Сколько застройщики потеряют из-за коронакризиса

Рынок недвижимости переживает один из самых серьезных кризисов – никто не знает, что ждет его завтра. Такой неопределенности не было никогда. Даже переход на эскроу-счета не вызвал столь противоположных оценок будущего рынка.
Все сегменты рынка недвижимости так или иначе пострадают от карантина, коронавируса и кризиса, который, как уверяют эксперты, уже начался. «Оценить влияние пандемии и сопутствующих ей факторов строительная отрасль сможет в июле-августе», — сообщил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Строительство жилья сокращается
Сейчас можно рисовать только негативные сценарии: рост безработицы и падение платежеспособности населения, гибель целых отраслей экономики вместе с представителями среднего и малого бизнеса. Если добавить к этому печальному прогнозу переход всех новых объектов на эскроу-счета с жестким графиком погашения банковского кредита (проектного финансирования), то получим как минимум сокращение объемов строительства через год-два. Вице-премьер Марат Хуснуллин не исключает 10-процентного спада ввода жилья по итогам года. Росстат за четыре месяца уже зафиксировал падение на 9,9%, в апреле падение составило 36,5%!
«Переход на эскроу-счета сам по себе оказал серьезное влияние на рынок. Количество выводимых новых проектов сокращается, цены на жилье предсказуемо растут. А режим самоизоляции сократил число сделок на рынке: не все покупатели оказались готовы к приобретению квартиры удаленно, да и покупательская способность резко снизилась», — отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
«К концу года и весне 2021 года я ожидаю двукратного снижения предложения и начало ползучего роста цен, – полагает гендиректор ГК «Петрополь» Марк Лернер. — Особенно рост цен будет заметен в случае восстановления цен на нефть до уровня $40-50 за баррель и выше к осени текущего года и реализации инфляционного сценария восстановления экономики. В первой половине 2020 года ожидаются рекордно низкие объемы вывода новых проектов на рынок. Кроме того это будут проекты с эскроу-счетами (банковские проценты будут заложены в себестоимости) и новой повышенной послекризисной стоимостью строительства».
Снижения объемов строительства чиновники боятся как огня, ведь по наказу президента оно должно исключительно расти. И если в этом году что-то получится списать на карантин, то в следующем году президент может не понять, почему не выполняются его поручения. Отсюда во многом повышенная активность по поддержке строительной отрасли. Что скорее всего позволит сохранить текущие объемы строительства или хотя бы не дать им значительно рухнуть. Застройщики в свою очередь смогут аккуратно повышать цены — используя дешевую ипотеку, нивелирующую это повышение.
Но не пострадать все равно не получится. По оценкам Агентства НКР, топ-20 застройщиков могут потерять до 90 млрд рублей (10% от выручки 2019 года) выручки в самом мягком сценарии сокращения спроса, а в наиболее жестком — свыше 200 млрд рублей (25% и больше от выручки 2019 года).

Вторичный рынок давит на новостройки
Разница между ценой новостроек и вторички в последние годы постоянно сокращается. Если верить аналитикам БН, то сейчас она составляет менее 5 тыс. рублей за «квадрат». При росте цены на первичке вторичка получает конкурентное преимущество – покупка готовой квартиры более привлекательна и надежна. Но на вторичку нет льготной ипотеки. «Новая вторичка тоже не выиграет: введение льготных ставок по ипотеке на новостройки сделает такую покупку менее привлекательной», — отмечает Надежда Калашникова.
«Пусть застройщики на меня не обижаются, но их разговоры о том, что цены на новостройки не будут понижаться, это всего лишь мантры, — дает свой прогноз гендиректор АН «Бенуа», президент «Санкт-Петербургской палаты недвижимости» Дмитрий Щегельский. — В 2008-2009 годах застройщики говорили то же самое, но цены упали. У покупателей нет денег и будут не скоро. Начнется падение продаж, пойдут и цены вниз. При этом цену за квадратный метр номинально можно и не снижать, а выдавать много бонусов типа «балкон в подарок», «кухня в подарок» и т.п. Первым, по моему мнению, отреагирует вторичный рынок. За ним потянется и первичка. Думаю, что движение вниз начнется осенью, когда будет реализован отложенный во время карантина спрос».
Апартаменты за бортом
Непростая ситуация складывается для рынка апартаментов, который только-только набрал обороты. Падение до нуля туристического потока, от которого зависла доходность этого сегмента недвижимости, снизило привлекательность апартаментов как инвестиционного продукта. Впрочем, те, кто ориентируются не на сиюминутную прибыль, с этого рынка не уйдут — туристы рано или поздно вернутся в Петербург и начнут снимать жилье. Возможно, чтобы стимулировать спрос, застройщики сейчас начнут предлагать большие скидки, чтобы успеть завершить свои апарт-объекты в срок. Но пока что о щедрых акциях ничего не слышно. Аналитики из Knight Frank допускают, что многие отели будут сданы позже заявленных дат, что добавит негатива на этом рынке.
А вот коммерческая недвижимость (встроенные помещения, стрит-ритейл) вряд ли в ближайшее время вернется в докарантинное состояние. «Выиграть в данной ситуации вряд ли кто сможет. Спрос на коммерческие помещения снизился из-за невозможности вести бизнес во многих отраслях. Кроме того, по окончании режима самоизоляции многие компании могут прекратить свою деятельность. Это приведет к высвобождению площадей», — полагает Надежда Калашникова.