Безотказная ипотека: как гарантированно получить ипотечный кредит?

Ипотечное кредитование остается на сегодня наиболее эффективным способом покупки недвижимости. Как сообщает АИЖК со ссылкой на данные Банка России, за первые три квартала 2014 года в банках уже выдали более 700 тыс. кредитов на покупку жилья. Их общая сумма составила 1,2 трлн рублей – это в 1,35 раза больше, чем за аналогичный период в 2013 году. Среди причин роста эксперты указывают то, что в первой половине года банки смягчали требования к заемщикам. Тем не менее, «контроль на входе» в банках остается довольно строгим, и не все могут его пройти. Из-за чего сегодня отказывают банки и что можно с этим сделать?
Ошибки прошлого
При рассмотрении заявки на ипотечный кредит банки обычно не раскрывают причины отказа, поэтому заемщику нужно самому проанализировать свою ситуацию и попытаться понять, что могло помешать выдаче займа. Одна из самых проблемных характеристик, которую сложнее всего исправить, это испорченная кредитная история. Даже если просрочки по кредиту имели место несколько лет назад, а сам кредит давно выплачен, такой факт может стать причиной отказа в повторном кредитовании. Причем неважно, в тот же банк вы обращаетесь или в другой – данными из бюро кредитных историй пользуются все финансовые учреждения. Остаться тайной для банка может только кредит, взятый более 15 лет назад.
Впрочем, любую кредитную историю можно немного улучшить. Если у вас есть просроченные и до сих пор не погашенные кредиты, постарайтесь закрыть их как можно быстрее. Хорошо также найти документальные подтверждения тому, что причина просрочек была крайне уважительной – тяжелая болезнь, потеря работы, срочный переезд и т.д. По словам Константина Шибецкого, директора отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ», подробное объяснение причин просрочки с подтверждающими это документами может привести к тому, что заемщику все-таки выдадут ипотеку, несмотря на сомнительную кредитную историю. Но на это можно рассчитывать только при условии высоких и стабильных доходов, хорошего первоначального взноса и ликвидного залога.
Также смягчающим обстоятельством для «проблемного» заемщика будет тот факт, что все просрочки – короткие. Если вы задержали очередные выплаты по кредиту менее чем на 30 дней, банк может не обратить на это особого внимания. Не будут препятствием для оформления ипотеки и «технические просрочки». Это ситуации, когда из-за неправильных расчетов заемщик после последнего платежа остался должен несколько копеек, но банк почему-то не сообщил ему об этом и долг «завис».
Наконец, если у заемщика есть время, он может для исправления своей кредитной истории взять несколько мелких потребительских кредитов, вовремя их выплатить и благополучно закрыть. Это долгий способ: может понадобиться 1-2 года, чтобы «набрать очки» в качестве добросовестного заемщика, но при наличии темных пятен в кредитной истории он себя полностью окупает.
Доходы минус расходы
Потенциальному заемщику стоит помнить, что при оценке его платежеспособности банк принимает во внимание не только его доходы, но и возможные расходы. Другими словами, даже если у вас высокая официальная зарплата, но есть двое детей, пара непогашенных кредитов и съемное жилье – банк может хорошенько задуматься, прежде чем выдать вам кредит.
«Большинство банков считает оптимальным, когда все крупные ежемесячные траты заемщика составляют не более 40% доходов, – комментирует Константин Шибецкий. – Подсчитывая это соотношение доходов и расходов, банк будет учитывать не только открытые кредиты, но и количество иждивенцев, а также другие обстоятельства. Некоторые учреждения допускают, чтобы расходы составляли до 50-70% от доходов, но при этом могут потребовать наличия поручителей или созаемщиков».
Если у вас не самое лучшее соотношение доходов и расходов, можно не только обзавестись поручителями, но и по возможности снизить «официальные» затраты – например, досрочно выплатить имеющиеся кредиты.
Другой проблемой бывает недостаточный для кредита официальный доход. Здесь можно, разумеется, сменить работу или же пойти другим путем – снизить сумму кредита. Для ипотеки неплохим вариантом будет большой первоначальный взнос, который позволит кредитоваться на меньшую сумму. Некоторые банки даже предлагают открыть депозитные вклады, позволяющие клиенту и накопить на первый взнос, и заслужить некоторое доверие.
«Проблемный» источник доходов
Как показывает практика, проблемы с получением ипотеки могут возникнуть у индивидуальных предпринимателей, которым сложно доказать заявленный уровень доходов. Часто не спасают даже налоговые декларации за предыдущий год. А есть банки, где существует негласный запрет на крупные ипотечные кредиты для предпринимателей, причем узнать об этом запрете очень сложно – эту причину отказа заемщику вряд ли сообщат.
Также сложно получить ипотеку при высоком уровне «серых» доходов – скорее всего, банк будет ориентироваться на официальную «белую» зарплату. Разумеется, серьезные проблемы будут и при обнаружении подделанных документов, незаконной предпринимательской деятельности, «липовой» справке о доходах. В этом случае заемщику грозит попадание в «черный список» и сплошные отказы в любых других банках.
Но если вы еще не в «черном списке», никто не запрещает попытать удачу в других кредитных организациях – возможно, где-то условия будут мягче. Кроме того, очень полезно сразу уменьшить возможность отказа, выплатив существующие кредиты, подыскав поручителей и обратившись в Национальное бюро кредитных историй. Иногда человек попадает в «черный список» в связи с техническими ошибками и даже не подозревает об этом. Один раз в год можно бесплатно узнать о своей кредитной истории и убедиться в отсутствии проблем.
Если же вы все-таки получили отказ, это не повод для отчаяния. Обязательно сделайте запрос о причине отказа (хотя банки имеют право ее не сообщать), проанализируйте свои слабые стороны и постарайтесь устранить возможные проблемы. В большинстве случаев, если причина отказа устранена, банки без проблем принимают повторную заявку.