«Метриум»: Новая Москва – новые возможности для бизнеса
Новая Москва – это перспективная площадка как для жилого строительства, так и для развития коммерческой недвижимости. Причина не только в относительно низкой конкуренции, но и в индивидуальном подходе застройщиков к организации объектов на первых этажах. Это позволяет обеспечивать новые районы качественной и разнообразной инфраструктурой, а также создавать тысячи рабочих мест. Аналитики «Метриум» выяснили, какие возможности открываются для ведения бизнеса на присоединённых территориях и что предлагают предпринимателям сами девелоперы.
Новая Москва – это перспективная площадка как для жилого строительства, так и для развития коммерческой недвижимости. Причина не только в относительно низкой конкуренции, но и в индивидуальном подходе застройщиков к организации объектов на первых этажах. Это позволяет обеспечивать новые районы качественной и разнообразной инфраструктурой, а также создавать тысячи рабочих мест. Аналитики «Метриум» выяснили, какие возможности открываются для ведения бизнеса на присоединённых территориях и что предлагают предпринимателям сами девелоперы.
Карта деловой активности
Развитие коммерческой инфраструктуры, особенно в проектах комплексного освоения территории, проходит несколько стандартных этапов. На первом в новостройке появляются самые необходимые объекты: продуктовые магазины, аптеки, наравне с которыми сначала открываются магазины строительных и отделочных материалов. Второй этап подразумевает наличие таких объектов, как салоны красоты, кафе, химчистки, ремонтные мастерские. Наконец, на третьем этапе развиваются предприятия, ориентированные на стабильный поток клиентов: рестораны, детские клубы, спортивные секции, медицинские учреждения, ветеринарные клиники и пр.
Самостоятельно мониторить стадии развития проекта, чтобы вовремя занять нишу на рынке коммерческих услуг, непросто. В ответ на запрос рынка девелоперы предлагают предпринимателям свое решение. Уже в начале 2020 года на сайте ГК «А101», а также в специальном мобильном приложении будет доступна интерактивная «деловая карта», на которой можно увидеть, какие бизнесы открыты в том или ином жилом комплексе, где представлены свободные коммерческие помещения для продажи, а также аренды. Кроме того, предприниматели смогут анонсировать жителям открытие собственного бизнеса, то есть речь идет одновременно и о дополнительном канале продвижения. Девелопер также предоставит геоаналитические данные о локации – ключевые показатели, определяющие потенциальный спрос: численность, состав населения, перспективы роста количества жителей, основные транспортные и пешеходные маршруты, что особенно актуально для масштабных проектов.
Франшиза или готовый бизнес
Карта «деловой активности» – удобный инструмент прежде всего для тех, кто уже определился с видом бизнеса и находится в поиске подходящего проекта для вхождения на рынок. Однако среди потенциальных предпринимателей немало тех, кто не привязывается к конкретному виду деятельности и готов развивать разные направления бизнеса, в том числе – готового. Речь идет о франшизе. На российском рынке насчитываются десятки крупных компаний, работающих по принципу франчайзинга. Покупатель франшизы получает готовый узнаваемый бренд, а вместе с тем – и большее доверие клиентов. Как следствие, в развитие бизнеса уже не приходится вкладывать значительные средства. Кроме того, некоторые франчайзеры выступают в качестве кредитора, предлагая более интересные условия, чем банки. Наконец, готовый бизнес более устойчив: по статистике в первые пять лет после старта закрываются порядка 85% предприятий. Для франшиз этот показатель составляет всего 15%.
Главная сложность – это подбор франшизы с учетом потенциального спроса, на который оказывают влияние многие факторы: уровень дохода потенциальных клиентов, их профессия, семейное положение, образование и пр. Ошибка на данном этапе в принципе ставит под сомнение развитие бизнеса. Иными словами, если в одном комплексе логично рассмотреть франчайзинговое предложение супермаркета «Пятерочка» для покупателей с невысокими доходами, то в другом проекте этот же магазин может оказаться невостребованным. И куда логичнее будет выбрать франшизу магазина «Азбука Вкуса».
