Как льготная ипотека взвинтила цены на квартиры «до небес»?

Всего за восемь месяцев текущего года стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга выросла на 12,5%. Это выше рекорда 2014 года, когда сегмент за год прибавил 12%. Почему жилье так стремительно дорожает, и к чему это может привести рынок недвижимости в России, Novostroy.su выяснил у экспертов.
С чем связано такое удорожание новостроек, на ваш взгляд?

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: Неестественный рост цен вызван повышенным спросом, в связи с льготной ипотекой и снижением объема предложения. Кроме того, снижение прибыли по вкладам подтолкнуло население вкладывать деньги в недвижимость, как в более доходный инвестиционный продукт.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Рост цен на недвижимость был неизбежен, но сдерживался низким платежеспособным спросом. Введение льготной ипотеки и традиционное желание потребителей в кризисный период сохранить свои средства инициировали ажиотажный спрос на недвижимость. Ситуация позволила застройщикам укрепить свою финансовую базу повышением цен.
Цены на жилье в сегменте масс-маркет уже несколько лет максимально приближены к себестоимости строительства и поэтому чувствительны к любым внешним воздействиям.
Подорожание товаров и услуг, применяемых в строительстве, из-за увеличения налоговой базы, ослабления курса рубля и естественной инфляции вынуждало застройщиков повышать цены на жилье. Постепенный переход на проектное финансирование и счета эскроу, который начался с июля прошлого года, добавили проектам новые статьи расходов.
Долгое время девелоперы сдерживали цены, как могли, поскольку из-за сокращения реальных доходов населения повышение цен вызывало бы падение спроса. Искусством балансировать между прибылью и сохранением спроса овладели не все. Ряд игроков покинули рынок, не выдержав давления перемен. Сейчас высокие барьеры входа не позволяют новым девелоперам вступить в конкурентную борьбу.
Рынок сужается и монополизируется, что в конечном итоге может привести к неэффективной ценовой политике.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Причин сразу несколько. Льготная ипотека, продолжение перехода на эскроу и постепенное явное сокращение предложения на рынке новостроек. Есть и сопутствующие факторы — кризис как таковой, колебание валюты, снижение доходности по банковским депозитам. И, конечно, необеспеченность населения жилыми квадратными метрами. Сочетание этих факторов в коротком полугодовом периоде привело к таким результатам.
Прямое сравнение с кризисом 2014 г. не совсем корректно. Тогда рубль просто рухнул. События же весны этого года носили явный характер неопределенности. И исторически недвижимость в любой нестабильной ситуации оставалась единственным способом гарантированно защитить средства. Поэтому даже сам характер кризиса стимулировал спрос.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Рост цен вполне оправдан и ожидаем. Во-первых, начинают сказываться принятые год назад поправки к 214-ФЗ, себестоимость строительства, как и конечная цена квадратного метра увеличилась. Количество новых проектов существенно сократилось, а старые постепенно вымываются с рынка по естественным причинам. Поэтому предложение постепенно сокращается. Спрос же, напротив, возрос. И за счет льготной ипотеки, и из-за постепенно теряющего силу рубля, и из-за отложенного в первые месяцы самоизоляции спроса.
Способны ли участники рынка или иные акторы экономических процессов в России контролировать рост цен и влиять на них? Заинтересованы ли они в этом и принимают ли участие в стабилизации?
Н.П.: Макроэкономика очень сильно влияет на спрос, а спрогнозировать эти факторы сложно, так как государство самостоятельно принимает решения о программах поддержки. Яркий пример – этот год: в апреле, в пик пандемии, участники рынка прогнозировали падение спроса до конца года как минимум на 10%. Но на текущий день спрос вынуждает поднимать цены ежемесячно, что в свою очередь, только подстегивает потребителей покупать. В нашем проекте «Георг Ландрин» за последние 3 месяца мы дважды повышали цены, а малометражные квартиры продаем по ценам 2021 года, согласно нашей финансовой модели.
А.Л.: В условиях справедливой конкурентной борьбы рыночный механизм самостоятельно устанавливает справедливую цену на продукт. Вмешательство государства при таких непредвиденных обстоятельствах, как пандемия, нарушает работу этого механизма.
Чем больше влияния государства на рынок, тем сложнее и дольше приходится разрабатывать комплекс поддерживающих мер для восстановления эффективной работы.
