Проекты КОТ: несущественные недостатки и ощутимые достоинства

По оценке специалистов компании «Метриум Групп», около 55% проектов эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве можно отнести к категории КОТ. В бизнес-классе этот показатель составляет 50%, на территории Новой Москвы – 80%. Даже в элитном сегменте, среди клубных домов и точечной застройки, встречаются масштабные проекты на несколько сотен тысяч квадратных метров. Аналитики компании «Метриум Групп» «разложили по полочкам» плюсы и минусы комплексного освоения территории.

Вектор развития российского рынка недвижимости в последние годы все больше уходит в сторону проектов комплексного освоения территории. Сегодня масштабные районы строятся и в Москве, и в области, и во многих других регионах страны. Встретить их можно во всех сегментах - от эконом-класса до элитки.
«Появление такого большого количества проектов комплексного освоения территории обусловлено сразу несколькими факторами, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - Во-первых, сокращением свободных площадок под точечную застройку. Во-вторых, программа реновации промзон позволила высвободить под строительство жилья огромные площади не просто внутри МКАД, но и в Центральном административном округе. Ну и, наконец, освоение территорий Новой Москвы каким-либо другим способом выглядело бы как минимум странно: тысячи гектаров свободной земли застраивать точечно абсолютно нецелесообразно.
Эксперты компании «Метриум Групп» разобрали основные плюсы и минусы данного формата. И пришли к выводу, что если отрицательные качества КОТов не будут нивелироваться на этапе проектирования, то в конечном итоге можно свести на нет все преимущества.

Плюсы КОТ

Доступное жилье
Как правило, в проектах комплексного освоения территории стоимость жилья ниже, чем в точечной застройке примерно на 15%. Столь ощутимый дисконт достигается за счет масштаба. Когда счет идет на сотни тысяч квадратных метров, издержек у девелоперов меньше, что напрямую влияет на себестоимость. Кроме того, большие объемы строительства позволяют застройщику сократить свою маржу. Ведь он все равно получит хороший доход от реализации большого количества квартир.

Продуманная концепция
Каждый проект КОТ – это создаваемый с нуля город, в котором можно учесть все ключевые градостроительные ошибки: рассчитать необходимое количество дорог и создать парковочное пространство, которое хватит на всех, обеспечить всех маленьких жителей проекта местами в детских садах и школах, создать комфортную среду обитания, в которой приоритет будет отдан человеку, а не автомобилям.

Все новое
Покупка квартиры в проекте КОТ – это уникальная возможность не просто поселиться в новом доме, а жить в пространстве, где новое вокруг все: коммуникации, дороги, парки, детские площадки, тротуары, инфраструктура. Помимо того, что новыми вещами в принципе приятнее пользоваться, в этом есть и практическая польза: в детских садах и школах нет очередей, поликлиники и больницы оснащены самым современным оборудованием и т.д.

Полный набор инфраструктуры
Проекты комплексного освоения территории немыслимы без полного набора всей необходимой инфраструктуры. И понятие «вся необходимая» не ограничивается детским садом и магазином. Когда речь идет о строительстве жилых районов на несколько десятков тысяч человек, в проект закладываются и школы, и поликлиники, и ФОК, торговые и деловые центры и пр. То есть девелоперы возводят все то, к чему привыкли жители городов в повседневной жизни.

Автономность проживания
Как следствие, в проектах КОТ очень высок уровень автономности проживания. Все нужное для комфортной жизни - начиная от продуктового магазина, и заканчивая рабочими местами - есть в наличии в шаговой доступности. И необходимость покидать свой район отпадает сама собой. Это оказывает существенное влияние на качество жизни – нет нужды ежедневно терять драгоценные часы в пробках, появляется больше свободного времени для общения с близкими и саморазвития.

Минусы КОТ

Долгострой
Сроки реализации масштабных проектов комплексного развития территории рассчитаны на несколько лет, а то и десятилетий. И строятся они в несколько этапов, каждый из которых вводится и заселяется по очереди. А это значит, что в первые несколько лет покупателям квартир придется фактически жить на стройке. Проблема эта решаема: необходимо грамотно зонировать территорию застройки, разделяя жилые микрорайоны парковыми пространствами, объектами улично-дорожной сети и инфраструктуры.
В качестве удачного примера можно привести новомосковский жилой комплекс «Новые Ватутинки». Уже построенный и сданный в эксплуатацию квартал Южный находится с одной стороны Калужского шоссе, а строящийся микрорайон Центральный – с другой. То есть стройка в Центральном ни коим образом не мешает жителям Южного. В тоже время в микрорайоне Центральный строительство жилых домов ведется таким образом, что к моменту сдачи корпуса в эксплуатацию, во всех окружающих его зданиях основные строительные работы уже завершены, а тяжелая строительная техника переведена на новые участки застройки. Это позволяет полностью избавить жителей от ощущения вечной стройки вокруг.

