«Метриум Групп»: Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы.
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы. За год объем предложения увеличился на 25,3%. Средняя цена квадратного метра снизилась на 0,6%.
По данным «Метриум Групп», по итогам 2016 года на первичный рынок жилья Новой Москвы вышло восемь новых проектов. Девелоперская активность на присоединенных территориях в целом осталась на уровне 2015 года, когда рынок пополнился семью комплексами. Практически все новые проекты реализуются в Новомосковском округе (НАО), только ЖК «Ирландский квартал» располагается в Троицком (ТАО).
Эксперты отмечают, что девелоперы выводили на рынок проекты преимущественно во второй половине 2016 года, что отразилось на динамике объема предложения. За первое полугодие выборка сократилась на 18,1%. С третьего квартала объем экспозиции стал увеличиваться, а в четвертом был отмечен взрывной рост – сразу на 51,1%. В декабре 2016 года в реализации находилось 11 155 квартир (569,5 тыс. кв. м) в 40 комплексах. Таким образом, за год прирост составил 25,3%.
Наибольшая доля предложения пришлась на Новомосковский административный округ – 94,8%. За год его доля выросла на 14 п.п.
По данным аналитиков «Метриум Групп», все проекты, вышедшие в 2016 году (кроме ЖК «Ирландский квартал), представляют собой многоэтажные комплексы. За счет этого фактора, а также снятия с реализации значительного объема квартир в одном из малоэтажных проектов, структура предложения по этажности значительно изменилась. Превалирующий объем квартир предлагался в многоэтажных новостройках – 82,7% (+29,6 п.п. относительно 4 квартала 2015 года). Оставшуюся часть разделили лоты в средне- и малоэтажных домах: 12,3% и 5,0% соответственно. За год их доля сократилась на 11,6 п.п. и 18,0 п.п. соответственно.
К концу года структура предложения по стадии строительной готовности сместилась в сторону квартир в корпусах на нулевом цикле – 43,7% (+33,1 п.п. к декабрю 2015 года). Предложение в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ за год сократилось до 24,8% (-9,0 п.п.) и 18,6% (-26,2 п.п.) соответственно. Оставшаяся часть продавалась в введенных в эксплуатацию домах – 12,9% (+2,1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2016 года средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 104 970 руб. (-0,6% за год). За четвертый квартал цена предложения выросла на 2,2% и практически нивелировала предыдущее девятимесячное снижение ценового уровня.
В Новомосковском округе средняя цена составила 106 685 руб. за кв. м. За год она снизилась на 7,5%, главной причиной стали структурные изменения предложения. Внушительный объем лотов поступил в продажу по стартовой цене, что и привело к отрицательной коррекции.
В Троицком округе, напротив, средняя цена за год выросла – на 14,2% (до 73 505 руб. за кв. м). Причиной послужило снятие с продаж внушительного объема лотов в проекте с самыми доступными предложениями в округе. Кроме того, за год в ТАО в продажу поступил всего один проект с небольшим количеством лотов, не оказавший существенного влияния на ценовую динамику в округе.
За год средний бюджет покупки в Новой Москве сократился на 12,4% до 5,29 млн руб. Причем сокращение произошло по всем типологиям. Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась на 8,7%, двухкомнатных – на 3,1% соответственно. Бюджет трех- и многокомнатных квартир уменьшился в среднем на 7,8% и 2,7% соответственно.
Минимальные по стоимости предложения были отмечены в проектах:
• «Борисоглебское»: 1,75 млн руб. за 37,17 кв. м;
• «Москвичка»: 1,96 млн руб. за 20,31 кв. м;
• «Баркли Медовая долина»: 1,99 млн руб. за 22,77 кв.м.
Тенденции 2016 года
Нестабильная динамика объема предложения. К концу 2016 года объем экспозиции на первичном рынке жилья Новой Москвы составил 11 155 квартир. Такого показателя локальный рынок еще не достигал. Однако, в течение года динамика объема предложения не была однозначной. В уже реализуемых комплексах девелоперы то снимали часть домов с продажи, то выводили новые корпуса. Почти все новые проекты стартовали во второй половине года. В результате, за первые шесть месяцев число экспонируемых на локальном рынке квартир снизилось на 18,1%. В третьем квартале, несмотря на появление новых проектов, объем предложения почти не изменился (+1,2% ко второму кварталу). И только в конце года зафиксирован заметный рост числа реализуемых квартир. За последние три месяца объем экспозиции увеличился сразу в 1,5 раза, что в годовой динамике дало прирост в 25,3%.
