Кризис недвижимости в 2012 году: быть или не быть?

Ведущие экономисты, аналитики и топ-менеджеры высказали свое мнение и дали прогнозы экономической ситуации и ситуации на рынке недвижимости на VI аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости, строительства и финансов 2012», организованной Московским Бизнес Клубом 1 декабря в отеле «Savoy».
Известный экономист, президент компании экспертного консультирования НЕОКОН, Михаил Хазин, заявил, что экономический кризис не прекращался. Михаил сделал акцент на том, что мировая макроэкономическая ситуация обостряется, продолжается бегство капитала, углубляется долговой кризис на Западе. В ближайшем будущем Россию ждет усиление стагнации на фоне медленного падения цен на нефть. К лету 2012 года, по мнению эксперта, случится массовая эмиссия в США, что приведет к росту цен на нефть, а затем – к мощной волне инфляции и резкому сокращению импорта, в том числе и сырья, к которому относятся стройматериалы. Кредитование также, по мнению эксперта, сократится. Ставки по кредитам вырастут, и застройщики неизбежно столкнутся с проблемами в получении кредитов.
Г-на Хазина поддержал представитель банковского сообщества Владимир Гамза, являющийся вице-президентом Ассоциации Региональных Банков. По словам эксперта, российские девелоперы нуждаются в законе о проектном финансировании. Проектное финансирование – это кредитование под залог будущего объекта и возврат инвестиций из будущей прибыли. В РФ нет законодательства, которое бы регулировало подобную финансовую деятельность. Владимир Гамза отметил, что Ассоциация совместно с Банком России ведет антикризисную политику, ждет предложений от представителей российского бизнеса и готова их лоббировать в законодательных структурах. На сайте Минэкономразвития можно найти текст законопроекта и подготовить необходимые замечания и предложения по проектному финансированию.
Олег Репченко, Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» заявил, что в 2012 году кризиса не будет! Аргументируя свою позицию, Олег объяснил, что увеличение денежной массы вряд ли приведет к ситуации, знакомой нам по 1990-м годам, когда дорожало все. Скорее будет наблюдаться бифляция, при которой цены будут расти, прежде всего, на невосполнимые ресурсы – нефть, газ, а на недвижимость только в уникальных местах типа Лондона или Монако. На риторический вопрос «Что делать?» Олег Репченко отвечает, что нужно производить полезный и востребованный продукт честный бизнес, а спекулятивные инвестиции с недвижимостью успеха иметь не будут.
Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингого центра МИЭЛЬ сделал анализ динамики различных секторов рынка недвижимости за 2011 год, подробно остановившись на загородном рынке. По данным МИЭЛЬ, по итогам второго квартала 2011 года продажи ведутся в 608 загородных поселках и 320 поселков, предлагают участки без подряда. При этом в поселках элит-класса и бизнес-класса покупательские предпочтения изменились в пользу более меньших площадей домовладений. Г-н Луцков отметил, что за 9 месяцев 2011 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов превысил показатели 2010 года на 23%.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГДЕЕТОТДОМ.ру назвал следующие тенденции на рынке жилой недвижимости в 2012 году: вытеснение нового строительства за МКАД, развитие спроса на загородное жилье, поляризация и сегментация рынка (малогабаритки, квартиры с отделкой, комплексная и малоэтажная застройка, доходные дома), развитие кредитных инструментов для новых типов жилья, рост роли маркетинговых инструментов. Наиболее вероятным сценарием по динамике цен г-н Пыпин назвал рост цен на недвижимость на 8-10% в Москве и на 6-8% в Московской области
Денис Соколов, руководитель отдела исследований, Cushman&Wikefield начал с анализа инвестиций в коммерческую недвижимость, сообщив, что к концу III квартала 2011 года общий объем инвестиций составил более 6.5. млрд. долларов, что превышает результат рекордного 2008 года (5.8 млрд. долларов), в IV квартале ожидается еще 1-1.5 млрд. На первом месте инвестиции в розничную торговлю - 42% от общего объема. После 2 лет отсутствия иностранные инвесторы вновь проявляют интерес к российскому рынку, а Санкт-Петербург становится крупным рынком для инвестиций в недвижимость. Также Денис отметил высокую активность покупки и аренды офисных помещений, которая сопоставима с периодами бума 2007-2008 годов и привел средние ставки аренды: класс А - 750$, класс B - 520$, прайм-класс - 1200$.
