«Метриум Групп»: Москва против Подмосковья – есть ли будущее у «заМКАДных» проектов?

Подмосковные проекты утратили свое главное преимущество – низкий бюджет покупки. Впервые с 2008 года на первичном рынке жилье в области сравнялось по цене с Москвой - в пределах МКАД можно купить квартиру за 3 млн рублей. В результате, каждый девелопер в области сегодня вынужден адаптироваться к новым «правилам игры». Участники Круглого стола «Рынок новостроек Московской области: векторы развития» обсудили, есть ли в таких конкурентных условиях будущее у проектов за МКАД.

Круглый стол начался с анализа ситуации на первичном рынке Подмосковья. Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова рассказала об основных тенденциях. По данным «Метриум Групп», в реализации в Подмосковье сегодня представлено порядка 3,8 млн кв.м в 440 проектах. По сравнению с 2014 годом, рынок показал небольшую положительную динамику: прирост предложения составил всего 1%. Одновременно за этот период объем спроса снизился на 14%, что связано с развитием кризисных тенденций в стране и общим падением спроса.
Средняя стоимость квадратного метра в ближнем поясе Подмосковья составляет 92 тыс. руб. За год произошёл даже рост на 2,9%, что означает - «замкадные» жилые комплексы по-прежнему остаются «в игре» и еще в полной мере не ощутили на себе последствия кризиса.
«Подмосковные проекты сегодня находятся в сложной ситуации, - рассказала Анна Соколова. – Если еще год назад девелоперы конкурировали преимущественно локально – с близлежащими объектами, то сегодня им приходится «бороться» за покупателя и с московскими жилыми комплексами. В результате большинство игроков рынка пошли по пути наименьшего сопротивления и выводят новые проекты уже с дисконтом к рынку – на 10-15%. В строящихся объектах дисконты еще больше – до 15-20%. Вероятно, эта тенденция сохранится на протяжении всего 2016 года. Однако политика демпинга постепенно утрачивает свою эффективность. Девелоперы понимают, что сегодня необходимо искать новые способы выживания».
Вопреки пессимистическим прогнозам многих экспертов о дальнейшей судьбе рынка подмосковной недвижимости на текущий год, настроения игроков стали более оптимистичными, как только продлили до конца 2016 года программу господдержки рынка ипотеки. Хуже, чем в прошлом году, точно не будет – уверены эксперты. Тем не менее, во многом итоги года будут зависеть от того, смогут ли подмосковные девелоперы выиграть конкурентную борьбу у московских проектов.
Сегодня на первичном рынке столицы в продаже появляются жилые комплексы с начальной ценой в 85 тыс. рублей за квадратный метр, что, эксперты назвали уникальной ситуацией. При этом, многие уверены, что застройщики не смогут долгое время вести подобную демпинговую политику из-за минимальной доходности на грани рентабельности. Однако, это не так, считает Игорь Козельцев, директор проекта «Новый Зеленоград» компании IKON Development: «Размер прямых затрат (коробка и внутренняя инженерия) на возведение жилого дома комфорт-класса как в пределах МКАД, так и за его границами абсолютно сопоставим по причине единой стоимости на строительные материалы и оборудование. Дополнительная стоимость для проектов в Москве вытекает исключительно из затрат переменного характера - на землю (более высокая арендная плата или налог), подключение к централизованным инженерным коммуникациям, а также возведение социальной инфраструктуры, для которой московский показатель обеспеченности гораздо выше подмосковного. При этом, если речь идет о комплексном освоении территории в «чистом поле», то подключение такого проекта к инженерным коммуникациям, по практике расположенным в периметре ближайшего крупного населенного пункта, обойдется даже дороже, чем в старых границах города, где действующих точек подключения существенно больше в необходимом радиусе. Таким образом, рыночная стоимость проектов в области и столице может быть сопоставима. Но при прочих равных большей востребованностью у покупателей будут пользоваться, конечно, столичные проекты – прежде всего, из-за наличия в них московской регистрации. Текущая политика московских девелоперов в принципе ожидаема – не секрет, что всегда рынок жилья Московской области был существенно шире московского по причине большего спроса населения, формируемого именно доступной ценой. Сейчас в сложные времена, в ситуации общего снижения покупательской способности населения и, как результат, спроса на жилье, московские девелоперы вынуждены прибегать к демпингу некогда московского уровня цен для привлечения дополнительного спроса из области. Для подмосковных девелоперов сегодня это действительно один из самых критичных вопросов: как при сопоставимой цене конкурировать с застройщиками Москвы?».
