Ипотека и несовершеннолетние дети

Российское законодательство тщательно следит за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних детей. Совершить какую-либо операцию с квартирой, один из собственников которой – несовершеннолетний ребенок, довольно сложно. Тем не менее, проблемы могут возникнуть не только в случае, когда такую собственность захотят продать, подарить или обменять, но и в ситуации, когда семья, в которой есть несовершеннолетний ребенок, захочет купить новую жилплощадь с помощью заемных средств. О том, как наличие несовершеннолетнего ребенка может повлиять на ипотеку, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Прежде всего, особого рассмотрения требует ситуация, когда заемщик желает предоставить кредитной организации в качестве залога по ипотеке квартиру, один из собственников которой – несовершеннолетний ребенок. «Наиболее вероятно, что банк не согласится принять в качестве залога по жилищному кредиту такую недвижимость, – сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Дело в том, что органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы ребенок не потерял закрепленные за ним метры, а смысл залога по ипотеке сводится как раз к тому, чтобы в случае дефолта заемщика можно было его реализовать, тем самым компенсировать возникшие в результате этого издержки. Таким образом, приняв в качестве залога объект недвижимости, среди собственников которого есть несовершеннолетний ребенок, кредитная организация оказывается не застрахованной от финансовых рисков».

Зачастую потенциальные заемщики не обладают жильем, которое бы банки сочли достаточно ликвидными, чтобы принять его в залог. Поэтому весьма разумным решением в такой ситуации становится продажа данного объекта недвижимости и использование полученных от продажи средств в качестве первоначального взноса. В таком случае размер первоначального взноса оказывается достаточно большим, что зачастую позволяет взять кредит на более выгодных условиях. Однако если в старом жилье прописан несовершеннолетний ребенок, выполнение такой схемы становится практически невозможным. Тем не менее, из такой ситуации имеется два выхода. Во-первых, родители могут продать старую жилплощадь, а вырученные средства направить на покупку небольшой квартиры ребенку, а оставшуюся суму предоставить в кредитную организацию в качестве первоначального взноса. Если результат сделок не будет ущемлять жилищные права несовершеннолетнего ребенка, органы опеки и попечительства дадут согласие на отчуждение старого объекта недвижимости.

Во-вторых, родители могут попытаться доказать органам опеки и попечительства, что ребенок в ипотечной квартире получит долю в собственность. Однако в такой ситуации, даже если и получится убедить органы опеки и попечительства в добросовестности намерений, то имеется высокий риск, что кредитор откажется включать несовершеннолетнего ребенка в число собственников ипотечной квартиры.

И, наконец, некоторые родители, желающие получить ипотечный кредит, производят операцию обмена доли ребенка в квартире на долю в квартире бабушки или дедушки. В таком случае продажа жилья, где все собственники совершеннолетние, осуществить нетрудно.