Другая сложность – подбор помещения. Каждый владелец франшизы предъявляет к нему свои требования, в том числе по площади, планировке и необходимой технологии. Это один из аспектов заботы о репутации бренда. Но бизнесмену перед покупкой или арендой помещения необходимо согласовывать это с владельцем франшиз, иначе тот откажется от сделки. На все эти процедуры уходит около месяца.
Для решения таких вопросов девелоперы уже предложили свои идеи. Например, ГК «А101» вывела в продажу коммерческие помещения на первых этажах домов с предварительно одобренными франшизами. Девелопер ведет переговоры с несколькими франчайзерами по каждому объекту, выступая связующим звеном между держателем и покупателем франшизы. Предпринимателю не придется тратить свое время и средства для подбора помещения – застройщик предлагает несколько вариантов и может дать рекомендацию об уровне конкуренции в районе.
«На сегодняшний день порядка трети коммерческих помещений в наших проектах работают по франшизе, – комментирует Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101»). – Мы заранее акцептуем свои объекты у одного или нескольких владельцев франшиз, и это сокращает время на подбор помещения вдвое, помогает быстрее начать работу. Кроме того, так мы можем понять уровень конкуренции разных видов бизнеса в наших проектах, подсказать предпринимателям незанятые и востребованные ниши за счет обратной связи от жителей. От этого выигрывают все: жители получают качественную и разнообразную инфраструктуру, предприниматели – готовое решение для бизнеса и здоровую конкуренцию, а девелопер – эффективную реализацию коммерческих площадей».
От коммерции к жилью
Строительство жилья – самый простой и быстрый способ получения прибыли для застройщика. Именно поэтому создание коммерческой и тем более социальной инфраструктуры часто отходит на второй план. Однако на рынке Новой Москвы есть и обратные ситуации, когда именно коммерческая инфраструктура становится отправной точкой для строительства жилья. Яркий пример – это офисный парк класса А Comcity от PPF Real Estate Russia, построенный в Новой Москве недалеко от станции метро «Румянцево». 100% офисов сдано в аренду. Среди масштабных арендаторов: ПАО Ростелеком, Tele2, ГК «Систематика», Oracle, Coca-Cola. Причем помимо офисов в комплексе создана собственная развитая инфраструктура: столовые, более 15 кафе и ресторанов, банк, аптека, супермаркет, фитнес-центр, коворкинг бизнес-класса и паркинг на 2 500 машино-мест. Во второй фазе офисного парка появится отель под управлением международного оператора Novotel.
В ближайшей перспективе девелопер планирует приступить к строительству жилого проекта бизнес-класса, который войдет в состав офисного парка Comcity. Благодаря такому подходу жители даже первых домов будут обеспечены всей инфраструктурой. Одновременно предприниматели могут рассчитывать на растущий спрос: как от будущих покупателей жилого комплекса, так и от офисных сотрудников.
Перепрофилирование под нужды бизнеса
Продажа коммерческой недвижимости, особенно в проектах с локальным спросом – непростая задача для девелопера. Поэтому новомосковские застройщики в целом показывают более гибкий подход к перепрофилированию площадей под нужды конкретного бизнеса с учетом поступающих запросов. К примеру, в одном проекте комплексного освоения в Новомосковском округе сформировался профицит машино-мест в наземных паркингах. Одновременно площади построенного торгового центра оказались заняты крупными сетевыми ритейлерами, тогда как запросы на открытие новых магазинов продолжали поступать. В результате девелопер перепрофилировал часть уже построенного паркинга под размещение объектов коммерческого назначения. Предприниматели получили новые точки для расширения географии ведения бизнеса, а жители – дополнительную инфраструктуру в пешей доступности от дома.
