Руслан Олексенко: «Мы рассматриваем этот год как время возможностей и «очищения» рынка от непрофесси

Финансовый кризис стал проверкой на прочность многих компаний, и в особенности это коснулось сферы строительства. Сейчас прогнозируют значительное сокращение числа девелоперов – многие из них не в состоянии будут закончить незавершенные строительством объекты, что приведет к их продажам и уходу с рынка.
Финансо­вая ситуация в мире и нашей стране очень сложная. По оптимистическим прогнозам, финансовый кризис будет длиться минимум 2-3 года. В семнадцатилетней истории DEOL Partners для нас это уже третий кризис, мы к нему готовы и понимаем, какие возможности появляются на рынке. Рынок коммерческой недвижимости всегда для нас был и будет оставаться привлекательным рынком для инвестиций.

Нишевые инвестиционные продукты будут приобретать свою популярность в кризисное время, лучшие идеи и стратегии будут привлекать к себе внимание, а качественный девелопмент и строительство находить своих ин­вес­торов.

Для сегмента офисной недвижимости этот год будет характеризоваться увеличением количества выставленных на продажу частично или полностью завершенных офисных центров. Также следует ожидать модификации структуры рынка, где арендаторы выступают в роли арендодателей и сдают в субаренду свои площади, падения спроса на аренду помещений бизнес-центров класса «А» и «В» и, соответственно, увеличения уровня вакантности офисных центров.

Для сегмента торговой недвижимости можно констатировать общее снижение уровня покупательской способности населения, что привело к неспособности ретейлеров платить высокую арендную плату в торговых центрах. Повышение банками процентных ставок по кредитам для ретейлеров с 8 до 20-25% усугубило ситуацию в отрасли, но не ослабило интерес инвесторов к данному сегменту. Также есть все основания полагать, что сокращение планов развития торговых сетей и других розничных операторов в будущем вызовет усиленную конкуренцию среди торговых центров за арен­да­торов.

Перенос сроков открытия гостиничных объектов, находящихся на финальных стадиях строительства, на более поздние сроки (с опозданием в 1-2 года), а также сокращение количества командировок иностранцев негативно повлияет на состояние гостиничного хозяйства в Украине. Несмотря на это, перспективным является сегмент бюджетных гостиниц из-за отсутствия сетевых операторов в данной нише.

Если же говорить о системе анти­кризисного взаимодействия, то наиболее целесообразными действиями для девелоперских компаний является введение системы стадийности реализации проектов с целью страхования рисков на этапе строительства и ввода в эксплуатацию. Также следует рассмотреть возможность замораживания проектов на стадии предварительного проекта на 6-12 месяцев до улучшения ситуации на рынке. Дополнительного внимания заслуживает маркетинговая поддержка инвестиционных проектов с целью формирования позитивного восприятия объектов и последующей их продажи.

Глобальный финансовый кризис сказывается на работе всех компаний, работающих в сфере коммерческой недвижимости. Нахождение выхода из кризиса возможно при условии понимания причины возникновения данного явления.

Общая ошибочная стратегия наращивания кредитной массы основными игроками рынка – банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами повлияла на увеличение рисков. Управление рисками, контроль за финансовым сектором были вытеснены такими направлениями, как структурные инновации и изменения в бизнес-моделях, несмотря на несоответствие жизненных циклов и низкий уровень обеспечения затрат. Эта материализация рисков оказала колоссальное давление не только на предприятия, но и была перенесена на всю банковскую систему мира.

Взаимосвязь финансовых систем мира обеспечивает широкое распространение всех негативных явлений и на украинский рынок. Например, ужесточение условий кредитования банками девелоперских проектов послужило инструментом фильтрации и отбора наиболее качественных и приемлемых для финансирования проектов на рынке. В данный момент кредитование со стороны банков возможно только при условии вложения собственных средств девелопера на 50-60%. Альтернативным и наиболее перспективным вариантом финансирования девелоперских проектов является привлечение средств частных инвесторов.

