«Метриум Групп»: 5 тенденций на столичном рынке новостроек премиум-класса
За прошедший год размер «входного билета» на первичном рынке недвижимости премиум-класса снизился на 30%
За прошедший год размер «входного билета» на первичном рынке недвижимости премиум-класса снизился на 30%. Жилье в новостройке стало возможно приобрести всего за 7,8 млн рублей, тогда как по итогам 2015 года самая недорогая квартира стоила 10,9 млн рублей. Минимальная цена квадратного метра достигла отметки 185,5 тыс. рублей, что почти на треть ниже показателя конца 2015 года. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 актуальных тенденций, характерных для столичного рынка жилья премиум-класса.
1. Увеличение общего объема предложения
По итогам 2016 года объем предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса достиг своего максимума за последние 5 лет. В декабре 2016 года в продаже было представлено 1905 лотов в 26 проектах. Годом ранее их было 1490 в 23 проектах. Таким образом, за год число экспонируемых лотов выросло на 28%.
Увеличению количества предложений способствовало появление значительных объемов квартир и студий в новых проектах – в ЖК CITY PARK, ЖК «РЕНОМЭ» и ЖК «Дом Серебряный Бор». Кроме того, предложение пополнили квартиры в новых корпусах «Квартала Триумфальный», ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Воробьев дом». В совокупности на квартиры и студии в объектах, продажи в которых были открыты в 2016 году, приходится почти 35% общего объема предложения.
2. Снижение стоимости «входного билета»
В настоящее время купить жилье в комплексе премиум-класса можно всего за 7,77 млн руб. Столько стоит студия площадью 33,08 кв. м в ЖК CITY PARK. Еще одно предложение стоимостью до 10 млн руб. представлено в ЖК «Дом Серебряный Бор» – квартира площадью 41,27 кв. м за 9,05 млн руб. С невысоким для данного сегмента бюджетом покупки есть предложения и гораздо большей площади. Например, в «Квартале Триумфальный» можно приобрести квартиру площадью 64,75 кв. м за 12,88 млн руб. Годом ранее, в конце 2015 года, минимальный бюджет покупки жилья на первичном рынке премиум-класса составлял 10,9 млн руб.
3. Небольшое число новых проектов
Основную долю в структуре предложения в сегменте премиум-класса занимают готовые объекты или проекты в высокой стадии строительной готовности. По итогам 2016 года 28% (15 из 53) корпусов в жилых комплексах премиум-класса, представленных на первичном рынке столичной недвижимости, имели РВЭ. Еще в 47% (25 из 53) корпусов ведутся отделочные работы. Таким образом, 75% объектов – это полностью готовые или находящиеся на завершающих стадиях строительства корпуса. Оставшиеся 17% (9 из 53) корпусов находятся на начальных этапах строительства, а 8% (4 из 53) корпусов – на этапе монтажных работ.
«В прошедшем 2016 году на рынке новостроек премиум-класса было начато строительство всего трех новых жилых комплексов – ЖК «Элитный Дом РЕНОМЭ», ЖК «Дом Серебряный Бор» и ЖК CITY PARK, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Активность девелоперов наблюдалась в более низких ценовых сегментах. Например, на рынок массового жилья вышло 14 жилых комплексов».
4. Увеличение числа компактных квартир
За год число лотов площадью до 50 кв. м на рынке новостроек премиум-класса увеличилось в 1,4 раза – с 229 в конце 2015 года до 327 по итогам 2016 года, что составляет 17% от общего объема предложения.
В конце 2016 года жилье площадью до 50 кв. м было представлено в 8 из 26 ЖК или в 31% проектов. Самая компактная студия размером 32,6 кв. м продается в ЖК CITY PARK. Для сравнения: в конце 2015 года минимальная площадь лота на рынке премиум-класса составляла 34,1 кв. м. Проектов с жильем размером менее 50 кв. м было 6 из 23 или 26%.
«Наличие в комплексе квартир и студий с небольшой площадью привлекает тех, кто раньше не мог позволить себе покупку высокобюджетной недвижимости, – говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер ЖК «Квартал Триумфальный»). – Однако чрезмерная «миниатюризация» снижает не только необходимый бюджет, но и уровень комфорта для проживания. Поэтому в новом корпусе «Квартала Триумфальный», строящемся в районе Фили-Давыдково, мы не стали «нарезать» площадь на компактные лоты. Минимальная площадь одно-, двух- и трехкомнатных квартир составляет 61,1 кв. м, 87,7 кв. м и 147,2 кв. м соответственно. Такой размер жилья является «золотой серединой» для премиального сегмента и позволяет сохранить высокий уровень комфорта, не переплачивая за лишние метры».
