Коронавирусная ипотека: рынок жилищных займов рухнул. Спасёт ли президентская поддержка?

Эксперты и застройщики с тревогой наблюдают за развитием спроса на ипотечные продукты. Несмотря на то, что крупнейшие банки рапортуют о рекордных объемах потребительского жилищного кредитования, ситуация не выглядит столь благостной. Карантин с коронавирусом только добавил беспокойства в будущее столь востребованного продукта, на котором построено благополучие строительной отрасли. Именно ипотека позволила довольно ровно, без потрясений. пережить предыдущий кризис, именно ипотека позволяет сохранять высокий спрос и, соответственно, цены. Государство предпринимает сизифовы усилия, чтобы стимулировать заемщиков льготными предложениями. Отсюда и семейная ипотека, и сельская ипотека. Но чтобы брать долгосрочные кредиты, заемщик должен быть уверен в завтрашнем дне, а такая уверенность тает на глазах. Коронавирусная эпидемия наглядно продемонстрировала, как многие отрасли, которые вчера еще жили припеваючи, оказываются не у дел и без денег: Итогом карантина скорее всего станет армия безработных с кредитными долгами.

Как росла ипотека в марте

Данные по ипотеке за первый квартал обнадеживают. Руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, подводя итоги января-марта этого года, заявил об удачном начале года. С января по март было выдано 308 тыс. кредитов на 760 млрд рублей — почти на 10% в количественном выражении больше, чем в прошлом году за I квартал, и почти на 25% выше в суммарном выражении. Март, по его словам, вошел в тройку самых удачных месяцев за всю историю ипотеки. Всего в марте было выдано 122 тыс. кредитов — на 20% больше, чем годом ранее.

О рекордах завил и банк ВТБ. В марте банк выдал ипотечных кредитов на 84 млрд рублей. По сравнению с февралем продажи выросли на 33%, с мартом прошлого года — на 54%. Всего по итогам первого квартала объем выданных жилищных кредитов вырос на треть — до 190 млрд рублей. Общее число заключенных сделок по ипотеке в первом квартале по сравнению с 2019 годом выросло на 25% — до 76 тыс. В марте по отношению к февралю показатель увеличился на 32%, составив 33 тыс.

В общем цифры вполне себе оптимистичные. Ставки тоже не выросли. Лишь у некоторых банков на ноль-десятых процентов. Застройщики тоже не отмечают серьезного падения спроса на ипотеку. «Первый квартал показал рост спроса относительно прошлого года на 10%. Наибольший рост показал сегмент ипотечных сделок, который получил «второе дыхание» благодаря сниженным ставкам», — отмечает гендиректор ООО «Дом на Лабораторном» Артем Щеглюк.
Ипотечный кризис в апреле

Но ситуация с начала апреля кардинально поменялась. Карантин практически полностью остановил новых заемщиков, которые предпочли самоизолироваться. Подписание кредитных документов перевести пока что полностью в онлайн технически невозможно. Сбербанк и ВТБ запустили в середине месяца сервисы, позволяющие заключать договоры без посещения банковских офисов. Но это только пилотные проекты. Насколько они будут массовыми, сказать сложно, но точно — вряд ли они позволят сохранить тот поток клиентов, которые был до карантина.

«Режим самоизоляции и резкий рост ограничительных мер снизил активность покупателей. Многие потенциальные покупатели рассчитывали на ипотечные кредиты, брать которые они теперь не рискуют в связи с неопределенностью в части доходов», — отмечает гендиректор ООО «Дом на Лабораторном» Артем Щеглюк.

Специалисты банка «Открытие» уже прогнозируют апрельские и майские антирекорды по ипотеке из-за карантина. Но не сама изоляция пугает. Часть отраслей, которая до карантина чувствовала себя вполне благополучно, оказалась на грани краха. Практически все сервисные отрасли пострадают, а это потенциальные заемщики, которые уйдут с рынка, миллионы активных покупателей. Возрастет и доля проблемных, выданных ранее кредитов. Уже появляются неофициальные сообщения, что банки ужесточают условия получения ипотеки: заемщики из пострадавших от коронавируса отраслей поставлены в стоп-лист.

«Превентивное увеличение ставки по ипотечным кредитам, о котором заявили некоторые банки, выглядит некрасиво и недальновидно в плане лояльности потенциальных заемщиков. В то же время допускаю, что мы со стороны не осознаем весь размер «айсберга», который видят банки, принимая решение об увеличении ставок. Могу предположить, что в банках, где ставки сохранились на том же уровне, что и до мартовского падения рубля, кредит теперь будет получить сложнее, вырастет доля отказов. Те же, кто подстраховался и поднял ставку, возможно, будут чуть менее строги к заемщикам», — отмечает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.

По ее словам, в целом ситуация со ставками по ипотеке сложная. С одной стороны, есть заявления Правительства о поддержке семей и людей, нуждающихся в жилье, требования премьер-министра разобраться с «очень дорогой ипотекой», достичь ставок менее 8%. Различные программы с субсидированием ставок по ипотеке. С другой стороны — обесценивание рубля, падение стоимости нефти, падение налоговых поступлений из-за простоя экономики по причине коронавирусных ограничений — все это говорит о серьезном снижении доходов госбюджета. Отсюда – высокий риск сворачивания программ господдержки ипотечного кредитования и, соответственно, рост ставок. Кроме того, есть ожидания роста инфляции, а, соответственно, и ставки рефинансирования, что также приведет к росту ставок по кредитам.

Рынок ипотеки рухнул

16 апреля президент России Владимир Путин объявил о субсидирование ипотечной ставки до 6,5% на новостройки. Застройщики и банкиры покрылись холодным потом, слушая эти антикризисные меры, которые были объявлены публично. Можно считать, что в апреле, а скорее всего как минимум до середины мая, выдача новых ипотечных кредитов прекратится. Конечно, банкиры могут так обставить это субсидирование, что условия будут неподъемными, но это вряд ли. И к глубокому сожалению, это никоим образом не повысит платежеспособность населения, не решит проблему глобально, когда у населения нет средств даже на первоначальный взнос.