Рискованные агентства недвижимости: как избежать угроз

Квартиры на первичном рынке можно приобрести как непосредственно через застройщика, так и через агентство недвижимости. Разницы, на первый взгляд, никакой нет. Да и рисков, кажется, нет. Или почти нет.
Не всем и не всегда понятно, чем занимаются нынешние агентства недвижимости, что они продают и почему иногда выгоднее обратиться к риэлторам. Основной объем сделок, которые совершаются через АН или через агентов, — это вторичка, то есть продажа жилья, которое уже имеет владельцев. Здесь существует множество нюансов, которые хорошо бы «прогнать» через профессионалов, дабы не столкнуться с проблемами после сделки. Именно на вторичном рынке распространены схемы мошенничества, которые позволяют неплохо и незаконнно заработать. На первичке таких схем практически нет либо они не могут в полной мере считаться мошенническими.

Определяем рискованное агентство недвижимости
Практически все риэлторы и АН предлагают свои услуги покупателям квартир в новостройках бесплатно. Платят им застройщики (обычно 1-5% от суммы сделки) и банки (скидка на ставку по ипотеке для партнеров, к примеру, минус 0,25%). Сама сделка, как правило, проводится под контролем застройщика — деньги попадают на его счет. Рискуют деньгами только те покупатели через АН, кто платит некую сумму за услуги авансом или несет деньги за квартиру в агентство недвижимости.
Но такие случаи могут считаться крайне редким исключением. «Сегодня сложно отыскать агентство недвижимости занимающееся непосредственным участием в расчетах между клиентами. Т.е. забирающих от покупателя деньги за квартиру и передающих эти деньги продавцу после сделки. Максимум, задаток или аванс могут принять агентства недвижимости от клиента. На рынке строящейся недвижимости даже авансов и задатков, которые принимают агентства, нет попросту из-за того, что застройщик принимает эти средства, а для объектов после 1 июля 2019 года всякие материальные обеспечения и платы в адрес застройщика принимает банк на эскроу-счет», — рассказывает гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
«При приобретении квартиры неважно, у застройщика или через агентство, цена лота для покупателя одна и та же. Причем, и в том, и в другом случае покупатель квартиры помимо ДДУ заключает еще один договор на услуги по сопровождению сделки – у застройщика он обычно называется агентский договор, в нашей компании практикуется заключение договора на возмездное оказание услуг (ДВОУ). Комиссию по такому договору берет и застройщик, и агентство, ее размер может зависеть от конкретного проекта, и это обычно не процент от стоимости объекта, а фиксированная сумма», — добавляет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Другое дело заинтересованность агента или агентства недвижимости в продаже определенной новостройки. «Мы знаем, что на рынке еще могут существовать непонятные застройщики, предлагающие туманные схемы долевого участия. Они готовы платить риэлторам большие комиссионные и задача риэлтора на начальном этапе провести исследование застройщика, легитимность существования его проектов по строительству, дабы не плодить в дальнейшем ряды обманутых дольщиков», — отмечает Дмитрий Щегельский. «Нарваться на проблемный объект или пробного застройщика сегодня довольно-таки трудно, благо плохая информация разлетается по интернету и достаточно набрать в поисковике название жилого комплекса или застройщика. Бывает, правда, что проблемный объект меняет и название (и не раз), и застройщика, в том числе для того, чтобы избавиться от негативного шлейфа и его было легче реализовать. Также риэлтор, чтобы продать объект, может «забыть» упомянуть про срыв сроков строительства, про плохую репутацию застройщика, про отвратительную транспортную доступность и отсутствие социальной инфраструктуры. Впрочем. Если все продавцы будут абсолютно честными, то большинство новостроек окажутся в зоне «малой комфортности».
«Из-за того, что агент может не знать конкретный объект достаточно хорошо, он может предложить клиенту не самый удачный вариант. Например, не видовые характеристики, технические моменты и т.п. Более того, бывают случаи, когда агент может быть заинтересован продать не самый ликвидный объект клиенту за счет повышенного размера вознаграждения от застройщика. Если пойти на поводу у агента, можно купить не там и не ту квартиру, которая нужна клиенту на самом деле», — отмечает директор по маркетингу и работе с агентствами компании «Л1» Яна Борончук.
Существуют и более сложные схемы, которые вроде бы не нарушают закон. Недавно в петербургских СМИ рассказали о жилищно-накопительном кооперативе «Центр безопасной покупки жилья» (ЦБПЖ). Это не агентство недвижимости, но ЦБПЖ также осуществлял посреднические услуги по покупке жилья. Разница в том, что ЦБПЖ собирал с граждан деньги под строительство жилья, которые теперь не так-то просто получить.

Избегаем анонимов
Сейчас, по словам Дмитрия Рубина, вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти области, в Петербурге порядка 200 постоянно работающих агентств. Кроме того есть огромное количество агентов, которые на профессиональной основе занимаются продажей недвижимости, это и ИП, и физические лица — их может быть и несколько тысяч.
Трудно сказать, какого качества услуги все эти многочисленные агенты оказывают, нет ли в их рядах проходимцев или «временщиков». Причем распознать профессиональные, ответственные компании не так-то просто, особенно если они существуют только в интернете. А в нем можно встретить немало подозрительных сайтов, которые позиционируют себя как консультанты на рынке новостроек, а на самом деле занимаются привлечением клиентов под задачи отделов продаж, или просто собирают личные данные потенциальных покупателей. Немало порталов, которые не имеют никаких координат, ни офиса, ни документов, кто и что скрывается под красивой вывеской, не понять. Беглый поиск подобных страниц позволил обнаружить, например, сайт «Единого городского центра новостроек». Здесь представлена информация о новостройках, но о самом сайте нет никаких сведений. Кто несет ответственность за опубликованную информацию? Электронная почта на бесплатном сервисе (bk.ru), что не может внушать доверие. Даже беглый взгляд отмечает ошибки «профессионалов», которые представляют апарт-отели «Valo» и «Studio Moskovsky» как жилые комплексы. И таких примеров — немало. В результате клиент может получить некачественную услугу или преднамеренное навязывание объекта.

Как обычному человеку понять какое агентство рискованное?

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти области:
Во-первых, надо прийти в агентство и поговорить с менеджером. Если он неуверенно отвечает на вопросы, не может дать конкретику, не слышит клиента, то в такое агентство не стоит возвращаться. Посмотрите, как обустроен офис, как одеты сотрудники, как структурирована работа, и тогда вам все будет понятно. Если вам начинают «впаривать», то это не очень хорошее агентство, которое работает в интересах одного-двух застройщиков, объекты которых они хотят продать.

Во-вторых, важную роль играют профессиональные достижения, награды престижных премий и конкурсов рынка недвижимости: Каисса, Профессиональное признание, Web Realtor, Доверие потребителя и другие. Нечестные компании не смогут получить признание экспертов рынка недвижимости и удостоиться наград. Поэтому, перед визитом в агентство недвижимости советую поинтересоваться на сайте компании или по телефону у сотрудника о наличии профессиональных наград.

Ну и в-третьих, не забудьте спросить, проходила ли компания добровольную сертификацию риэлторской деятельности — это будет отдельный «жирный» плюс. Сертификат — знак качества риэлторской деятельности.