Заработает ли целевая программа расселения коммунальных квартир в Петербурге?
17 октября 2007 года в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате состоялся круглый стол на тему: «Городская стратегия расселения коммунальных квартир: жилье в пользу петербуржцев или инвесторов?»
Проект закона «О целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» был одобрен Правительством города 28 августа 2007 года. Сегодня, 17 октября, законопроект проходит третье чтение на заседании Законодательного Собрания. Программа нацелена на решение одного из самых острых жилищных вопросов, но при этом не предлагает конкретную схему реализации. В настоящее время на согласовании в профильных комитетах и ведомствах находятся необходимые документы и нормативно-правовые акты. По мнению депутатов, механизм реализации программы представляется весьма сложно и требует незамедлительной проработки. По мнению представителей Жилищного комитета, программа не может быть реализована без участия профессионалов рынка недвижимости. Программа должна развиваться с применением механизмов государственно-частного партнерства. Участники круглого стола поставили целью определить необходимые предложения для внесения дополнений и поправок к программе.
По официальным данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга, новая целевая программа рассчитана на период до 2016 года и предусматривает комплексный подход к решению наболевшего жилищного вопроса. Схема расселения включает в себя различные способы государственного содействия. Одним из механизмов расселения «коммуналок» является предоставление бюджетных средств для приобретения или строительства жилья гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, при условии, что в результате использования указанных средств коммунальная квартира может стать отдельной. Таким образом предполагается, что граждане смогут приобретать комнаты у своих соседей или отдельные квартиры с одновременной продажей принадлежащих им комнат другому сособственнику. В рамках программы также предполагается возможная продажа коммунального жилья по ценам намного ниже рыночных. Цены в данном случае будут зависеть от того, сколько времени гражданин стоял в очереди на улучшение жилищных условий.
Кроме того, программа предусматривает привлечение инвесторов к решению задач по расселению коммунальных квартир. По условиям соглашения об участии в расселении коммунальной квартиры инвестор обязан будет обеспечить за счет своих средств расселение не менее 70% общей площади квартиры, оставшиеся 30% будут расселены за счет города. В этом случае, чтобы оптимизировать затраты бюджетных средств и увеличить инвестиционную привлекательность для бизнеса, планируется применять индивидуальный подход. Важную роль в указанной схеме играет взаимодействие с районными администрациями города, так как после создания адресного перечня квартир, представленных к расселению, заключается трехстороннее соглашение между Жилищным комитетом, районной администрацией и инвестором. Так, «в результате использования механизма мены, отчуждения в пользу третьего лица, а также резервов госжилфонда расселяется коммунальная квартира и передается в собственность инвестора как единый объект».
Насколько эффективно программа решит вопрос коммунального жилья в Санкт-Петербурге на данный момент сказать трудно, так как документ требует тщательной доработки. Правительство пытается предоставить один из вариантов решения
проблемы, но ситуация на рынке недвижимости порождает появление очередных «коммуналок». По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Л.М. Каплана, уже сейчас наблюдается негативная тенденция, когда при расселении аварийных домов в центре города плодятся новые «коммуналки».
П.И. Изюмов, заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом ОАО «НОМОС-БАНК», отметил, что сегодня на рынке ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге наблюдается спрос именно на комнаты. Банки же могут предложить только такой вид кредита, как «кредит на последнюю комнату», то есть квартира становится отдельной и переходит в собственность покупателя. Всего в городе не более 15 из свыше чем 140 банков заявляют о возможности оформления таких кредитов. П.И. Изюмов говорит: «За 1,5 года действия у нас ипотечной программы мы видим, что спрос на данный кредитный продукт есть. Многие заемщики обращаются в банк за ипотечным кредитом на покупку последней комнаты – такой шанс стать владельцем отдельной квартиры в центре города бывает раз в жизни. Но еще большее число заемщиков интересуются, как приобрети одну комнату. На отдельную квартиру у них нет средств. Насколько я знаю, пока в нашем городе нет банков, предоставляющих кредиты на отдельные комнаты». Отмечая существующий спрос на коммунальное жилье, П.И. Изюмов также отметил, что те, кто хотели уехать из коммунальных квартир, уже уехали. В большинстве случаев остались лишь проблемные адреса (с завышенными требованиями жильцов или с плачевным состоянием самих домов, отсутствием цивилизованных условий в квартирах). И, по словам Л.М. Каплана, именно по этим проблемным адресам и сосредоточена большая часть «коммуналок», которые неинтересны для частных инвесторов.
По мнению А.Л. Москвиной, координатора по Центральному района Движения гражданских инициатив, жилой фонд коммунальных квартир нуждается в реконструкции, а не в принудительном выселении граждан за черту города. При реализации программы необходим индивидуальный подход к каждой из семей в зависимости от ее социального статуса, количества членов семьи, пожеланий при выборе района проживания и прочее.