С.М.: Разумеется, девелоперы могут вносить небольшие корректировки в ценообразование, но ограниченно. В рамках отдельного пула квартир в предложении, отдельных проектов. В долгосрочном периоде от девелоперов очень мало что зависит. Существует целая совокупность факторов. Инфляция, рост цен на землю, материалы, работы, обязательства по социальной инфраструктуре. Девелоперы заинтересованы в том, чтобы покупательная способность соответствовала уровню ценообразования. Но, например, в рамках проектного финансирования существует требование по рентабельности в 20%. Значит установить цены ниже, чем требуется, невозможно. Здесь возможен диалог, но при государственном участии.
По словам специалистов, если льготная ипотека не будет пролонгирована минимум до конца 2020-го, нас ожидает еще более масштабный рост цен. Верно ли это, на ваш взгляд?
Н.П.: Не вижу в отмене льготной ипотеки оснований для повышения цен. Сейчас большинство девелоперов за счет неестественного спроса создают себе подушку безопасности на дальнейший период. Более того, в отсутствии спроса повышение стоимости квадратного метра выглядит нелогичным.
А.Л.: Цены на недвижимость будут расти, так как девелоперам необходимо компенсировать увеличивающиеся расходы. Но после отмены льготной ипотеки ажиотажный спрос в любом случае пойдет на спад, так как население закредитовано, а реальные доходы пока не повышаются. Поэтому подорожание недвижимости будет сдерживать низкий платежеспособный спрос.
Потребители со стабильным доходом продолжат выбирать статусные проекты, а остальные пока откажутся от улучшения своего жилищного положения и будут ждать новых льготных программ от государства.
При таком развитии событий в итоге на рынке останутся только опытные девелоперы с маржинальными востребованными объектами средней и высокой ценовой категории.
С.М.: Уже сейчас понятно, что обратно цены не откатятся независимо от продления льготной ипотеки. Предложение сократилось и продолжает сокращаться — затоваривания не случится. Ключевая ставка ЦБ исторически минимальна, а значит относительно недорогое кредитование останется.
Если программа ипотеки с господдержкой будет продлена, то имеющееся предложение будет реализовываться быстрее. В первую очередь будут уходить недорогие метры. Поэтому повышение цен будет уже хотя бы на фоне вымывания наиболее доступных квартир. Будут ли расти цены дополнительно — покажет практика.
До конца года мы прогнозируем увеличение средней стоимости квадратного метра жилья на 3-5% относительно текущих.
Н.К.: Если программа льготной ипотеки будет продлена, то цены будут расти и дальше. Правда, может сложиться ситуация, когда значительная часть граждан не сможет выплачивать кредиты. Это приведет к появлению на рынке залоговых квартир, что негативно скажется на отрасли в целом.
К каким последствиям может привести дальнейший рост цен для рынка в целом и для конкретного покупателя в частности?
Н.П.: Дальнейший рост цен для рынка может привести к временной стагнации, но нужно быть объективными – недвижимость дорожает, это естественный процесс. В 2010 году можно было приобрести квартиру в Приморском районе за 60 тыс. рублей за кв.м, сейчас таких цен нет даже в Мурино. Тем не менее спрос на жилье не снижается.
С.М.: В целом покупательная способность и предложение сейчас сбалансированы.
Если рост цен продолжится, то спрос будет сокращаться. Это проблема, которая может встать во весь рост в сегменте масс-маркета.
И тогда потребуются дополнительные инструменты стимулирования покупательской активности. Например, новые ипотечные спецпрограммы по схеме «застройщик-банк».
Часть потенциальных покупателей недорогой недвижимости будет пересматривать свои планы. Либо в сторону сокращения метража и, следовательно, бюджета покупки. Либо переходить в режим ожидания, в надежде, что будут запущены новые льготные программы.
Для людей, у которых квартирный вопрос стоит очень остро, решением могут стать апартаменты. Разница в стоимости квадратного метра весьма ощутима.
Сегодня рост цен сопровождается увеличением спроса на квадратные метры. Все это на фоне общей закредитованности россиян, стимулируемой программами льготной ипотеки. Учитывая уровень жизни и платежеспособность среднестатистического россиянина — не опасаются ли банки и девелоперы получить в перспективе лопнувший ипотечный пузырь?
Н.П.: Вероятно, риски создания ипотечного пузыря на сегодняшнем рынке не рассматриваются всерьез.
В России в целом сложно давать долгосрочные экономические прогнозы, многие выбирают стратегию жить сегодняшним днем.
С.М.: В России ипотечный кризис куда менее вероятен в сравнении с Европой или США, где соответствующий портфель банков по объёму в два-три раза больше. Кроме того, сами финансовые организации предъявляют достаточно высокие требования к заёмщикам, предупреждая тем самым потенциальные невыплаты. Центробанк, как регулятор, оценивает риски и разрабатывает для банков рекомендации.