Подробная инструкция: как продать квартиру в 2018 году

Шаг 1. Заниматься самим или обратиться к риэлтору?

Риэлтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Это экономия вашего времени и сил.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Специалисты возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов. Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка.

Даже если вы юридически подкованный человек, нельзя исключать разнообразные нюансы, о которых не все помнят. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Люди, которые профессионально занимаются куплей-продажей недвижимости , уже имеют свои отработанные методы, а также нужные контакты. Поэтому, если необходимо продать квартиру быстро и выгодно, лучше воспользоваться услугами агентства. Вам не придется самостоятельно оценивать недвижимость, собирать документы, риэлтору проще проверить юридическую чистоту сделки. А лично для вас это не потребует значительных временных затрат и максимум хлопот возьмет на себя агентство. Квартира – дорогое удовольствие. Поэтому ее продажу поручайте только проверенным компаниям. Выбирайте компании, которые давно на рынке и зарекомендовали себя положительно. Воспользуйтесь советами знакомых или друзей. Может? один из них недавно купил или продал квартиру. Или почитайте отзывы про выбранное агентство в интернете.

Не стоит обращаться в несколько агентств одновременно – появление одного и того же предложения с разными контактными телефонами способно отпугнуть потенциального покупателя.

Шаг 2. Как определить стоимость недвижимости?
На стоимость влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура. Поставьте адекватную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены — количество звонков. Чем их больше, тем привлекательнее для покупателей цена, которую вы поставили:
звонят по десять раз в день, немного повысьте цену.
за пару дней ни одного звонка, чуть опустите.

Чтобы оценить квартиру, узнайте сколько стоят квартиры как ваша, в идеале в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее. Если хотите продать подороже, поставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Но помните: это может затянуться на несколько месяцев или даже лет. Если хотите продать побыстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней. Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию — и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.

Шаг 3. Как подготовить квартиру для продажи?
Cпециалисты по недвижимости часто замечают, что клиент настраивается на восприятие квартиры еще в подъезде и коридоре. Уберитесь в том, что в подъезд приятно зайти. Хорошо, если в них светло, чисто, а лифт в исправном состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут культурные и адекватные люди. Но если в подъезде темно, дурно пахнет и все стены расписаны нецензурными выражениями, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят. Поэтому мы советуем заранее прибраться в подъезде.

Если он в плохом состоянии, не лишним будет побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет продать квартиру быстрее. Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель. Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, отмойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше. Если квартира в нормальном состоянии, сделайте простенький косметический ремонт: покрасьте батареи, двери и окна, замените сантехнику, поклейте однотонные обои. Не надо менять старый паркет или линолеум на ламинат — это сложно и дорого. Не нужно тратить больше 50 тысяч рублей — ремонт должен только освежить квартиру.

В старых квартирах лучше оторвать обои, старые плинтусы и линолеум — и продавать квартиру с черновой отделкой. Заштукатурьте стены, сделайте стяжку пола, поменяйте сантехнику и трубы. Покупателю так удобнее — не надо самому ничего ломать, квартира полностью готова к ремонту.

Шаг 4. Как правильно написать и разместить рекламное объявление?
Сделайте 8-10 качественных фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, санузлы, балкон, коридор, вид из окна, подъезд, фасад дома, парковку и придомовую территорию. Не фотографируйте отдельные предметы и несущественные детали — лучше всего смотрятся панорамные снимки всей комнаты.

Добавьте к фото план квартиры. Если хотите, чтобы звонков было больше, закажите фото профессиональному фотографу интерьеров с опытом.


Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но вашу квартиру выставят в самом выгодном свете. Особый шик — видеоролик квартиры. Чем больше фотографий, чем они качественнее — тем больше людей кликнут на ваше объявление. Если в объявлении нет фото, покупателю кажется, что с квартирой что-то не так.
Составьте текст объявления на 10-15 строк. Пишите по существу и конкретно, разбивайте текст на смысловые блоки. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до автобусной остановки 5 минут пешком», а вместо «свежий ремонт» — «положили ламинат, поменяли трубы и сантехнику, в ванной выложили новую плитку».

Можете смело подавать объявление. Расскажите друзьям и знакомым о том, что продаете квартиру, сделайте пост в соцсетях. До сих пор хорошо работают объявления на подъездах окрестных домов, баннеры на окнах и балконах.

Шаг 5. Как показать квартиру покупателю?
Чем лучше пройдет просмотр, тем быстрее и дороже вы продадите квартиру. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Сделайте еще одну уборку, подготовьте ответы на вопросы, которые обязательно зададут покупатели:
как давно делали ремонт,
что оставите из мебели,
в каком состоянии батареи.
Заранее подготовьте копии документов на квартиру и квитанции об оплате — подтверждайте свои слова документально. Пока гости раздеваются, расспросите их: зачем они покупают квартиру, есть ли у них дети, почему ищут жилье именно в этом районе, далеко ли ездить до работы. Исходя из ответов структурируйте свой рассказ. Во время показа квартира должна быть максимально безликой. Если есть животные, отдайте их на передержку. Остальных жильцов отправьте в кафе или на дачу.

Шаг 6. Подготовьте документы


Подготовьте все документы заранее — на сбор может уйти до двух недель. Чтобы покупатели могли заехать сразу после покупки, заранее выпишитесь из квартиры. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и напишите заявление — вас выпишут через 5-14 дней. Чтобы выписать несовершеннолетнего, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства. Обязательно проверьте комплект документов у юриста или риэлтора. Если они найдут ошибку, это может сэкономить вам миллионы.

Шаг 7. Заключите предварительный договор купли-продажи
Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи. Вместе с заключение предварительного договора передается задаток. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 50 000 руб.
В предварительным договоре укажите:
паспортные данные продавца и покупателя;
адрес и описание квартиры;
точную стоимость квартиры;
размер задатка, сроки и способ оплаты;
условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;
подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
взаимную ответственность за нарушение условий договора;
человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;
дату и подпись.

Шаг 8. Заключите договор купли-продажи
Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риэлтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут приостановить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.
В договоре обязательно укажите:
ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;
точную стоимость квартиры;
подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
наличие или отсутствие обременений на квартиру;
условия, без которых договор не считается заключенным;
разрешение супруга или супруги на продажу;
отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
сроки и порядок передачи квартиры;
сроки и способ оплаты;
взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.
К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры.

Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности
После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности. Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 р. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Шаг 10. Получите деньги
Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке. Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант. При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации. В этих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставляет продавец. За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.

Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи
В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт, покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.
В акте приема-передачи обязательно укажите:
ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;
подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса. После подписания акта приема-передачи, квартира полностью переходит к покупателю, а вы можете забрать деньги.

Шаг 12 Какие выводы о процедуре продажи квартиры можно сделать?
Как видите, самостоятельная продажа квартиры – трудоемкая, но реальная задача. Если же вам не удается продать квартиру быстро, проверьте:
Не слишком ли высока цена;
Правильно ли составлено объявление;
Грамотно ли выстроено общение с покупателем.
И помните, что никогда не поздно обратиться за помощью к профессионалам.