Сначала жилье, потом инфраструктура
Одна из самых болезненных тем для новоселов - появление инфраструктуры в последнюю очередь, после строительства всего жилья. Не секрет, что во многих проектах КОТ жителям, которые уже заселились в свои квартиры, приходится ждать появления детских садов, школ и других объектов. Все это накладывает ощутимый отпечаток на качество жизни в новом доме. Впрочем, этот вопрос решается довольно просто: нужно приобретать квартиры у тех девелоперов, которые строят жилье и инфраструктуру параллельно. Так, в «Новых Ватутинках» уже построены 3 детских сада, общеобразовательная школа и завершается возведение поликлиники.

Нагрузка на «внешний мир»
Даже если девелопер до мелочей проработает свой проект, построит необходимое количество внутренних дорог для комфортного перемещения по жилому комплексу, жителям рано или поздно придется выехать за его приделы и столкнуться с «внешним миром». Учитывая большое количество жителей, нагрузка на дороги, не относящиеся к проекту, будет очень велика. И это неизбежно приведет к длительным пробкам. Решать эту проблему нужно либо в сотрудничестве с местными властями, либо подбирать площадку под строительство с оглядкой на градостроительные планы.
Здесь в пример можно привести ЖК «Ривер Парк». Согласно проекту планировки участка застройки, утвержденному Градостроительно-земельной комиссией под руководством мэра Москвы Сергея Собянина, столичные власти вложат 90 млн рублей в расширение Коломенской улицы, ведущей к жилому комплексу. Это позволит жителям «Ривер Парка» быстро попасть на проспект Андропова. Сам же проспект вскоре будет реконструирован, а рядом с ЖК в 2018 году появится метро. Таким образом, нагрузка на внешнюю дорожную инфраструктуру будет минимальной, а транспортная доступность жилого комплекса ощутимо улучшится.

Финансовые риски
Каждый проект КОТ – это огромные финансовые затраты. И вряд ли в России найдется много девелоперов, которые смогли бы самостоятельно финансировать строительство районов на несколько десятков тысяч жителей. Поэтому при комплексном освоении территорий не обойтись без привлечения заемных средств. В условиях финансовой нестабильности, постоянных колебаний курса рубля и изменений ключевой ставки ЦБ, брать кредиты сегодня довольно проблематично: банки выделяют средства под очень высокий процент и крайне неохотно. Кроме того, положение многих коммерческих банков сегодня крайне незавидно – почти каждый день приходят новости о лишении лицензий одного или нескольких кредитных организаций. Выходом из ситуации является сотрудничество с лидерами российского банковского сектора – Сбербанком и ВТБ. В частности, Сбербанк выступает финансовым партнером таких масштабных проектов, как «Новые Ватутинки» и «Ривер Парк».

Отсутствие поддержки государства
Первые проекты комплексного освоения территории в современном понимании появились в России почти 10 лет назад. И почти сразу же заинтересовали государство. В 2007 году Министерство регионального развития отобрало 22 экспериментальных проекта КОТ, которые должны были получить поддержку государства. Кому-то она действительно досталась, другие проекты так и не были реализованы из-за кризиса 2008-2009 годов. Потом проекты КОТ ушли в тень, чиновники о них забыли, и сегодня большинству девелоперов приходится самим решать свои проблемы. И если с инфраструктурной нагрузкой они еще как-то справляются, то строительство дорог до участков застройки и обеспечение их инженерией может стать серьезным обременением, удорожающим проект и в итоге перекладываемым на конечного покупателя. Системного подхода к решению этой проблемы сегодня не существует, каждому девелоперу приходится «выкручиваться» самостоятельно. К счастью, без дорог, электричества, воды и газа жители проектов КОТ не остаются.

«Проекты комплексного освоения территории призваны вывести качество жизни населения на новый уровень, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако для этого они должны быть продуманы до мелочей, учитывать многочисленные подводные камни и «болезни» масштабных проектов. Нельзя просто взять и застроить несколько сотен гектаров земли без оглядки на то, как потом люди будут обживать эту территорию. Если в небольшом жилом комплексе какие-то недостатки концепции повлияют на жизнь ограниченного числа человек, то в проектах КОТ речь идет о численности населения, сопоставимым с небольшим городом. Только осознав уровень ответственности перед будущими жителями, девелопер сможет реализовать проект комплексного освоения, который действительно изменит жизнь к лучшему».