Эксперт Кучма Ольга Алексеевна / агентство ТСН Недвижимость: что происходит на столичном рынке недв
Сразу после пандемии рынок был разогрет донельзя. Сметали все, включая неликвид, невзирая на иногда и завышенные цены. Это был рынок «продавца», а покупатели буквально конкурировали друг с другом до такой степени, что сами инициировали покупку квартир по стоимости выше, чем заявил сам продавец. Таким образом многие авансированные объекты в итоге уходили другим покупателям, которые предлагали собственникам, как на стихийном аукционе, цену на 200-300 тыс больше цены продажи.
Осенью 2021 рынок стал стабильнее. Покупательский спрос немного утих, а вот продавцы остались с завышенными ожиданиями.
Следующий скачок цен на рынке недвижимости был обусловлен недавним повышением ключевой ставки ЦБ. Вслед за этим взлетела и ипотека до 20-23-25%. Поэтому покупатели с ранее одобренным кредитом на жилье (в среднем под 9,9%) оперативно занялись решением своего квартирного вопроса в срок до 27 марта. В свою очередь, продавцы тут же воспользовались этим и снова повысили цены. Если раньше средняя цена однокомнатной квартиры в Москве площадью 33-38 кв.м. , со средним ремонтом формата «заехать и жить» составляла около 8,5 млн. рублей, то теперь цен ниже 10, 11,5 и 12 млн. рублей не найти.
После 27 марта наступило затишье. Мы почувствовали резкий спад покупательской активности по всем категориям объектов, выставленных в продажу.
Сейчас рынок постепенно оживает, покупатели приходят в себя, но по сравнению с прошлым годом спрос упал примерно на 70%. Клиентов с ипотекой на рынке осталось всего около 10%. Остальные покупатели приходят с запросом на оплату наличными денежными средствами. Такого раньше никогда не было.
Продавцы же заняли выжидательную позицию, многие объекты поставлены на паузу. По сравнению с 2020 и 2021 г., рынок недвижимости в Москве высох. Количество объектов, выставленных на продажу, сократилось примерно в 3 раза. И половина из них- квартиры немотивированных собственников, которые продают неспеша или еще обдумывают решение о необходимости продажи в целом. Большую часть активных предложений формирует категория собственников, нацеленных на срочную продажу. Они готовы идти на уступки и уже сейчас резко снижают цены. Отмечу и еще одну категорию активных продавцов - собственники квартир с сомнительными документами. Поэтому на текущем рынке существенно повысились риски купить квартиру с юридическими проблемами.
Радует только одно - недвижимость, как и раньше, продолжает оставаться надежным активом для своих сбережений, особенно в период общей экономической нестабильности. Делать прогноз на будущее, опираясь на итоги прошлых кризисов, тут, к сожалению, невозможно. Но мы увидим новый тренд совсем скоро - в ближайшие 3 месяца рынок должен определиться.
Текущие данные за апрель уже свидетельствуют о динамике снижения стоимости объектов на рынке жилой недвижимости. В первую очередь стали падать в цене самые популярные и ликвидные объекты - 1-комнатные квартиры, которые еще недавно были новостройками.
Цены на 3-комнатные и 4-комнатные объекты пока стабильны. Не могу сказать про скачок или резкий спад спроса на эту категорию недвижимости, так как даже в прошлые времена, до кризиса, объекты большей площадью продавались сложнее. Чаще всего это альтернативные сделки с многозвеньевой цепочкой участников. Даже самые продвинутые собственники самостоятельно с этим не справятся. Только риэлтор-профессионал может собрать все это воедино.
Еще один тренд в недвижимости сегодня – снижение стоимости элитного жилья в центре Москвы. Данный рынок перенасыщен предложением, а покупателей на подобные объекты становится всё меньше. Люди хотят жить в новых современных домах, с подземным паркингом и охраняемой территорией, в районах с полной инфраструктурой и благоприятной экологией.
Что касается апартаментов, то они не теряют свою популярность и сегодня. Скорее всего, и это уже очевидно, жилыми помещениями они никогда не станут, несмотря на затяжные обсуждения соответствующего закона. Однако многие покупатели, уже имея московскую прописку, улучшают свои жилищные условия, выбирая именно апартаменты. Ценовой фактор всегда будет мерилом спроса в недвижимости. А правда в том, что апартаменты - это комфортное современное жилье в Москве за меньшие деньги.
Если раньше рынок был перегружен как продавцами, так и покупателями, то сейчас его определяет покупатель, и именно спрос рождает предложение. В перспективе мы ожидаем постепенное снижение ипотечных ставок и цен. Но, если у клиента стоит задача решить квартирный вопрос именно сейчас, выход тоже, конечно, есть.
Рассматривая вторичное жилье в ипотеку (средняя текущая ставка - 17%) вы просто оформляете рефинансирование при первом снижении ставок. С объектами в новостройках дела обстоят чуть более радужно - там действует льготная ипотечная программа с господдержкой.
На таком изменчивом рынке, каким является недвижимость Москвы сегодня, оптимальные решения всегда найдутся. Хороший риэлтор знает рынок, изучает его территориальные особенности, всегда в курсе последних изменений (что особенно актуально для Москвы), и всегда найдет самое интересное предложение по соотношению цена-качество для своего клиента.
Автор статьи:
Ольга Алексеевна Кучма - эксперт по недвижимости, руководитель отдела продаж офиса ТСН Недвижимость на Проспекте Мира (Москва).