Риск должен быть награжден: что ожидает ипотечные ставки в ближайшей перспективе

Специалисты брокерской компании ЛионКредит – о стремительном приросте числа заявок на ипотеку, а также о причинах и следствиях таких изменений.
Многие российские банки отметили в феврале резкое увеличение количества ипотечных заявок и сделок. Главным драйвером таких изменений стало зарождение нового тренда на снижение процентных ставок. Необходимость сделать ипотеку более доступной немногим ранее была озвучена Президентом России Владимиром Путиным. В свою очередь Минфин сделал достаточно смелое предположение, что ставки по жилищным кредитам до конца текущего года могут опуститься до уровня в 7-8%. Однако эксперты ЛионКредит, опираясь на аналитические результаты мнения представителей банков, полагают, что обещанное Правительством удешевление ипотеки может быть отодвинуто на более долгий период.
Банки, выдающие ипотечные займы, зафиксировали рост спроса на такие продукты. В частности, в Москве за первые 2 месяца 2020 года число ипотечных сделок составило согласно сведениям Росреестра порядка 14.5 тыс. заключенных договоров. А это на 15% больше результатов за январь-февраль 2019 года. Причем пик роста пришелся именно на февраль, когда появились заявления от Правительства. В этот месяц ипотечных займов было выдано на 28% больше по сравнению с январем. По сравнению с февралем-2019 прирост составил порядка 16%.
Формирование такой тенденции эксперты ЛионКредит связывают с желанием заемщиков успеть получить деньги на покупку жилья до начала повышения процентов. А они уже начали увеличиваться вопреки поручению Президента РФ и планам Правительства.
В целом же, признают специалисты кредитного рынка, такой скачок спроса на ипотеку, а также на другие виды кредитов был вполне ожидаем. Причина его высокая волатильность рынков и российской валюты. Поэтому россияне, небезосновательно ожидая увеличения ставок, стремятся успеть получить нужную сумму под сравнительно доступный процент, пока еще сохраняющийся у многих кредиторов. И не исключено, что такой активный спрос со стороны заемщиков будет сохраняться вплоть до общерыночного повышения ипотечных ставок.
В то же время весьма вероятно, что рынок ипотеки в ближайшее время ожидает некоторое затишье. Эту позицию эксперты ЛионКредит аргументируют тем, что в краткосрочной перспективе потенциальным заемщикам, тем более ипотечникам с их большими суммами займов, может быть весьма проблематично решать, кредитоваться или нет. Причина – неопределенность в экономике. Причем как в отечественной, так и в мировой.
Еще один фактор, который, безусловно, повлияет на кредитный рынок, - пандемия коронавируса и отсутствие хотя бы приблизительно достоверных прогнозов ее течения. Она не дает возможности быть уверенным в том, что большее число ипотечных заявок будет конвертироваться в реально заключенные договора в привычной пропорции.
Вероятность того, что при росте количества ипотечных заявок сохранятся прежние пропорции заключаемых сделок, действительно довольно мала. Причина этого проста: кредиторы вряд ли пожелают принять дополнительные риски. А в условиях рыночной неопределенности и вероятным дальнейшим ухудшением экономической ситуации, что может спровоцировать падение платежеспособности населения, рисков для банков предостаточно.
В результате это почти гарантированно отрицательно скажется на качестве банковских активов, на которые и без того с большой вероятностью будет давить падение стоимости ценных бумаг и изменение в худшую сторону ситуации у корпоративных клиентов.
Другими словами, увеличение ставок по ипотеке и кредитам в целом – это не следствие траектории действий ЦБ, а своего рода премия за риск. Благосостояние заемщиков на фоне кризисных явлений может серьезно пошатнуться, и банки справедливо стараются подстраховаться.
Однако нельзя исключать и влияние ключевой ставки ЦБ. Ряд аналитиков сейчас придерживается мнения, что наиболее вероятный сценарий развития событий можно охарактеризовать как умеренно негативный: инфляция в 2020-м будет расти более чем на ожидаемые Центробанком 4% годовых, в результате это спровоцирует подъем КС до уровня в 7-7,5%. Если этот сценарий исполнится, то ставки по ипотеке с большой вероятностью вырастут до 10% и более.
Подтверждает серьезную зависимость ипотечных ставок со ставкой рефинансирования и статистика за прошедшие периоды. В 2019-м году регулятор стабильно и последовательно снижал ее, в результате она опустилась до минимального за всю историю наблюдений уровня в 6%. Однако в 2020-м на фоне достаточно серьезных экономических потрясений вполне возможно установление обратного тренда –ЦБ начнет поднимать КС, в результате чего поползут вверх и кредитные проценты. Наиболее вероятный начальный прирост – 1-1.5%.
Впрочем, банки уже начали поднимать ставки и без изменений в политике ЦБ. На фоне стремительного падения рубля и цен на нефтяном рынке часть кредиторов увеличили ипотечные ставки. Среди тех, кто перешел к повышению первым, эксперты называют таких кредиторов, как Юникредит, ТКБ. Уже несомненен рост ставок по жилищным кредитам и в Абсолют-банке. Ряд других участников ипотечной системы пока не приняли окончательного решения, но активно рассматривают возможность увеличения процентов.
Эксперты ЛионКредит напоминают, что в феврале-2019 Владимир Путин потребовал от правительства и Центробанка достичь устойчивого снижения ипотечных ставок до 8% и далее. Кроме того, нацпроектом «Жилье и городская среда» предусмотрено уменьшение среднего процента по ипотеке до 7.9% уже к 2024 году. Однако здесь нужно учитывать, что эти задачи и планы ставились в других экономических условиях.
Новый премьер России Михаил Мишустин в одном из своих февральских заявлений сказал, что ипотека в России по-прежнему слишком дорогая. Средний по банкам процент 9%, достигнутый в декабре-2019, Мишустин считает тяжелым бременем для заемщиков, имеющих средние доходы. По его мнению, ставка в 9% вряд способна помочь людям разрешить свои жилищные проблемы. Практически одновременно замминистра финансов Алексей Моисеев высказался, что ипотечные ставки потенциально могут опуститься к концу текущего года до уровня в 7-8%.
Однако сейчас прогнозы и предположения начали меняться. Ряд экспертов кредитного рынка считают, что на фоне экономической нестабильности уменьшение процентов по ипотеке даже до 8% может быть отодвинуто на больший срок. В то же время вряд ли произойдет и стремительный рост ставок – этого не допустит минимальная за всю историю ключевая ставка. К тому же изменения вряд ли сильно заденут уже начатые строительные проекты, для которых материалы и работы заказывались еще по старым ценам. К тому же конкуренция на строительном рынке сегодня очень высока – девелоперам придется активно сдерживать свои расценки, в противном случае они рискуют потерять клиентов.