«Метриум Групп»: Обзор рынка малоэтажного жилья

По данным компании «Метриум Групп», с 2011 года доля малоэтажного жилья на рынке Московской области увеличилась в три раза. Повышение количества подобных объектов является одной из приоритетных задач градостроительной политики, проводимой властями Московской области. Однако вектор на малоэтажку задал в 2010 году президент РФ Дмитрий Медведев, который принял федеральный закон, направленный на стимулирование малоэтажного жилищного строительства, а именно – расселения из аварийного жилья с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. Что же сегодня представляет собой сегмент малоэтажного жилья?

Помимо нового федерального закона, развитию сегмента способствовали и другие факторы. К примеру, после прихода Сергея Собянина и изменения «правил игры» к строительству в столице, многие девелоперы ушли в Московскую область, а в качестве наиболее перспективного сегмента выбрали малоэтажку. Кроме того, после кризиса 2008-2009 годов застройщики коттеджных поселков для диверсификации рисков стали все чаще включать в свои проекты малоэтажные дома, либо вовсе переформатировали свои проекты из коттеджных в малоэтажные.
Среди всех субъектов РФ Московская область является лидером по вводу жилья с 2004 года. В 2014 году в Подмосковье было введено 8,3 млн кв. м, что составляет 10,2% от общероссийского показателя. За первый квартал 2015 года сдано уже порядка 1 млн кв. м недвижимости. На сегодняшний день в реализации представлено около 1 500 корпусов, а совокупная площадь квартир в продаже превышает 4 млн кв. м.
По данным аналитиков «Метриум Групп», более 80% новостроек области сконцентрировано на удалении до 25 км от МКАД, порядка 90% из них относятся к массовому сегменту. Средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московской области равна 81 000 руб. за кв. м. Самые высокие цены отмечены в Реутове, Красногорске, Химках, Котельниках и Одинцово.
За последние пять лет спрос на Подмосковные новостройки вырос в несколько раз. В 2014 году было зарегистрировано более 113 тыс. ДДУ, что на 27% превышает аналогичный показатель прошлого года.
«В первом и четвертом квартале 2014 года на рынке Подмосковной недвижимости мы наблюдали ажиотажный спрос, вызванный высокой волатильностью рубля и экономической нестабильностью, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Однако уже в 1 квартале 2015 года покупательская активность снизилась почти в два раза из-за сокращения доходов населения в результате обесценивания рубля, а также прекращения доступного ипотечного кредитования. Ситуация изменилась со стартом господдержки. В апреле 2015 года в Подмосковье было зарегистрировано 8 581 ДДУ, что на 18% больше, чем в марте. Таким образом, можно говорить о том, что рынок постепенно оживляется за счет роста числа ипотечных сделок, что в ближайшей перспективе приведет к умеренному росту цен».
Согласно последним опросам, порядка 60% потенциальных покупателей недвижимости хотели бы жить в малоэтажном доме. По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в 2011 году доля малоэтажного формата на рынке не превышала 10%, сегодня составляет 25%. Таким образом, предложение увеличилось практически в три раза. Причем, по планам подмосковных властей, в 2018 году доля малоэтажных новостроек в Подмосковье должна составить не менее 50%.
Малоэтажными признаются дома, высота которых не превышает три этажа включительно. Однако некоторые эксперты также включают в выборку 4-х и 5-этажные корпуса. По классификации компании «Метриум Групп» к малоэтажным относятся новостройки не выше 4 этажей включительно. Таким образом, на текущий момент в Московской области реализуется порядка 80 проектов с малоэтажными многоквартирными домами, совокупный объем предложения составляет порядка 600 тыс. кв. м. Порядка 60% из этих проектов расположены не далее 30 км от МКАД.
По данным компании «Метриум Групп», около 60% от общего количества малоэтажных проектов строится на северо-западе и западе Подмосковья, 22% на юго-востоке и востоке. Лидерами по числу комплексов являются Ярославское и Пятницкое шоссе. Именно в этих направлениях самая недорогая земля и к тому же привлекательные природно-видовые характеристики.
Подавляющее число малоэтажных проектов реализуется в массовом сегменте, при этом наиболее распространен комфорт-класс (68%).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на квартиры в малоэтажных новостройках составляет 78 000 руб., что на 10-15% дешевле, чем в многоэтажных домах той же локации и класса. Самое бюджетное направление – юго-восточное (63-65 тыс. руб. за кв. м), а наиболее дорогое – западное (90 тыс. руб. за кв. м).
По словам Марии Литинецкой, наступивший экономический спад в стране может стать катализатором для развития рынка малоэтажного жилья. «Из-за сравнительно низкой себестоимости и популярности подобного формата его выгодно развивать девелоперам, а за счет более доступного бюджета покупки он станет пользоваться еще большим спросом у покупателей в условиях снижения платежеспособности, - поясняет Мария Литинецкая.- Кроме того, малоэтажное жилье имеет ряд неоспоримых преимуществ. Многие проекты располагаются в благоприятном с точки зрения экологии окружении. Это особенно актуально, если учесть, тот факт, что нередко жители выбирают Подмосковье именно по причине лучшей экологической ситуации. Современные малоэтажные комплексы мало в чем уступают коттеджным загородным поселкам. При строительстве малоэтажки девелоперы применяют самые современные материалы и технологии, а также уделяют особое внимание архитектурным решениям. Помимо этого, именно малоэтажное жилье все чаще рассматривается в качестве объекта для инвестирования. Во-первых, за счет небольшой этажности риск заморозки проекта практически отсутствует, а во-вторых, порог входа в проект минимален. Соответственно, инвестировать можно уже при наличии относительно небольшой суммы, которой бы не хватило для покупки жилья в старых границах Москвы».
«Спрос на малоэтажные жилые комплексы растет с каждым годом, - отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо». - Все больше людей выбирают более просторное и комфортное жилье в малоэтажных домах области как альтернативу городским квартирам. По сути, формат малоэтажной застройки дает возможность наслаждаться спокойствием загородной жизни с минимальным бюджетом. При этом наибольшим спросом пользуются жилые комплексы с собственной развитой инфраструктурой, яркой концепцией и одновременно - минимальной ценой. ЖК SAMPO – один из немногих проектов на рынке, который имеет ключевые характеристики, обеспечивающие сегодня востребованность у покупателей. Настоящее финское качество строительства, хорошая транспортная доступность, низкая плотность застройки, все необходимые для комфортной жизни социальные и коммерческие объекты непосредственно на территории комплекса. Думаю, именно таким и должен быть современный проект, отвечающий высоким стандартам современного европейского жилья».