Риски участия в долевом строительстве: что может помешать новоселью?

Покупка квартиры в новостройке сегодня является практически самым доступным способом улучшения жилищных условий. Вкладывая деньги в строящийся дом на самом раннем этапе строительства, можно значительно сэкономить на приобретении недвижимости. Но сниженные цены на старте – это не что иное, как компенсация за риски, которые могут помешать дольщику стать в итоге обладателем нового качественного жилья. Что может омрачить новоселье покупателя в строящемся доме и по каким признакам можно вычислить подобные проблемы? О рисках и способах борьбы с ними рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Когда застройщик – банкрот
Ситуация, когда в отношении застройщика начинается процедура банкротства, является одной из самых неприятных для дольщиков. Однако выходы из нее есть: благодаря внесенным в 2011 году поправкам в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», участники долевого строительства могут не только взыскать денежную компенсацию, но и потребовать передать им жилые помещения, если дом уже достроен. Правда, от дольщиков потребуется серьезная инициатива: им нужно будет обратиться в суд с просьбой внести их требования в специальный реестр. Требования будут зависеть от того, в каком состоянии находится дом: если он достроен, то можно требовать признания права собственности на жилые помещения, если объект не завершен – то создавать ЖСК и требовать передачи дома для самостоятельного завершения строительства. Также у дольщиков остается возможность требовать возврат денежных средств (в этом случае их вносят в общий реестр кредиторов, а не в реестр требований о передаче жилых помещений). Для внесения в реестр требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства нужно будет представить в суде доказательства того, что они вносили застройщику оплату согласно заключенному договору. Приняв решение достроить дом самостоятельно, дольщики должны будут создать жилищно-строительный кооператив, которому суд в итоге сможет передать новостройку и земельный участок под ней.
Срыв сроков сдачи дома
Эта проблема на первый взгляд кажется сравнительно безобидной – это же не заморозка строительства и не серьезное нарушение, из-за которого дом могут даже снести (например, если обнаружится, что он строится на участке земельной категории, не предусматривающей возведения многоквартирных объектов). Однако не надо забывать о том, что во время просрочки дольщик, в сущности, несёт незапланированные убытки – особенно, если дожидается новоселья в съёмной квартире. Поэтому Федеральный закон №214-ФЗ, призванный защитить права участников долевого строительства, определяет, что квартира в новостройке должна перейти к владельцу не позднее срока, установленного договором. За каждый день просрочки начисляется пеня, которую застройщик обязан выплатить дольщику.
Из ситуации с задержкой строительства есть несколько выходов. В идеале, застройщик, допустивший сдвиг в графике, должен известить дольщика о возможном срыве сроков заранее и предложить заключить дополнительное соглашение. Дольщик в свою очередь может согласиться подождать, а может поступить и иначе – дождаться срока, прописанного в основном договоре с застройщиком, и расторгнуть его в одностороннем порядке, отправив девелоперу уведомление заказным письмом с описью вложения. После получения письма застройщик должен будет вернуть дольщику деньги и проценты за их использование в течение 20 рабочих дней.
Главное средство против рисков – всесторонняя проверка
Есть множество других опасностей и рисков, которые могут нарушить планы участника долевого строительства. Это могут быть печально известные «двойные продажи», от которых не всегда спасает даже договор долевого участия (ДДУ) с обязательной государственной регистрацией (заключение второго ДДУ на одну и ту же квартиру возможно, если застройщик под благовидным предлогом откладывает регистрацию договора с первым покупателем). Серьезный пласт проблем представляет собой сдача дома с различными нарушениями и недоделками. В принципе, выход сегодня возможен из любой подобной ситуации – законодательство постепенно совершенствуется, судебная практика копится, однако необходимо понимать, что намного целесообразнее не попадать в такие ситуации вообще. Для этого стоит придерживаться некоторых простых правил, начиная с самого начала процесса выбора и покупки квартиры.
Прежде всего, стоит отказаться от сотрудничества с застройщиками, которые предлагают сомнительные схемы покупки – например, вексельную схему. Сама по себе она не является незаконной, но в сфере долевого строительства дает покупателю слишком мало прав и гарантий. Наиболее надежным видом договора при покупке новостроек является договор долевого участия, хотя и он, как сказано выше, предполагает некоторые лазейки – поэтому важно проанализировать и информацию о компании-застройщике. Лучший показатель добропорядочности девелопера – это уже завершенные проекты, сданные в срок и без серьезных нарушений. Также нужно проверить документацию застройщика и узнать, на каком основании он занимается возведением новостройки, на какой земле строит и кому она принадлежит. Причем не стоит доверять только одному фактору из вышеприведённых: проверка должна быть всесторонней. Только это позволит обезопасить себя от большинства рисков, начиная от самых мелких и заканчивая наиболее серьезными.