Как отметили эксперты, за последний год изменились и ожидания покупателей. В рамках того же бюджета, что и год назад, клиенты хотят получить продукт лучшего качества. Теперь даже за минимальную стоимость в 1,5 млн рублей покупатели не согласны приобрести просто «бетонную коробку». Это должен быть проект с собственной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и желательно с отделкой.
Парадокс заключается в том, что вместо улучшения качества продукта для большей ликвидности проекта, во многих новых объектах при разработке квартирографии девелоперы закладывают жилье «экстремально» минимальной площади – порядка 18-20 кв.м, сохраняя тем самым маржинальность. Ведь в данном случае действует единая для всего рынка недвижимости формула: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. С помощью квартир-студий девелопер может устанавливать максимальную цену «за квадрат», пусть и в ущерб комфорту будущих жителей. На рынке есть примеры проектов, где доля студий доходит до 40%. По мнению Анны Соколовой, подобные объекты нежизнеспособны, поскольку такого объема спроса на небольшие студии попросту нет: «В первые несколько месяцев продаж квартиры с минимальной площадью и, соответственно, бюджетом покупки, действительно, будут пользоваться спросом. Однако вместе с увеличением стадии строительной готовности и приближением сроков сдачи дома, среди покупателей чаще встречаются семьи с детьми, выбирающие большие квартиры. Поэтому нераспроданные к тому моменту студии фактически окажутся невостребованными. Да и не каждый согласится приобретать жилье в «гетто», где на каждом этаже будет с десяток квартир.
«У данного тренда есть два направления, - высказался Игорь Козельцев. - С одной стороны, на фоне текущего существенного падения покупательской способности и высокой доли риска недостроя, рынок сейчас, безусловно, диктует спрос на минимизацию стоимости сделки/ первоначального взноса по ипотеке, что также снижает риски дольщика. Но с другой стороны, это общий европейский тренд рынка – покупатель стал более продуманно/ детально выбирать квартиру со всех точек зрения, и сейчас он с лёгкостью может идентифицировать так называемые «лишние метры» в своей будущей квартире, за которые он вынужден заплатить, но которыми не будет пользоваться. Одной из составляющих данного тренда постепенно становятся открытые планировки кухонь, так называемые кухни-гостиные, которые мы реализуем в проекте «Новый Зеленоград» и которые пользуются значительно большим спросом у покупателей, нежели классические планировки».
Эксперт также отметил, что игра застройщика в мелкую нарезку квартир должна нести не только экономический подтекст минимизации стоимости сделки. Такая игра - по сути «мина замедленного действия», которая рано или поздно, наверняка, приведет к краху застройщика: «Конечно, девелопер может запроектировать максимальное число студий, но это станет причиной недовольства жителей в связи с элементарным перенаселением жилого комплекса, - добавил Игорь Козельцев. - Вполне возможно, что к тому времени застройщик попросту «уйдет» с проекта. В итоге все проблемы придется решать уже управляющей компании. Это очень недальновидная политика, которая фактически «ставит крест» на репутации девелопера и его дальнейших проектах. На мой взгляд, несмотря на кризис, необходимо не просто гнаться за прибылью, но и по-прежнему думать о комфортности проживания покупателей. Для этого нужно в первую очередь наладить диалог с потенциальными клиентами. «На плаву» останутся те, кто готов гибко реагировать и подстраиваться под новые потребности целевой аудитории. Несмотря на наличие утвержденной проектной документации, мы меняем проект в лучшую сторону прямо по ходу строительства. Например, если клиент приходит к нам и просит перенести не несущую стену, мы это делаем. Необходимо работать на перспективу. Ведь довольный клиент – лучшая реклама. Не исключено, что он приведет и других знакомых, будучи уверенным в том, что рекомендует надежного и лояльного застройщика».