Сокращение средней площади и среднего бюджета покупки. Если объем предложения по количеству квартир вырос за год на 25,3%, то по площади – только на 12,6% (с 505,8 до 569,5 тыс. кв. м). Причина заключается в сокращении размера экспонируемых лотов. Если в конце 2015 года средняя площадь квартиры на локальном рынке составляла 57 кв. м, то в декабре 2016 года – 51 кв. м. Как следствие, уменьшился и средний бюджет покупки на рынке (с 6,045 до 5,292 млн. руб.).
Рост доли предложения с отделкой. К концу 2016 года квартиры с отделкой составляли 18% от общего объема экспозиции в Новой Москве, тогда как годом ранее –11%. В абсолютном выражении число лотов с ремонтом выросло в два раза. Такие предложения имелись в десятой части проектов Новой Москвы. Однако следует отметить, что в большинстве из них предложение было диверсифицировано: у покупателя был выбор – приобрести квартиру с отделкой или без.
Сохранение среднего уровня цены кв. м. Второй год подряд средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы практически не меняется. В конце 2016 года она составила 104 970 руб., 2015 года – 105 650 руб., 2014 года – 104 800 руб. Несмотря на стабильность общего ценового уровня, в проектах в течение года было отмечено повышение стоимости квартир (исключение составили отдельные малоликвидные комплексы). Отсутствие динамики в 2016 году обусловлено структурными изменениями предложения. С одной стороны, увеличилась доля Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен. С другой – существенно вырос процент квартир на начальной стадии строительной готовности, реализуемых по стартовой стоимости.
Прогноз на 2017 год
«В 2017 году сохранится и высокий уровень конкуренции среди новостроек Новой Москвы, и давление на них со стороны первичного рынка жилья в старых границах столицы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Основной интерес со стороны девелоперов как, так и покупателей будет сосредоточен не просто в Новомосковском округе, а в ближнем поясе от МКАД. Эта локация характеризуется наилучшей для присоединенных территорий транспортной доступностью. В 2016 году здесь открылись первые две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии. В 2017 году в юго-западном направлении за пределы МКАД планируется провести и Калининско-Солнцевскую ветку, которая повысит транспортную доступность уже реализуемых новостроек Новой Москвы, а также инвестиционную привлекательность перспективных площадок в этой локации».
По данным «Метриум Групп», по итогам 2016 года на первичный рынок жилья Новой Москвы вышло восемь новых проектов. Девелоперская активность на присоединенных территориях в целом осталась на уровне 2015 года, когда рынок пополнился семью комплексами. Практически все новые проекты реализуются в Новомосковском округе (НАО), только ЖК «Ирландский квартал» располагается в Троицком (ТАО).
Эксперты отмечают, что девелоперы выводили на рынок проекты преимущественно во второй половине 2016 года, что отразилось на динамике объема предложения. За первое полугодие выборка сократилась на 18,1%. С третьего квартала объем экспозиции стал увеличиваться, а в четвертом был отмечен взрывной рост – сразу на 51,1%. В декабре 2016 года в реализации находилось 11 155 квартир (569,5 тыс. кв. м) в 40 комплексах. Таким образом, за год прирост составил 25,3%.
Наибольшая доля предложения пришлась на Новомосковский административный округ – 94,8%. За год его доля выросла на 14 п.п.
По данным аналитиков «Метриум Групп», все проекты, вышедшие в 2016 году (кроме ЖК «Ирландский квартал), представляют собой многоэтажные комплексы. За счет этого фактора, а также снятия с реализации значительного объема квартир в одном из малоэтажных проектов, структура предложения по этажности значительно изменилась. Превалирующий объем квартир предлагался в многоэтажных новостройках – 82,7% (+29,6 п.п. относительно 4 квартала 2015 года). Оставшуюся часть разделили лоты в средне- и малоэтажных домах: 12,3% и 5,0% соответственно. За год их доля сократилась на 11,6 п.п. и 18,0 п.п. соответственно.
К концу года структура предложения по стадии строительной готовности сместилась в сторону квартир в корпусах на нулевом цикле – 43,7% (+33,1 п.п. к декабрю 2015 года). Предложение в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ за год сократилось до 24,8% (-9,0 п.п.) и 18,6% (-26,2 п.п.) соответственно. Оставшаяся часть продавалась в введенных в эксплуатацию домах – 12,9% (+2,1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2016 года средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 104 970 руб. (-0,6% за год). За четвертый квартал цена предложения выросла на 2,2% и практически нивелировала предыдущее девятимесячное снижение ценового уровня.
