«Метриум Групп»: Итоги 1 полугодия на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на рынке ипотечного кредитования. Рынок ипотеки был стабилен, существенного рывка не произошло даже после снижения в июне ключевой ставки на 0,5 п.п до 10,5% (это значение соответствует докризисному уровню ключевой ставки декабря 2014 года). Ипотека выполняет возложенную на нее задачу - обеспечивает бесперебойную работу рынков недвижимости, строительного и банковского на фоне снижения покупательной способности и снижения вновь вводимого жилья.

Благодаря программе субсидирования процентной ставки на рынке новостроек, ипотека в 2016 года показывает стабильный рост относительно «провального» 2015 года, отмечают эксперты «Метриум Групп». Количество выданных кредитов выросло на 39,2%, а в денежном выражении объем увеличился на 46,15%. При этом средневзвешенная ставка снизилась на 1,55 п.п. до 12,68%, средняя сумма кредита увеличилась на 4,78% до 1,697 млн рублей. Вырос и средний срок кредитования – с 171,3 до 181,7 месяца (с 14,3 года до 15,14 лет) – это говорит о том, что кредиты снова стали выдавать на максимальные сроки, скорее всего, с целью увеличения суммы на фоне снижения платежеспособности клиентов. Несмотря на эти позитивные показатели роста, объем кредитования в 2016 году все еще отстает от данных 2014 года на 16,09%, а в денежном выражении – на 14,45%. Напомним, что в 2015 году аналогичные показатели отставали на 40%.
Во втором квартале банки снижали ставки по собственным программам кредитования новостроек, и теперь разрыв со ставкой по госсподдержке (11,5-12%) составляет 1-2 п.п. вместо 2-3 п.п. ранее. Ставки на вторичном рынке тоже снижались: теперь можно найти предложения от 11%. Правда, верхняя планка находится все еще в районе 15-16%, а реальная ставка по кредитам на покупку «вторички» – между 13-14%.
По данным «Метриум Групп», снижение ставок неодинаковым образом отразилось на доле ипотечных сделок в различных сегментах недвижимости. Так, в массовом сегменте Московской области в нескольких объектах в июне был снят с продажи значительный объем квартир, что привело к общему снижению сделок купли-продажи. При этом доля ипотеки тоже снизилась на 3 п.п. по сравнению с I кварталом 2016 г, но держится на докризисном уровне – 74%. В аналогичных объектах на территории Москвы объем продаж, напротив, вырос, как и количество сделок с ипотекой, но не пропорционально. В итоге, ее общая доля снизилась на 6 п.п. и составила 47,77%. Московские апартаменты во втором квартале 2016 продавались хуже, чем в первом. При этом количество сделок с ипотекой осталось на прежнем уровне, в связи с чем их доля выросла на 11,7 п.п. до 37%. В бизнес-классе Москвы количество сделок с привлечением ипотеки увеличилось: в некоторых объектах их доля достигает 20%.
«Данное перераспределение доли ипотеки по сегментам связано с тем, что в течение последнего года в сегменте доступных новостроек происходило снижение цен, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – За 12 месяцев квадратный метр подешевел в среднем на 11,5% и его цена в Москве на сегодняшний день сопоставима с подмосковной. Привлекательные бюджеты покупки в совокупности с господдержкой подстегнули в первом полугодии спрос на новостройки Москвы».
По данным Росреестра, за шесть месяцев года в столице было зарегистрировано 14 365 договоров долевого участия, что на 49,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего же количество переходов права собственности составило 62 736 штук, то есть на 10,8% больше, чем в 2015 году за этот же период.
Доля ипотечных сделок в целом по столичному рынку в первом полугодии 2016 года составила 29,69%, оставшись на уровне прошлого года. Данная ситуация объясняется тем, что смягчение условий кредитования не означало снижения требований к заемщикам, которые были ужесточены в начале кризиса. Банки по-прежнему довольно жестко отсекают ненадежных кандидатов: уровень одобренных банками заявок составляет всего 9,1%.
По данным БКИ (бюро кредитных историй), за полгода объем просроченной задолженности по ипотеке вырос на 17%. «Это конечно, не лавинообразный дефолт заемщиков, но довольно высокая цифра для ипотечного кредитования, – комментирует Мария Литинецкая. – Основная причина – в снижении реальных доходов на фоне высокой инфляции. Работу с текущими должниками банки ведут на регулярной основе, стараясь минимизировать объемы просроченных платежей, так как это влечет увеличение резервов и снижение ликвидности. С этой же целью идет жесткий отбор новых кандидатов. Приоритет отдается тем, у кого уже есть положительная кредитная история, подтверждающая способность планировать и распределять свои доходы и расходы».
Правительство со своей стороны также ужесточает условия «игры» с недвижимостью, которые прямо или косвенно влияют на ипотеку. Во-первых, с 1 января 2016 года налог на продажу недвижимости платят собственники, владеющие ею менее 5 лет (ранее этот срок составлял 3 года). Данная мера ограничивает маневренность владельцев новостроек, ведь для безналоговой продажи им придется ждать сначала, когда дом достроится, а затем еще пять лет или платить налог. Размер пошлины при продаже исчисляют из наибольшей цены: договорной или кадастровой. В связи с тем, что почти по всему жилому фонду была проведена кадастровая переоценка, стоимость стала максимально приближена к рыночной. По замыслам законодателей, данное мероприятие должно привести к искоренению сделок с занижением цены.
Во-вторых, в июне 2016 года Госдума приняла закон об ограничении максимального размера штрафов при просрочке платежа. Теперь размер неустойки не может превышать размер ключевой ставки на дату подписания договора. Новое правило ограничивает банки и защищает заемщиков.
«В целом, банковское сообщество позитивно смотрит в предстоящее второе полугодие в ожидании следующего снижения ключевой ставки, ближайший пересмотр которой Банк России планирует на конец июля 2016 года, – резюмирует Мария Литинецкая. – Если это произойдет, то ставки продолжат снижаться. Однако стоит помнить, что доступность ипотеки зависит не только от значения этого показателя. Фактически господдержка позволила банкам проявить свои лучшие стороны и усилить слабые в условиях чистой конкуренции: одинаковый продукт, разные способы продажи. Но всему свое время, и этот «костыль» пора отбросить в сторону, так как наметившиеся позитивные тенденции в экономическом пространстве России позволят банкам обойтись без поддержки».