Рынок жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 2 квартала 2016

Отрицательная динамика цены квадратного метра, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года на всех региональных рынках, сменилась её стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года. Баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры. Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность. В отличие от периода 2008-2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.
Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4% до относительно комфортного уровня в 12,59%). Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4-6%, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.
Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий» (к примеру, в Москве регистрации ДДУ в мае и апреле по отношению к марту хотя и снизились на 7% и 6% соответственно, но это вполне укладывается в стандартный сезонный тренд).
По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5%, по сравнению с концом 1 квартала 2016 — снизился на 2,9%. Т.о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с
• балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом);
• сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек (по итогам 1 квартала их всегда сдается в эксплуатацию меньше, чем по итогам 4 квартала, а в этом году на это еще и наложился рост числа строек, не завершаемых в заявленные в проектной документации сроки).

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37% приходится на 1-комнатные квартиры, 36% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 4% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4+-комнатных квартир соответственно).

Таблица 1. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.(данные сайта CIAN.RU).

Доля 1-комнатных квартир Доля 2-комнатных квартир Доля 3-комнатных квартир Доля 4-комнатных квартир
на 31.03.2015 37,7% 34,3% 22,9% 5,1%
на 31.03.2016 37,7% 34,1% 23,6% 4,6%
на 30.06.2016 36,9% 36,3% 22,8% 4,0%

Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008-2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10% в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию. За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.
Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+5,1%), Тюмени (+4,5%), Нижнем Новгороде (+3,2%). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 – 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.
Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9% с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне -3,8%.
На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти. Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области М. Хуснуллина и Г. Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10%, свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное – через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций)) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.

Таблица 2. Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные сайта CIAN.RU).

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015 Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016 Средняя стоимость кв. м на 31.06.2016 Изменение за квартал
Волгоград 54 959 48 913 48 767 -0,3%
Воронеж 53 525 47 102 46 725 -0,8%
Екатеринбург 75 386 70 863 70 995 +0,2%
Ижевск 53 087 45 655 46 568 +2,0%
Казань 70 119 65 211 66 063 +1,3%
Краснодар 51 223 50 167 50 711 +1,1%
Красноярск 58 323 54 823 56 194 +2,5%
Москва 190 201 183 882 184 123 +0,1%
Московская область 81 292 76 685 76 954 +0,4%
Нижний Новгород 74 074 65 662 67 760 +3,2%
Новосибирск 63 215 57 125 60 062 +5,1%
Омск 53 638 46 665 45 779 -1,9%
Пермь 60 491 52 627 52 837 +0,4%
Ростов-на-Дону 63 098 60 437 61 866 +2,4%
Самара 63 341 58 333 58 431 +0,2%
Санкт-Петербург 102 962 101 515 102 742 +1,2%
Саратов 44 777 40 001 39 901 -0,2%
Тюмень 62 646 59 514 62 192 +4,5%
Уфа 62 089 60 005 59 779 -0,4%
Челябинск 49 218 44 788 44 116 -1,5%
Средняя взвешенная цена по 20 локациям 105 929 101 009 101 907 +0,9%



Прогноз на Q3

В 3 квартале 2016 года мы ожидаем продолжения наметившейся тенденции по медленному восстановлению цен. В случае сохранения текущей макроэкономической конъюнктуры и отсутствия геополитических шоков динамика цены квадратного метра выйдет в положительную плоскость уже во всех рассматриваемых городах. Правда, потенциал этого восстановительного роста (который может занять больше, чем 1 квартал) ограничен достижением уровней зимы 2015 года (+2-7 процентных пунктов от текущих уровней). Это связано с:
• стагнацией реальных доходов населения (индексация заработных плат стала редкостью, компании продолжают жить в условиях экономии и стремления к сокращению издержек, а в государственном секторе на повышение расходов де-факто наложен запрет на фоне дефицита федерального бюджета);
• сохранением давления на цены за счет квартир, попадающих в реализацию после сдачи новостроек в эксплуатацию. С одной стороны, застройщики, у которых остаются нереализованные объемы в домах, сданных в эксплуатацию, охотнее идут на скидки, с другой стороны, привлекательность квартир в домах советского жилого фонда на фоне широкой линейки предложения новостроек серьезно падает;
• традиционным снижением деловой активности, связанным с периодом летних отпусков в 3 квартале;

Особенности методики
Индексы цен ЦИАН отражают не усредненные значения цен в "базе предложения", а реальный общегородской уровень цен на жильё. С помощью поправочных коэффициентов мы корректируем естественное для любой базы объявлений смещение предложения в сторону объектов с меньшей ликвидностью. Итоговые усредненные значения формируются с учетом веса квартир с определенными параметрами (по конструктивным особенностям и местоположению) относительно их реальной доли в конкретном городе, а не их наличия в локальном срезе базы предложения.
Индексы цен ЦИАН учитывают только предложения в многоэтажных (>=3 этажей) многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию. Отсеиваются объявления с пониженным уровнем достоверности, не учитывается верхний сегмент элитной недвижимости, объявления по комнатам и долям, нетиповые квартиры (многоуровневые, с площадью более 200 или менее 25 кв. м). Используются только объявления, описание дома и квартиры в которых соответствует параметрам здания (материал стен, этажность, площади) в базах БТИ.
Используется гибкий подход к определению границ региональных рынков. Прямое использование формальных административных границ городов искажает реальные рыночные параметры в некоторых локациях (Волгограде, Саратове, Краснодаре, Екатеринбурге,


Новосибирске), поэтому для расчета индекса ЦИАН мы оперируем массивом данных в границах ближнего пояса соответствующих агломераций.
Для расчета индекса цен мы отобрали все региональные центры с населением более 650 тыс. жителей; отдельно были выделены города Московской области (Ближнее и Среднее Подмосковье). Это связано с тем, что при возможном объединении Москвы и прилегающей части области были бы получены трудно интерпретируемые значения. В выделенных 20 локациях проживает более 55% городского населения РФ, сосредоточено более 75% экономического потенциала страны. Т.о., анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе.

При использовании данных исследования и ссылке на них – упоминание сайта CIAN.RU (ЦИАН) является обязательным.
______________________________________________________
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.