5. Минимальное предложение квартир с отделкой
В период с 2009 по конец 2014 года доля ЖК с квартирами «под ключ» на рынке высокобюджетной недвижимости элитного и премиум-классов увеличилась в 4 раза – с 3% до 12%. Некоторые эксперты предполагали, что тренд продолжит активное развитие, и доля проектов с готовым жильем будет неуклонно расти. Однако эти прогнозы не оправдались. В настоящее время квартиру с финишной отделкой можно купить только в 2 из 26 или около 8% жилых комплексов премиум-класса – это ЖК «Лесной дом» и ЖК Barkli Residence. В совокупности в продаже в них представлено всего 7 готовых квартир.
«Отделка дорогостоящими материалами с соблюдением высоких стандартов качества, сложившихся на рынке высокобюджетной недвижимости, влечет за собой существенные временные и финансовые затраты, – отмечает Илья Менжунов. – В условиях, когда покупатели тщательно сравнивают итоговый «ценник», предложение может оказаться неконкурентоспособным. Поэтому большинство девелоперов не рискуют выводить такие лоты на рынок».
«В 2016 году жилье премиум-класса стало более доступным для покупателей, – говорит Павел Телушкин. – Если перевести стоимость самого недорого премиального жилья в долларовый эквивалент, окажется, что этих денег три года назад хватило бы только на покупку однокомнатной квартиры в новостройке эконом-класса. При этом с точки зрения соотношения цены и качества некоторые премиальные жилые комплексы успешно конкурируют с элитными проектами. Минимальный размер «входного билета» в элитный сегмент в четыре раза выше, чем в премиальных новостройках. Поэтому определенная доля покупателей, желающих приобрести качественную недвижимость, останавливает свой выбор на жилых комплексах премиум-класса».
«Основным отличием рынка премиальных новостроек образца 2016 года от прошлых лет стало размывание границ сегмента, – резюмирует Илья Менжунов. – Ранее предложение с точки зрения цен было распределено более равномерно, и разрыв между самым дешевым и самым дорогим в абсолютных величинах не был таким значительным. Появление в структуре предложения премиального жилья бюджетных лотов позволило девелоперам расширить целевую аудиторию и сохранить интерес покупателей к сегменту. В 2017 году ожидается выход на рынок новых проектов. Однако мы вряд ли увидим появление предложений со значительно более низкой стоимостью, так как площадь самых компактных лотов и стоимость квадратного метра во многих комплексах уже достигли минимальных значений для данного сегмента».
1. Увеличение общего объема предложения
По итогам 2016 года объем предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса достиг своего максимума за последние 5 лет. В декабре 2016 года в продаже было представлено 1905 лотов в 26 проектах. Годом ранее их было 1490 в 23 проектах. Таким образом, за год число экспонируемых лотов выросло на 28%.
Увеличению количества предложений способствовало появление значительных объемов квартир и студий в новых проектах – в ЖК CITY PARK, ЖК «РЕНОМЭ» и ЖК «Дом Серебряный Бор». Кроме того, предложение пополнили квартиры в новых корпусах «Квартала Триумфальный», ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Воробьев дом». В совокупности на квартиры и студии в объектах, продажи в которых были открыты в 2016 году, приходится почти 35% общего объема предложения.
2. Снижение стоимости «входного билета»
В настоящее время купить жилье в комплексе премиум-класса можно всего за 7,77 млн руб. Столько стоит студия площадью 33,08 кв. м в ЖК CITY PARK. Еще одно предложение стоимостью до 10 млн руб. представлено в ЖК «Дом Серебряный Бор» – квартира площадью 41,27 кв. м за 9,05 млн руб. С невысоким для данного сегмента бюджетом покупки есть предложения и гораздо большей площади. Например, в «Квартале Триумфальный» можно приобрести квартиру площадью 64,75 кв. м за 12,88 млн руб. Годом ранее, в конце 2015 года, минимальный бюджет покупки жилья на первичном рынке премиум-класса составлял 10,9 млн руб.
3. Небольшое число новых проектов
Основную долю в структуре предложения в сегменте премиум-класса занимают готовые объекты или проекты в высокой стадии строительной готовности. По итогам 2016 года 28% (15 из 53) корпусов в жилых комплексах премиум-класса, представленных на первичном рынке столичной недвижимости, имели РВЭ. Еще в 47% (25 из 53) корпусов ведутся отделочные работы. Таким образом, 75% объектов – это полностью готовые или находящиеся на завершающих стадиях строительства корпуса. Оставшиеся 17% (9 из 53) корпусов находятся на начальных этапах строительства, а 8% (4 из 53) корпусов – на этапе монтажных работ.