На вопрос: «В чем Вы будете хранить свои сбережения в 2012 году? в долларах, в евро, в рублях, в кв.м. и др., аналитики единогласно решили разложить яйца по разным корзинам и хранить деньги в разных валютах, а Михаил Хазин отметил, что самое надежная «валюта» – это золотые слитки.
Основным трендом рынка недвижимости 2012 года, который назвали спикеры, стало то, что девелоперы, конкурируя между собой, будут предлагать «больше за те же деньги», например не просто квартира, а квартира «с отделкой» или лучшие инфраструктурные решения.
Обзор сегментов рынка недвижимости дали самые успешные топ-менеджеры рынка недвижимости. Екатерина Румянцева, Генеральный директор, Kalinka Realty, представила итоги года рынка элитной недвижимости и рассказала о будущих трендах. Екатерина дала следующие характеристики сегодняшнему состоянию рынка недвижимости: цены продолжают расти на фоне сокращения предложения и сохранении спроса (зафиксирован рост спроса на 20% по сравнению с 2010 годом), но значимое повышение цен происходит только по наиболее востребованным объектам. В месяц в среднем продается 35 квартир, в 2011 году на рынок элитной недвижимости вышло всего 4 объекта, новым предложением рынка стали апартаменты. По данным Kalinka Realty, в ближайшие 3-4 года в ЦАО Москвы потенциально возможен выход около 30 новых проектов суммарной жилищной площадью более 500 тыс. кв.м. Прогноз на динамику цен – 10% роста цен в год. Это оптимистический прогноз при благоприятной экономической и политической ситуации, добавила г-жа Румянцева.
О массовом жилье и преимуществах малометражных квартир рассказала Ольга Новикова, заместитель генерального директора по инвестиционно-стратегическому развитию НДВ-недвижимость. Компания «НДВ-недвижимость» стала пионером по ведению и популяризации новых продуктов и форматов рынка недвижимости, именно они предложили квартиры с отделкой, страхование сделок по недвижимости, новые форматы недвижимости широкой аудитории покупателей, чем заслужили звание «маркет-мейкера» рынка недвижимости. Г-жа Новикова рассказала, что основной плюс квартир-студий – это доступная стоимость, благодаря которой покупатели с небольшими накоплениями могут купить квартиру-студию как первую, а через несколько лет, накопив или взять кредит, обменять свою студию на большую площадь. Основными покупателями квартир-студий являются одинокие люди, молодые семейные пары, пенсионеры, загородные жильцы (в качестве дополнительного жилья), а также бизнесмены из регионов. Самые удачные квартиры-студии, по мнению НДВ-недвижимость, предлагаются в проектах: ЖК «Новосходненский», ЖК «Оквиль», ЖК «Эдальго», ЖК «Welton Park Новая Сходня», микрорайон «Новокосино-2».
Продолжила эстафету по комфортному и экономному жилью Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров БЕСТ-Новострой, которая акцентировала внимание на малоэтажном строительстве категории эконом-класс. Сегодня на рынке Подмосковья, из расчета с января по октябрь, реализуется около 35 новых проектов малоэтажного строительства, до конца года власти Подмосковья планируют сдать в эксплуатацию примерно 7,5 млн. кв.м. жилья: 5 млн.кв.м. многоэтажек и 2.5 млн. кв.м. малоэтажных и индивидуальных домов. Средняя себестоимость малоэтажного дома для застройщика в Подмосковье составляет 40 тыс. руб./кв.м., а высотном – 30 тыс. руб./кв.м. Раньше недорогое жилье ассоциировалось только с типовой панелью, сегодня застройщик готов предложить: индивидуальную архитектуру проекта, насыщенную инфраструктуру, небольшой метраж и отделку.
О тенденции девелопмента на 2012 год рассказал Григорий Алтухов, Советник президента, ФСК Лидер. По его словам, в следующем году застройщики ожидают инициативы от Москвы в организации процесса передачи под застройку площадок в Москве через открытые аукционы. В отсутствие выбора застройщики уходят в ближнее Подмосковье, туда же продолжится в следующем году и «перетекание» спроса в сегменте эконом-класса. Григорий отметил, что формат малоэтажной застройки, от 5 до 9 этажей, с каждым годом будет набирать все большую популярность у покупателей, которые на сегодня еще недооценивают преимущества проживания в низкоплотной застройке.
