается. Также обеспечительный взнос будет удержан, если участник аукциона откажется от покупки по другим причинам.
Некоторые банковские и муниципальные аукционы допускают возможность приобретения жилья при помощи ипотеки. Чтобы воспользоваться этим условием и не потерять гарантийный взнос, нужно получить одобрение кредитной организации до участия в торгах.
Заранее подготовьте документы для заявки
Основная часть аукционов по продаже недвижимости проходит в электронном формате. Чтобы принять в них участие, необходима электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Ее выдают в авторизованных удостоверяющих центрах за 2-3 рабочих дня. Стоимость услуги в среднем составляет около 5000 рублей. Срок действия подписи — один год.
После оформления ЭЦП покупателю нужно зарегистрироваться на официальном сайте той торговой площадки, которая проводит аукцион. Помимо подписи могут потребоваться электронные копии всех страниц паспорта, СНИЛС, ИНН и других документов. Юридическим лицам придется предоставить копии устава, свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет. Их лучше иметь под рукой. Сама процедура аккредитации займет до 5 дней.
Следующий шаг — оформление заявки на участие в торгах. До 30% потенциальных покупателей отсеиваются именно на этом этапе из-за недочетов в заявлении. Чтобы избежать такой ситуации, следует очень внимательно изучить регламент торговой площадки, правила для участников и другую аукционную документацию.
Запаситесь терпением
Сказать заранее, как долго продлятся торги по конкретному лоту довольно сложно. Так, при реализации имущества разорившихся компаний, аукцион обычно проходит в три этапа. На первом активы выставляют с символической скидкой в размере 5-10% от рыночной цены, и в 80% случаев признают несостоявшимися из-за отсутствия покупателей — слишком невыгодны условия. На втором этапе стоимость недвижимости может упасть на 20-30%. Если желающих вновь не найдется, «банкротную» квартиру выставят на публичные торги с понижением цены. В итоге аукцион может продлиться от нескольких недель до нескольких месяцев, а имущество – потерять в цене 50-90%.
Банковские и муниципальные торги проходят намного быстрее, хотя при большом количестве участников вполне могут затянуться на сутки и более. Кроме того, стоит помнить, что аукцион признают состоявшимся только, если в нем примут участие не менее двух покупателей.
Автор - Адвокат ОЛЕГ СУХОВ
Источник:
www.villagio.ru