Участники конференции отметили, что для повышения спроса в подмосковных проектах, прежде всего, стоит расширять инструменты покупки квартиры. Сегодня на рынке недвижимости присутствует отложенный спрос со стороны владельцев вторичных квартир. В офисы продаж часто поступают запросы от собственников вторичного жилья, которые попросту не могут продать свое жилье, чтобы приобрести на вырученные средства новостройку. В качестве решения проблемы девелоперы предлагают специальные условия, в частности, длительное бронирование на 2-3 месяца, тем самым «закрепляя» за собой клиента. От этого выигрывают обе стороны: покупатель фиксирует стоимость, а девелопер может более объективно делать прогнозы финансовых поступлений. Так поступают, например, в ЖК «Новый Зеленоград».
Также эксперты затронули еще одну немаловажную тему, а именно – увеличение роли государства в девелоперской отрасли, в частности - перспективы создания собственных строительных структур. Мнения специалистов разделились. Анна Соколова посчитала, что государственные девелоперы не составят конкуренцию частным застройщикам, поскольку не смогут уделять разработке концепции проекта столь же пристальное внимание и дополнительные ресурсы, поэтому, скорее всего, будут строить «стандартные проекты», которые при столь большом выборе менее интересны клиентам. Кроме того, по мнению эксперта, государственные застройщики, вероятно, будут заниматься реализацией проектов в рамках госпрограмм по улучшению жилищных условий, а значит, не станут прямыми конкурентами коммерческим структурам.
Игорь Козельцев придерживается другого мнения. Он предположил, что государственные девелоперы будут получать определенные преференции, к примеру, а) льготные тарифы на подключение к централизованным инженерным коммуникациям, б) льготные ставки аренды / налога на землю и прочие преференции, что позволит снизить себестоимость и установить для покупателей максимально низкую цену. А это в свою очередь приведет к еще большей конкуренции среди частных девелоперов.
Отдельно эксперты отметили постоянно меняющиеся «правила игры» на законодательном уровне, в частности – ужесточение 214-ФЗ. В частности, речь шла об увеличении собственного капитала для застройщиков. По мнению Анны Соколовой, такая инициатива властей в первую очередь направлена на укрупнение бизнеса. Для основных игроков рынка подобная мера не станет препятствием для продолжения деятельности, но небольшие компании в отсутствии возможности свободно распоряжаться средствами, могут не справиться с обязательствами, что приведет к появлению обманутых дольщиков.
«Жизнь» подмосковных девелоперов в 2016 году станет только сложнее, - подвела итоги Круглого стола Анна Соколова. – Этот кризис не похож на те, которые рынок недвижимости пережил в 1998 г. и 2008-2009 гг. К сожалению, многие застройщики этого не понимают и пытаются «жить» в новой реальности по старым законам. В частности, большинство девелоперов выбрали самый простой и при этом малоэффективный путь борьбы за клиента - демпинг. Однако придерживаться такой тактики долгое время невозможно. К сожалению, когда девелоперы поймут то, что дальше снижать стоимость уже нет возможности, у них попросту может не оказаться финансовых ресурсов для дальнейших «маневров» по выходу из кризиса. А это неминуемо ведет к краху. Поэтому, пока не поздно, нужно разрабатывать другие пути «выживания». Прежде всего - это гибкий подход к каждому клиенту, который включает, с одной стороны, предоставление самых разных инструментов покупки, с другой стороны, постоянную доработку проекта с учетом меняющихся предпочтений покупателей. Только тогда у проектов за МКАД есть будущее».