В Новомосковском округе средняя цена составила 106 685 руб. за кв. м. За год она снизилась на 7,5%, главной причиной стали структурные изменения предложения. Внушительный объем лотов поступил в продажу по стартовой цене, что и привело к отрицательной коррекции.
В Троицком округе, напротив, средняя цена за год выросла – на 14,2% (до 73 505 руб. за кв. м). Причиной послужило снятие с продаж внушительного объема лотов в проекте с самыми доступными предложениями в округе. Кроме того, за год в ТАО в продажу поступил всего один проект с небольшим количеством лотов, не оказавший существенного влияния на ценовую динамику в округе.
За год средний бюджет покупки в Новой Москве сократился на 12,4% до 5,29 млн руб. Причем сокращение произошло по всем типологиям. Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась на 8,7%, двухкомнатных – на 3,1% соответственно. Бюджет трех- и многокомнатных квартир уменьшился в среднем на 7,8% и 2,7% соответственно.
Минимальные по стоимости предложения были отмечены в проектах:
• «Борисоглебское»: 1,75 млн руб. за 37,17 кв. м;
• «Москвичка»: 1,96 млн руб. за 20,31 кв. м;
• «Баркли Медовая долина»: 1,99 млн руб. за 22,77 кв.м.
Тенденции 2016 года
Нестабильная динамика объема предложения. К концу 2016 года объем экспозиции на первичном рынке жилья Новой Москвы составил 11 155 квартир. Такого показателя локальный рынок еще не достигал. Однако, в течение года динамика объема предложения не была однозначной. В уже реализуемых комплексах девелоперы то снимали часть домов с продажи, то выводили новые корпуса. Почти все новые проекты стартовали во второй половине года. В результате, за первые шесть месяцев число экспонируемых на локальном рынке квартир снизилось на 18,1%. В третьем квартале, несмотря на появление новых проектов, объем предложения почти не изменился (+1,2% ко второму кварталу). И только в конце года зафиксирован заметный рост числа реализуемых квартир. За последние три месяца объем экспозиции увеличился сразу в 1,5 раза, что в годовой динамике дало прирост в 25,3%.
Сокращение средней площади и среднего бюджета покупки. Если объем предложения по количеству квартир вырос за год на 25,3%, то по площади – только на 12,6% (с 505,8 до 569,5 тыс. кв. м). Причина заключается в сокращении размера экспонируемых лотов. Если в конце 2015 года средняя площадь квартиры на локальном рынке составляла 57 кв. м, то в декабре 2016 года – 51 кв. м. Как следствие, уменьшился и средний бюджет покупки на рынке (с 6,045 до 5,292 млн. руб.).
Рост доли предложения с отделкой. К концу 2016 года квартиры с отделкой составляли 18% от общего объема экспозиции в Новой Москве, тогда как годом ранее –11%. В абсолютном выражении число лотов с ремонтом выросло в два раза. Такие предложения имелись в десятой части проектов Новой Москвы. Однако следует отметить, что в большинстве из них предложение было диверсифицировано: у покупателя был выбор – приобрести квартиру с отделкой или без.
Сохранение среднего уровня цены кв. м. Второй год подряд средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы практически не меняется. В конце 2016 года она составила 104 970 руб., 2015 года – 105 650 руб., 2014 года – 104 800 руб. Несмотря на стабильность общего ценового уровня, в проектах в течение года было отмечено повышение стоимости квартир (исключение составили отдельные малоликвидные комплексы). Отсутствие динамики в 2016 году обусловлено структурными изменениями предложения. С одной стороны, увеличилась доля Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен. С другой – существенно вырос процент квартир на начальной стадии строительной готовности, реализуемых по стартовой стоимости.
Прогноз на 2017 год
«В 2017 году сохранится и высокий уровень конкуренции среди новостроек Новой Москвы, и давление на них со стороны первичного рынка жилья в старых границах столицы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Основной интерес со стороны девелоперов как, так и покупателей будет сосредоточен не просто в Новомосковском округе, а в ближнем поясе от МКАД. Эта локация характеризуется наилучшей для присоединенных территорий транспортной доступностью. В 2016 году здесь открылись первые две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии. В 2017 году в юго-западном направлении за пределы МКАД планируется провести и Калининско-Солнцевскую ветку, которая повысит транспортную доступность уже реализуемых новостроек Новой Москвы, а также инвестиционную привлекательность перспективных площадок в этой локации».
Источник:
http://www.metrium.ru/