Доходность инвестиций в недвижимость через ЗПИФ может составить от 15%

Инвестиции в российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости могут вырасти в ближайшие полгода, считают специалисты «ВЕЛЕС-ТРАСТ». На это повлияет вероятное снижение ключевой ставки Центробанком РФ до конца года и, как следствие, сокращение ставок по банковским вкладам.
«Потенциал роста рынка коллективных инвестиций в России огромен. По нашим оценкам, доля фондов, которые привлекают сторонних инвесторов, вырастет до 1 трлн рублей в ближайшие десять лет, – прогнозирует Дмитрий Осипов, генеральный директор компании «ВЕЛЕС-ТРАСТ». – Этому способствует активное развитие фондового рынка и приход новых инвесторов. Число уникальных клиентов на фондовом рынке превысило 3 млн, а остатки на счетах клиентов фондового рынка – 1 трлн рублей».
Недвижимость, согласно отчету ЦБ, занимает основную долю (26,4%) в структуре ЗПИФов. Акции российских эмитентов и вклады в уставные капиталы российских организаций занимают 20,6% и 20,4%, соответственно. Стоимость чистых активов ЗПИФ на конец 2018 года достигла 3 трлн рублей. Тем не менее, потенциал этого финансового инструмента в России еще не раскрыт полностью.
Согласно статистике, суммарный объем ЗПИФ в России оценивается в 3 трлн рублей. Но суммарная стоимость паев на продажу сторонним инвесторам не превышает 90 млрд рублей.
Традиционно рынок ЗПИФ в России относится к такому классу коллективных инвестиций, где преимущественно сосредоточены высококвалифицированные участники. «Наши владельцы инвестиционных паев ЗПИФ инвестирующих в строительство – опытные инвесторы, понимающие специфику девелоперского бизнеса и принимающие все риски строительства. Однако, в настоящее время они готовы привлекать некрупных соинвесторов. Соинвесторами в подобном случае могут выступать только юридические лица», – говорит Осипов.
Прогнозируемая годовая доходность инвестиций в недвижимости через ЗПИФы «ВЕЛЕСТ-ТРАСТА» может начинаться от 14-15% годовых и достигать 20%, так как у ЗПИФ есть возможность поддерживать более низкие, «инвестиционные» цены в течение более длительного периода времени, нежели у застройщиков. Подобную доходность могут обеспечить вложения в проекты с коротким девелоперским циклом и хорошей ликвидностью, как например, жилой комплекс премиум-класса «КОМПОЗИЦИЯ №24».
Жилой комплекс расположен в тихой части центра Москвы, на Шаболовке, где, благодаря хорошей транспортной доступности и богатой инфраструктуре, есть стабильный спрос на недвижимость.
Общий объём строительства не превышает 12 000 кв. м: в проекте всего три корпуса по 8 этажей, объединенные единым АРТ-лобби и подземным паркингом и 74 квартиры в них, что даёт возможность не только жителям чувствовать себя приватно, но и инвесторам рассчитывать низкую конкуренцию в рамках реализации лотов.
Жилой комплекс обладает яркой индивидуальностью: разработало проект известное архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры», вдохновляясь историческим контекстом места и русским авангардом. В доме есть всё, что нужно для ощущения высокого качества жизни: два приватных ландшафтных сада и детская площадка во внутреннем дворе, тренажерный зал и детская игровая внутри дома только для жителей, келлеры на подземном этаже и зоны отдыха в лобби, современные инженерные системы.
Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 г. Даже на текущий момент, когда монолитный каркас дома уже выходит из подземной части, доходность инвестиций до конца проекта может составлять до 20%. Итоговый процент доходности зависит от нынешней стоимости лота и общего объема вложенных средств.
Для юридических лиц участие в подобном проекте станет хорошим среднесрочным вложением с доходностью выше ОФЗ, депозитов и инвестиций в арендные активы.
УК «ВЕЛЕС ТРАСТ» работает на рынке с 2007 года и обладает огромным опытом и экспертизой в управлении паевых фондов с целью получения рентного дохода владельцами инвестиционных паев, реструктуризации активов в сегменте недвижимости, выделения недвижимости как капитала для привлечения финансирования, реализации сделок продажи с обратной арендой. За всю историю группы «ВЕЛЕС-ТРАСТ» создано и принято в управление 23 паевых фонда. Сейчас под управлением ВЕЛЕС ТРАСТ находится 17 ЗПИФ, а объем активов превысил 10 млрд руб. В мае 2019 года рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг надежности и качества услуг управляющей компании «ВЕЛЕС ТРАСТ» на уровне А+ со стабильным прогнозом.
Такие частные Фонды и REIT есть и за рубежом. В США аналог российских ЗПИФ называется Real Estate Investment Trust (REIT) и развивается с 1960 года. Число американцев, которые инвестировали в фонды, достигает более 80 млн человек.
Из 3 трлн долларов активов всех REIT в США, только REIT объемом $1 трлн торгуются на бирже и привлекают розничных инвесторов, остальные созданы, в том числе, для частных привлечений инвесторов в проекты.
«Значительную долю инвестиций в REIT составляю институциональные инвесторы в США и Европе (пенсионные фонды, страховые компании, целевые фонды, банки) – в их портфелях находится до более полумиллиона объектов. Среди них ТРЦ, офисные и логистические комплексы, центры хранения данных, склады индивидуального хранения, студенческие общежития, дома престарелых, вышки сотовой связи, новая инфраструктура 5G, квартиры и апартаменты для сдачи в аренду», – отмечает Дмитрий Осипов.
В России одним из первых закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, который осуществляет инвестиции в объекты недвижимости на этапе строительства, стал Единый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ». Фонд был сформирован в 2016 году с целью получения доходов от проектов арендного жилья и апартаментов. С этого времени портфель активов фонда вырос до 8 проектов общим объемом 60 млрд рублей (около $935 млн).
Появились и другие структуры. Среди них Сбербанк «Управление активами» (5 фондов. Рентные Фонды), ВТБ «Управление активами» (инвестиции в строящиеся квартиры), компания «АКТИВО», создавшая 6 рентных фондов на 2,5 млрд рублей.