Помощь государства
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», на расстоянии 5-10 минут поездки на автомобиле располагаются 18 из 26 проектов Новой Москвы. В общей сложности в них экспонируется 8,3 тыс. лотов. Это 87% от всего объема предложения на первичном рынке Новой Москвы. У возможностей, которые они предоставляют малому и среднему бизнесу, есть еще один неочевидный бенефициар – московские власти. Для них стабильно работающая инфраструктура на первых этажах – это и хорошая налоговая база, и повышение уровня занятости.
«Всего только на первых этажах наших проектов к началу 2019 года было создано 3351 рабочих мест, – комментирует Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101»). – В 2019 году мы продали 38 тыс. кв. метров коммерческих помещений, что cсоздает порядка 1900 мест. Сейчас в экспозиции у нас находится 15 тыс. кв. метров помещений на первых этажах, в течение года объемы вырастут до 50 тыс. кв. метров, это еще порядка 2,5 тыс. рабочих мест. Большие объемы продаж обусловлены, в том числе, разнообразием предложения: площади помещений варьируются от 35 до 400 кв. метров, что увеличивает возможности начинающих бизнесменов».
Правительство Москвы тоже оказывает помощь тем, кто решился открыть свое дело в Новой Москве. В феврале 2020 года ГБУ «Малый бизнес Москвы» открыл в офисе продаж ЖК «Испанские кварталы» свой консультационный пункт. Здесь бесплатно можно узнать, как открыть и вести бизнес в Москве, на какую поддержку от городских властей могут рассчитывать предприниматели и как её получить, что нужно для регистрации ИП и ООО, внесения изменений в ЕГРИП или ЕГРЮЛ или как составить налоговую декларацию по УСН.
«Основная часть сегодняшних покупателей – это миллениалы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Данное поколение уделяет больше внимания саморазвитию, творчеству, приобретению опыта. Изменение потребительского поведения дает дополнительные возможности и для развития бизнеса, когда спросом начинают пользоваться новые услуги и товары. Другой вопрос, что пока еще далеко не все девелоперы готовы пересматривать концепции, подстраиваясь под меняющиеся запросы как клиентов, так и бизнеса. Именно в Новой Москве активно создаются коммерческие пространства для отдыха, работы, учебы. Причем застройщики замотивированы предлагать действительно нестандартные решения, которые помогают запустить бизнес даже начинающим предпринимателям. Согласно прогнозам, к 2035 году численность населения Новой Москвы достигнет 1,5 млн человек. Поэтому ТиНАО – это действительно перспективная площадка для развития с высоким потенциальном роста».
Карта деловой активности
Развитие коммерческой инфраструктуры, особенно в проектах комплексного освоения территории, проходит несколько стандартных этапов. На первом в новостройке появляются самые необходимые объекты: продуктовые магазины, аптеки, наравне с которыми сначала открываются магазины строительных и отделочных материалов. Второй этап подразумевает наличие таких объектов, как салоны красоты, кафе, химчистки, ремонтные мастерские. Наконец, на третьем этапе развиваются предприятия, ориентированные на стабильный поток клиентов: рестораны, детские клубы, спортивные секции, медицинские учреждения, ветеринарные клиники и пр.
Самостоятельно мониторить стадии развития проекта, чтобы вовремя занять нишу на рынке коммерческих услуг, непросто. В ответ на запрос рынка девелоперы предлагают предпринимателям свое решение. Уже в начале 2020 года на сайте ГК «А101», а также в специальном мобильном приложении будет доступна интерактивная «деловая карта», на которой можно увидеть, какие бизнесы открыты в том или ином жилом комплексе, где представлены свободные коммерческие помещения для продажи, а также аренды. Кроме того, предприниматели смогут анонсировать жителям открытие собственного бизнеса, то есть речь идет одновременно и о дополнительном канале продвижения. Девелопер также предоставит геоаналитические данные о локации – ключевые показатели, определяющие потенциальный спрос: численность, состав населения, перспективы роста количества жителей, основные транспортные и пешеходные маршруты, что особенно актуально для масштабных проектов.