О самых важных законодательных изменениях рынка недвижимости и продуктах страхования рассказали два традиционных партнера конференции, крупнейших игрока в своем сегменте, компания РОСНО в составе Allianz, которая выступила страховым партнером и компания Пепеляев Групп, которая стала юридическим партнером.
Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости, строительства, Пепеляев групп, подвел юридические итоги года и рассказал, на что девелоперы должны обратить внимание в следующем году. Основные правовые новости: продлен срок на льготный выкуп земельных участков до 1 июля 2012 года; возможно досрочное расторжение договоров аренды и инвестконтрактов по инициативе правительств Москвы и СПб в упрощенном порядке; в основу будущего налога на недвижимость ляжет кадастровая стоимость объектов недвижимости; уточнен порядок изъятия сельскохозяйственных земель при их нецелевом использовании; споры о недвижимости теперь могут разрешаться в третейском суде; новая судебная практика о будущей недвижимости и инвестиционных договорах.
Инвестиционные возможности и страховые программы в области строительства и недвижимости концерна Allianz осветил Виталий Ус, директор Центра страхования финансовых рисков, РОСНО в составе Allianz. Виталий рассказал о возможностях группы Allianz Real Estate Group, занимающейся инвестированием и управлением недвижимости по всему миру. Наличие мировой сети, опыт и стабильность бренда Allianz помогает его клиентам извлекать прибыль. Основными видами страхования имущества и ответственности компании РОСНО в составе Allianz являются страхование строительно-монтажных работ, ответственности проектировщиков и строителей, титульное страхование, страхование ответственности риэлторов, страхование ответственности перед третьими лицами. Также РОСНО в составе Allianz предлагает страхование финансовых и предпринимательских рисков: страхование рисков заказчиков/инвесторов физических и юридических лиц, страхование кредитных рисков, страхование рисков арендодателей, рисков управляющих компаний и страхование от природных и климатических рисков.
После обеда конференцию продолжила секция по рекламе недвижимости. Ирина Наумова, руководитель отдела маркетинга компании «ОПИН», рассказала о предкризисном маркетинге и об эффективности инструментов рекламы недвижимости. Г-жа Наумова предложила планировать выход новых проектов после марта 2012 года и давать четкий рекламный посыл, закладывая возможность реконцепции и перехода в менее дорогой сегмент, причем основной акцент необходимо делать на надежность как на основную ценность объекта недвижимости в кризис. В качестве альтернативы перетяжкам Ирина видит радиорекламу и билборды, необходимо комплексно подходить к решению маркетинговых задач, о продукте покупатель должен читать в новостях, продукт должен присутствовать в Интернете, в наружно рекламе и должна быть продуманная программа BTL- мероприятий, считает г-жа Наумова.
О десяти способах эффективного продвижения российских компаниях в социальных сетях рассказала Ольга Соломатина, выпускающий редактор группы соцпроектов ИД «Коммерсант». Ольга сделала акцент, что для того чтобы создать и управлять сообществом в любой из соцсетей, нет необходимости привлекать специальную компанию или специалиста, единственное, чтобы был интересный контент в сообществе должно быть интересное креативное наполнение – это работа журналиста или редактора. Главное в соцпроектах привлечение внимание к проекту с помощью интересных тем и хобби, например, рекламируя Итальянский квартал, Гута-девелопмент создали сообщество любителей Италии и рассказывают там о новых маршрутах, рецептах, а также проводят конкурсы и печатают релизы об Итальянском квартале.
Завершил выступления спикеров Алексей Астафьев, исполнительный директор агентства логистики идей Интериум. Алексей рассказал, как умело переключать внимание с «негативных»
обсуждений на форумах на нейтральные тематики, как управлять общественным мнением в Интернете и как проводит мониторинг информации о своей компании и объектах.
Все выступления спикеров завершались аплодисментами и сопровождались активной дискуссией.
В финале конференции, Московский Бизнес Клуб вручил кубки компаниям, которые вошли в его состав за последние полгода. Поздравляем новых членов Московского Бизнес Клуба: ФСК «Крост», ОПИН, ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», «ПроминГрупп», «Мегаполис Проперти Менеджмент».
Приятным предновогодним сюрпризом стал розыгрыш призов от партнеров мероприятия: Мадам Му и Berta Spa Village и рождественские подарки от информационного партнера Istikon.ru.