На страже интересов детей

Необходимость согласовывать свои действия при решении жилищной проблемы с органами опеки и попечительства часто вызывает досаду у родителей. Хлопотная подготовка объемного пакета документов раздражает, ведь защита интересов их детей непонятно от кого оборачивается дополнительными неудобствами!
В этом случае надо запомнить, что не всем детям повезло с родителями. Семьям, которым предстоит решать жилищную проблему и где есть дети-собственники, придется получать разрешительные документы, необходимые при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.
В отношении недвижимого имущества закон требует обязательную государственную регистрацию права собственности на ребёнка. Причём регистрируется именно само право, независимо от того, на каком основании оно приобретено (судебное решение, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство).
Для регистрации права собственности на недвижимость необходимо представить соответствующий для каждого вида недвижимости и вида договора набор документов. Здесь следует сразу разграничить две различные процедуры. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет - над ними устанавливается попечительство.
Следует знать, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в т.ч. обмену или дарению имущества подопечного, сдачи его в наём (аренду), и вообще любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
То есть при совершении ребёнком сделки, не влекущей уменьшения его имущества, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Например, когда квартира или иное недвижимое имущество покупается на имя ребёнка, или ребёнок вступает в наследство, и тем более, если ему дарят недвижимость.
По достижении ребёнком 14-летнего возраста он обязан сам лично присутствовать при регистрации права собственности и подписывать все документы. При этом обязательно присутствие одного из законных представителей, так как ребёнок в этом возрасте действует хоть и самостоятельно, но с согласия законного представителя.
В случае же, если вы намерены продать или иным способом произвести отчуждение недвижимого имущества ребёнка, то в регистрирующий орган необходимо будет представить письменное разрешение органа опеки и попечительства. И вот тут обычно даже у самых добросовестных родителей возникают проблемы.
С одной стороны, такие правила отчуждения недвижимости ребёнка оправданы тем, что дети и родители не имеют права собственности на имущество друг друга. С другой стороны, например, в случае долевой собственности, когда ребёнку может принадлежать, например, 1/10 доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости и есть необходимость его продать, это может сделать отчуждение недвижимости невозможным, или, по меньшей мере, значительно ограничить свободу ваших действий на рынке недвижимости.
Можно сказать, что данные неудобства – это та жертва, которую большинство добросовестных родителей приносят ради защиты имущественных прав тех детей, чьи родители злоупотребляют своими полномочиями.

Елена Волобуева, ведущий специалист-эксперт Обоянского межрайонного отдела Управления Росреестра по Курской области