Франшиза или готовый бизнес
Карта «деловой активности» – удобный инструмент прежде всего для тех, кто уже определился с видом бизнеса и находится в поиске подходящего проекта для вхождения на рынок. Однако среди потенциальных предпринимателей немало тех, кто не привязывается к конкретному виду деятельности и готов развивать разные направления бизнеса, в том числе – готового. Речь идет о франшизе. На российском рынке насчитываются десятки крупных компаний, работающих по принципу франчайзинга. Покупатель франшизы получает готовый узнаваемый бренд, а вместе с тем – и большее доверие клиентов. Как следствие, в развитие бизнеса уже не приходится вкладывать значительные средства. Кроме того, некоторые франчайзеры выступают в качестве кредитора, предлагая более интересные условия, чем банки. Наконец, готовый бизнес более устойчив: по статистике в первые пять лет после старта закрываются порядка 85% предприятий. Для франшиз этот показатель составляет всего 15%.
Главная сложность – это подбор франшизы с учетом потенциального спроса, на который оказывают влияние многие факторы: уровень дохода потенциальных клиентов, их профессия, семейное положение, образование и пр. Ошибка на данном этапе в принципе ставит под сомнение развитие бизнеса. Иными словами, если в одном комплексе логично рассмотреть франчайзинговое предложение супермаркета «Пятерочка» для покупателей с невысокими доходами, то в другом проекте этот же магазин может оказаться невостребованным. И куда логичнее будет выбрать франшизу магазина «Азбука Вкуса».
Другая сложность – подбор помещения. Каждый владелец франшизы предъявляет к нему свои требования, в том числе по площади, планировке и необходимой технологии. Это один из аспектов заботы о репутации бренда. Но бизнесмену перед покупкой или арендой помещения необходимо согласовывать это с владельцем франшиз, иначе тот откажется от сделки. На все эти процедуры уходит около месяца.
Для решения таких вопросов девелоперы уже предложили свои идеи. Например, ГК «А101» вывела в продажу коммерческие помещения на первых этажах домов с предварительно одобренными франшизами. Девелопер ведет переговоры с несколькими франчайзерами по каждому объекту, выступая связующим звеном между держателем и покупателем франшизы. Предпринимателю не придется тратить свое время и средства для подбора помещения – застройщик предлагает несколько вариантов и может дать рекомендацию об уровне конкуренции в районе.
«На сегодняшний день порядка трети коммерческих помещений в наших проектах работают по франшизе, – комментирует Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101»). – Мы заранее акцептуем свои объекты у одного или нескольких владельцев франшиз, и это сокращает время на подбор помещения вдвое, помогает быстрее начать работу. Кроме того, так мы можем понять уровень конкуренции разных видов бизнеса в наших проектах, подсказать предпринимателям незанятые и востребованные ниши за счет обратной связи от жителей. От этого выигрывают все: жители получают качественную и разнообразную инфраструктуру, предприниматели – готовое решение для бизнеса и здоровую конкуренцию, а девелопер – эффективную реализацию коммерческих площадей».
От коммерции к жилью
Строительство жилья – самый простой и быстрый способ получения прибыли для застройщика. Именно поэтому создание коммерческой и тем более социальной инфраструктуры часто отходит на второй план. Однако на рынке Новой Москвы есть и обратные ситуации, когда именно коммерческая инфраструктура становится отправной точкой для строительства жилья. Яркий пример – это офисный парк класса А Comcity от PPF Real Estate Russia, построенный в Новой Москве недалеко от станции метро «Румянцево». 100% офисов сдано в аренду. Среди масштабных арендаторов: ПАО Ростелеком, Tele2, ГК «Систематика», Oracle, Coca-Cola. Причем помимо офисов в комплексе создана собственная развитая инфраструктура: столовые, более 15 кафе и ресторанов, банк, аптека, супермаркет, фитнес-центр, коворкинг бизнес-класса и паркинг на 2 500 машино-мест. Во второй фазе офисного парка появится отель под управлением международного оператора Novotel.
