«Отбить» ипотечную квартиру через аренду: миссия выполнима?

Обычно банки стараются не выдавать в качестве ипотечного кредита такие суммы, при которых ежемесячный платеж начинает забирать более 50% от доходов заемщика. Опыт показывает: даже для людей с достатком выше среднего такие финансовые нагрузки могут оказаться непосильными. Впрочем, и при 50% платеже жизнь заемщика заметно осложняется. В связи с этим многие покупатели задумываются о том, чтобы попытаться «отбить» кредитные расходы, сдав квартиру в аренду. Схема кажется простой и заманчивой, но работает ли она на деле? Эксперты рынка качают головами: к сожалению, не слишком хорошо: доходы от аренды покрывают ежемесячные выплаты по кредиту в редких случаях. И все же из этого правила есть исключения. О том, в каких случаях эта схема работает, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита, заемщик обычно преследует две цели: во-первых, обрести собственное жилье без промедлений и долгих накопительных периодов, а во-вторых, уберечь свои деньги от инфляции. Ипотечная сделка как бы фиксирует цену квартиры на весь срок ипотеки, правда, подразумевает переплату по процентам – но здесь уже нужно решить для себя, что больше пугает: переплата или инфляция.

Убедиться в том, что сдача купленной квартиры в аренду, скорее всего, не поможет покрыть ипотечные расходы, нетрудно: достаточно сопоставить величину ежемесячного платежа и арендный ценник, который квартиросъемщики сочтут адекватным. Ежемесячный платеж прямо пропорционально зависит от конечной суммы кредита, отсюда вывод: чем меньше у вас собственных денег при покупке квартиры (т.е. чем крупнее вам требуется кредит), тем меньше шансов, что аренда поможет «отбить» ипотеку.

Но у этого правила есть и другая сторона: если сумма кредита была невелика и размер ежемесячного платежа вполне сопоставим по размеру со средней стоимостью аренды, то схема со сдачей в аренду сработает. Возможно, выйти «в ноль» всё равно не получится – некоторые расходы всё-таки останутся, ведь помимо погашения кредита ещё придётся периодически ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, платить налоги, а в аренде могут случаться простои. Тем не менее, этот путь может быть очень выгодным.

«Так можно поступить, если квартира покупается на будущее – например, подрастающему ребёнку, – рассказывают специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Ребёнок всё равно пока ещё может пожить с родителями, и приобретенная квартира оказывается свободна для сдачи в аренду. В целом, данное решение выглядит вполне разумно: копить деньги на квартиру, надеясь собрать нужную сумму к совершеннолетию ребенка, рискованно из-за инфляции и роста цен. Ипотека позволит (пусть и с переплатой) сделать ситуацию более управляемой и предсказуемой. Но здесь есть одно условие – важно, чтобы у вас была накоплена часть денег для покупки. При большом размере кредита вы будете на протяжении долгих лет терять деньги, и в долгосрочной перспективе это может оказаться просто невыгодно».
Если же расчеты показывают, что покупка по ипотеке с последующей сдачей в аренду будет выгодной, причин отказываться от этого метода нет. Только помните: о том, что вы собираетесь сдавать покупаемую (и предоставляемую в качестве залога по кредиту) квартиру в аренду, банк должен узнать заранее – лучше всего ещё до заключения кредитного договора. Некоторые банки могут не согласиться на такое действие.