Наша компания – DEOL Part­ners, как всегда, активно работает с партнерами и клиентами по приобретению, продаже, девелопменту и развитию различных проектов – как крупных, так и небольших, которые находятся на разных стадиях развития. Это и доходная недвижимость, незавершенные проекты или проекты на стадии проектных работ, мы всегда уделяем внимание качественным и нестандартным проектам. Мы рассматриваем этот год как время возможностей и «очищения» рынка от непрофессиональных игроков этой индустрии.

Создание нишевых инвестиционных продуктов является одним из основных направлений деятельности компании DEOL Partners. Поддержание высокого уровня профессионализма невозможно без глубокого изучения и применения лучших мировых know-how в разных сферах девелопмента коммерческой недвижимости. Активное участие в крупнейших европейских специализированных конференциях и узкоотраслевых форумах позволяет нашей компании аккумулировать знания обо всех основных мировых тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости и адаптировать их для украинского рынка недвижимости.

Примером использования know-how компанией DEOL Part­ners на украинском рынке коммерческой недвижимости является девелопмент сети гостиниц длительного проживания Senator Apartments. Инновационность концепции в сочетании с профессиональным управлением объектами обеспечивают получение стабильных финансовых потоков, что вызывает повышенный интерес потенциальных инвесторов к участию в таких проектах.

Я уверен, что изучение международного опыта в девелопменте объектов коммерческой недвижимости и внедрение основных принципов высокоэффективной работы позволяет избежать грубых ошибок еще на стадии планирования, гарантируя экономию финансовых, человеческих и технологических ресурсов.

Для создания объекта коммерческой недвижимости – бизнес-центра, отеля, торгового центра, складского комплекса – месторасположение является одним из ключевых параметров успеха будущего проекта. В соответствии с концепцией девелопмента объекта формируются требования к земельным участкам для размещения конкретного объекта.

При выборе подходящего земельного участка девелоперские компании сталкиваются с множеством проблем. Это невозможность покупки или долгосрочной аренды земельного участка соответствующего размера. Некоторые иностранные инвесторы до недавнего времени были заинтересованы в покупке 3-5 га в центре Киева, что, по своей природе, является вообще нереалистичным. Даже при наличии подходящего по размерам участка в Киеве многие девелоперы будут не согласны платить завышенную цену, просчитывая реальный уровень возврата инвестиций.

Отсутствие свободных земельных участков в Киеве сразу формирует вопрос о возможных альтернативных решениях в черте города, ключевым аспектом которого является отдаленность от транспортных магистралей и людских потоков. Например, для девелопмента торгового центра важнейшим параметром является наличие фасада, а для складского комплекса – наличие подъездных путей. На цену приобретения также влияет статус земельного участка, что характеризует его целевое назначение. В условиях кризиса инвесторы и девелоперы вообще утратили интерес к земельным участкам с целевым назначением ОСГ, что и повлияло на стоимость подобных участков.

Общей проблемой при выборе земельных участков для девелопмента объектов коммерческой недвижимости является наличие возможности подвода коммуникаций для обеспечения нормального функционирования объекта. Довольно часто при покупке земельного участка девелоперы предварительно не просчитывают стоимость подвода коммуникаций, что в будущем может привести к 30% – увеличению инвестиционных затрат.

Продажа объекта или получение операционного дохода зависит от первоначальных целей инвестора. В условиях кризисного состояния экономики в целом многим инвесторам приходится менять свои планы дальнейшего использования собственных объектов коммерческой недвижимости. Столкнувшись с проблемами ликвидности, многие инвесторы вынуждены продавать функционирующие объекты, которые генерируют доход и являются привлекательными для потенциальных покупателей, для того чтобы обеспечить приток денежной массы для незавершенных объектов коммерческой недвижимости, находящихся в процессе девелопмента.

Важнейшим элементом работы девелоперских компаний является поддержание сбалансированности портфеля проектов, что подразумевает различные стадии реализации проектов. Отсутствие четкой стратегии развития приводит к нарушению баланса ликвидности компании, что мы сейчас активно и наблюдаем на рынке коммерческой недвижимости.


15:31
1121
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...
X
X