В ближайшей перспективе девелопер планирует приступить к строительству жилого проекта бизнес-класса, который войдет в состав офисного парка Comcity. Благодаря такому подходу жители даже первых домов будут обеспечены всей инфраструктурой. Одновременно предприниматели могут рассчитывать на растущий спрос: как от будущих покупателей жилого комплекса, так и от офисных сотрудников.
Перепрофилирование под нужды бизнеса
Продажа коммерческой недвижимости, особенно в проектах с локальным спросом – непростая задача для девелопера. Поэтому новомосковские застройщики в целом показывают более гибкий подход к перепрофилированию площадей под нужды конкретного бизнеса с учетом поступающих запросов. К примеру, в одном проекте комплексного освоения в Новомосковском округе сформировался профицит машино-мест в наземных паркингах. Одновременно площади построенного торгового центра оказались заняты крупными сетевыми ритейлерами, тогда как запросы на открытие новых магазинов продолжали поступать. В результате девелопер перепрофилировал часть уже построенного паркинга под размещение объектов коммерческого назначения. Предприниматели получили новые точки для расширения географии ведения бизнеса, а жители – дополнительную инфраструктуру в пешей доступности от дома.
Помощь государства
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», на расстоянии 5-10 минут поездки на автомобиле располагаются 18 из 26 проектов Новой Москвы. В общей сложности в них экспонируется 8,3 тыс. лотов. Это 87% от всего объема предложения на первичном рынке Новой Москвы. У возможностей, которые они предоставляют малому и среднему бизнесу, есть еще один неочевидный бенефициар – московские власти. Для них стабильно работающая инфраструктура на первых этажах – это и хорошая налоговая база, и повышение уровня занятости.
«Всего только на первых этажах наших проектов к началу 2019 года было создано 3351 рабочих мест, – комментирует Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101»). – В 2019 году мы продали 38 тыс. кв. метров коммерческих помещений, что cсоздает порядка 1900 мест. Сейчас в экспозиции у нас находится 15 тыс. кв. метров помещений на первых этажах, в течение года объемы вырастут до 50 тыс. кв. метров, это еще порядка 2,5 тыс. рабочих мест. Большие объемы продаж обусловлены, в том числе, разнообразием предложения: площади помещений варьируются от 35 до 400 кв. метров, что увеличивает возможности начинающих бизнесменов».
Правительство Москвы тоже оказывает помощь тем, кто решился открыть свое дело в Новой Москве. В феврале 2020 года ГБУ «Малый бизнес Москвы» открыл в офисе продаж ЖК «Испанские кварталы» свой консультационный пункт. Здесь бесплатно можно узнать, как открыть и вести бизнес в Москве, на какую поддержку от городских властей могут рассчитывать предприниматели и как её получить, что нужно для регистрации ИП и ООО, внесения изменений в ЕГРИП или ЕГРЮЛ или как составить налоговую декларацию по УСН.
«Основная часть сегодняшних покупателей – это миллениалы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Данное поколение уделяет больше внимания саморазвитию, творчеству, приобретению опыта. Изменение потребительского поведения дает дополнительные возможности и для развития бизнеса, когда спросом начинают пользоваться новые услуги и товары. Другой вопрос, что пока еще далеко не все девелоперы готовы пересматривать концепции, подстраиваясь под меняющиеся запросы как клиентов, так и бизнеса. Именно в Новой Москве активно создаются коммерческие пространства для отдыха, работы, учебы. Причем застройщики замотивированы предлагать действительно нестандартные решения, которые помогают запустить бизнес даже начинающим предпринимателям. Согласно прогнозам, к 2035 году численность населения Новой Москвы достигнет 1,5 млн человек. Поэтому ТиНАО – это действительно перспективная площадка для развития с высоким потенциальном роста».
Источник:
https://www.metrium.ru/