Добавим, по состоянию на 1 апреля 2007 года жилищный фонд коммунального заселения в Санкт-Петербурге составляет 11 млн кв. метров коммунального жилья (10,6% от всего жилищного фонда города). При этом количество коммунальных квартир составляет 118 310 единиц, где проживают 327 133 семьи (695 698 человек), из них нуждающимися в жилых помещениях признаны 187 323 семьи. Большинство коммунальных квартир расположены в историческом центре города, в том числе в Московском, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском и Центральном районах.
Реализация целевой программы предполагает к 2011 году расселить 57 500 коммунальных квартир, улучшить жилищные условия для 214 000 человек и создать благоприятный климат для развития инвестиционной деятельности.
По официальным данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга, новая целевая программа рассчитана на период до 2016 года и предусматривает комплексный подход к решению наболевшего жилищного вопроса. Схема расселения включает в себя различные способы государственного содействия. Одним из механизмов расселения «коммуналок» является предоставление бюджетных средств для приобретения или строительства жилья гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, при условии, что в результате использования указанных средств коммунальная квартира может стать отдельной. Таким образом предполагается, что граждане смогут приобретать комнаты у своих соседей или отдельные квартиры с одновременной продажей принадлежащих им комнат другому сособственнику. В рамках программы также предполагается возможная продажа коммунального жилья по ценам намного ниже рыночных. Цены в данном случае будут зависеть от того, сколько времени гражданин стоял в очереди на улучшение жилищных условий.
Кроме того, программа предусматривает привлечение инвесторов к решению задач по расселению коммунальных квартир. По условиям соглашения об участии в расселении коммунальной квартиры инвестор обязан будет обеспечить за счет своих средств расселение не менее 70% общей площади квартиры, оставшиеся 30% будут расселены за счет города. В этом случае, чтобы оптимизировать затраты бюджетных средств и увеличить инвестиционную привлекательность для бизнеса, планируется применять индивидуальный подход. Важную роль в указанной схеме играет взаимодействие с районными администрациями города, так как после создания адресного перечня квартир, представленных к расселению, заключается трехстороннее соглашение между Жилищным комитетом, районной администрацией и инвестором. Так, «в результате использования механизма мены, отчуждения в пользу третьего лица, а также резервов госжилфонда расселяется коммунальная квартира и передается в собственность инвестора как единый объект».
Насколько эффективно программа решит вопрос коммунального жилья в Санкт-Петербурге на данный момент сказать трудно, так как документ требует тщательной доработки. Правительство пытается предоставить один из вариантов решения
проблемы, но ситуация на рынке недвижимости порождает появление очередных «коммуналок». По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Л.М. Каплана, уже сейчас наблюдается негативная тенденция, когда при расселении аварийных домов в центре города плодятся новые «коммуналки».
П.И. Изюмов, заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом ОАО «НОМОС-БАНК», отметил, что сегодня на рынке ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге наблюдается спрос именно на комнаты. Банки же могут предложить только такой вид кредита, как «кредит на последнюю комнату», то есть квартира становится отдельной и переходит в собственность покупателя. Всего в городе не более 15 из свыше чем 140 банков заявляют о возможности оформления таких кредитов. П.И. Изюмов говорит: «За 1,5 года действия у нас ипотечной программы мы видим, что спрос на данный кредитный продукт есть. Многие заемщики обращаются в банк за ипотечным кредитом на покупку последней комнаты – такой шанс стать владельцем отдельной квартиры в центре города бывает раз в жизни. Но еще большее число заемщиков интересуются, как приобрети одну комнату. На отдельную квартиру у них нет средств. Насколько я знаю, пока в нашем городе нет банков, предоставляющих кредиты на отдельные комнаты». Отмечая существующий спрос на коммунальное жилье, П.И. Изюмов также отметил, что те, кто хотели уехать из коммунальных квартир, уже уехали. В большинстве случаев остались лишь проблемные адреса (с завышенными требованиями жильцов или с плачевным состоянием самих домов, отсутствием цивилизованных условий в квартирах). И, по словам Л.М. Каплана, именно по этим проблемным адресам и сосредоточена большая часть «коммуналок», которые неинтересны для частных инвесторов.
По мнению А.Л. Москвиной, координатора по Центральному района Движения гражданских инициатив, жилой фонд коммунальных квартир нуждается в реконструкции, а не в принудительном выселении граждан за черту города. При реализации программы необходим индивидуальный подход к каждой из семей в зависимости от ее социального статуса, количества членов семьи, пожеланий при выборе района проживания и прочее.
Добавим, по состоянию на 1 апреля 2007 года жилищный фонд коммунального заселения в Санкт-Петербурге составляет 11 млн кв. метров коммунального жилья (10,6% от всего жилищного фонда города). При этом количество коммунальных квартир составляет 118 310 единиц, где проживают 327 133 семьи (695 698 человек), из них нуждающимися в жилых помещениях признаны 187 323 семьи. Большинство коммунальных квартир расположены в историческом центре города, в том числе в Московском, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском и Центральном районах.
Реализация целевой программы предполагает к 2011 году расселить 57 500 коммунальных квартир, улучшить жилищные условия для 214 000 человек и создать благоприятный климат для развития инвестиционной деятельности.