«В прошедшем 2016 году на рынке новостроек премиум-класса было начато строительство всего трех новых жилых комплексов – ЖК «Элитный Дом РЕНОМЭ», ЖК «Дом Серебряный Бор» и ЖК CITY PARK, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Активность девелоперов наблюдалась в более низких ценовых сегментах. Например, на рынок массового жилья вышло 14 жилых комплексов».
4. Увеличение числа компактных квартир
За год число лотов площадью до 50 кв. м на рынке новостроек премиум-класса увеличилось в 1,4 раза – с 229 в конце 2015 года до 327 по итогам 2016 года, что составляет 17% от общего объема предложения.
В конце 2016 года жилье площадью до 50 кв. м было представлено в 8 из 26 ЖК или в 31% проектов. Самая компактная студия размером 32,6 кв. м продается в ЖК CITY PARK. Для сравнения: в конце 2015 года минимальная площадь лота на рынке премиум-класса составляла 34,1 кв. м. Проектов с жильем размером менее 50 кв. м было 6 из 23 или 26%.
«Наличие в комплексе квартир и студий с небольшой площадью привлекает тех, кто раньше не мог позволить себе покупку высокобюджетной недвижимости, – говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер ЖК «Квартал Триумфальный»). – Однако чрезмерная «миниатюризация» снижает не только необходимый бюджет, но и уровень комфорта для проживания. Поэтому в новом корпусе «Квартала Триумфальный», строящемся в районе Фили-Давыдково, мы не стали «нарезать» площадь на компактные лоты. Минимальная площадь одно-, двух- и трехкомнатных квартир составляет 61,1 кв. м, 87,7 кв. м и 147,2 кв. м соответственно. Такой размер жилья является «золотой серединой» для премиального сегмента и позволяет сохранить высокий уровень комфорта, не переплачивая за лишние метры».
5. Минимальное предложение квартир с отделкой
В период с 2009 по конец 2014 года доля ЖК с квартирами «под ключ» на рынке высокобюджетной недвижимости элитного и премиум-классов увеличилась в 4 раза – с 3% до 12%. Некоторые эксперты предполагали, что тренд продолжит активное развитие, и доля проектов с готовым жильем будет неуклонно расти. Однако эти прогнозы не оправдались. В настоящее время квартиру с финишной отделкой можно купить только в 2 из 26 или около 8% жилых комплексов премиум-класса – это ЖК «Лесной дом» и ЖК Barkli Residence. В совокупности в продаже в них представлено всего 7 готовых квартир.
«Отделка дорогостоящими материалами с соблюдением высоких стандартов качества, сложившихся на рынке высокобюджетной недвижимости, влечет за собой существенные временные и финансовые затраты, – отмечает Илья Менжунов. – В условиях, когда покупатели тщательно сравнивают итоговый «ценник», предложение может оказаться неконкурентоспособным. Поэтому большинство девелоперов не рискуют выводить такие лоты на рынок».
«В 2016 году жилье премиум-класса стало более доступным для покупателей, – говорит Павел Телушкин. – Если перевести стоимость самого недорого премиального жилья в долларовый эквивалент, окажется, что этих денег три года назад хватило бы только на покупку однокомнатной квартиры в новостройке эконом-класса. При этом с точки зрения соотношения цены и качества некоторые премиальные жилые комплексы успешно конкурируют с элитными проектами. Минимальный размер «входного билета» в элитный сегмент в четыре раза выше, чем в премиальных новостройках. Поэтому определенная доля покупателей, желающих приобрести качественную недвижимость, останавливает свой выбор на жилых комплексах премиум-класса».
«Основным отличием рынка премиальных новостроек образца 2016 года от прошлых лет стало размывание границ сегмента, – резюмирует Илья Менжунов. – Ранее предложение с точки зрения цен было распределено более равномерно, и разрыв между самым дешевым и самым дорогим в абсолютных величинах не был таким значительным. Появление в структуре предложения премиального жилья бюджетных лотов позволило девелоперам расширить целевую аудиторию и сохранить интерес покупателей к сегменту. В 2017 году ожидается выход на рынок новых проектов. Однако мы вряд ли увидим появление предложений со значительно более низкой стоимостью, так как площадь самых компактных лотов и стоимость квадратного метра во многих комплексах уже достигли минимальных значений для данного сегмента».
Источник:
http://www.metrium.ru/