Виктория Кудрявцева: Государство не замечает девелоперский бизнес
Карантин заставил горожан вновь обратить внимание на загородную недвижимость. К сожалению, качество большинства предложений в коттеджных поселках низкое. Zagorod.ru поговорил с руководителем отдела продаж и председателем правления ДНП в поселке «Карельский Бриз» Викторией Кудрявцевой. Об интересной и непростой судьбе девелопера, о том, что такое комфорт-класс и какой может быть загородная жизнь.
Карантин заставил горожан вновь обратить внимание на загородную недвижимость. К сожалению, качество большинства предложений в коттеджных поселках низкое. Zagorod.ru поговорил с руководителем отдела продаж и председателем правления ДНП в поселке «Карельский Бриз» Викторией Кудрявцевой. Об интересной и непростой судьбе девелопера, о том, что такое комфорт-класс и какой может быть загородная жизнь.
Zagorod.ru: Сейчас популярной становится тема загородного дома, стимулирование частного домостроения, чтобы в том числе, выполнить наказ Президента строить больше жилья. В Ленобласти работают ли какие-то «стимулы» от государства?
Виктория Кудрявцева, руководитель отдела продаж и председатель правления ДНП в поселке «Карельский Бриз»: Скорее нет. Ещё пока несовершенное законодательство, которое вряд ли способно стимулировать загородный рынок. Что-то постоянно меняется, отменяется одно, появляется другое. Проблема в том, что государство уделяет внимание проблемам садоводов, огородников на землях, которые были бесплатно переданы в советское время и ИЖС. Девелоперская деятельность, вовлечение в оборот новых земель, из сферы интереса законодателей вычеркнута.
Приобрести гектары земли или массив – это только начало для любого девелопера. Самое главное – вывести землю в «натуру», пройти все согласования и изменить разрешенное использование под дачное строительство. Не всем девелоперам удалось проделать эту кропотливую, юридическую, дорогостоящую работу.
Zagorod.ru: Но в принципе все реально.
В. К.: Потребовалось масса сил и времени, и несколько лет. Создатели ДНП «Карельский бриз» поставили целью найти земельный массив, которому предъявили высокие требования: расстояние до города не более 50-60 км с дорожными магистралями и в тоже время окруженные лесами и водоемами. Массив должен быть видовой, и такая земля нашлась: земли бывшего ЗАО «Цвелодубово». Пологая гора, с четырёх сторон окружённая гектарами леса, и красивейшее озеро Солодововское; бывшие барское имение и финские хутора - земля «намоленная» финнами.
Ни один год прошел, прежде чем мы оформили эту землю под дачное строительство. Надо сказать, что мы были пионерами по выведению земли в «натуру» и изменению разрешенного использования. Администрация Выборгского района, надо отдать ей должное, помогала нам. Несмотря на лабиринты в законе мы пошагово продвигались по оформлению этого массива. И вот, пройдя слушания, стали дачным поселком. После такого длинного пути, в несколько лет, жалко было уникальный красивый массив резать на 6-10 соток, поэтому мы создали поселок единственный в Ленинградской области, который имеет нарезки от 15 до 35 соток. Такая нарезка создает комфортные условия для проживания людей, желающих создать гармоничную жизнь за городом.
Zagorod.ru: Обычно на рынке предлагаются участки вдвое меньше, от 6 соток, что позволяет продавать дешево и быстро.
В. К.: Конечно, продажи у нас нельзя назвать быстрыми. Это заведомо спланировано. Наша задача создать поселок комфорт-класса. Помимо концепции большой нарезки, мы включили требования к ограждению: внутри поселка зеленые изгороди, исключая заборы, только владельцам собак можно устанавливать сетку 3Д зеленого цвета, высотой 1,5м и засаживать ее декоративными растениями. Ограждения у нас общие по границе поселка, внутри поселка зеленая изгородь. Уже сегодня вырисовывается поселок принципиально новый с ощущением простора и видовыми участками (на сегодняшний день построены две очереди, и уже половина участков заселена).
У нас уникальная природа и погода. По данным обсерватории «Светлое», на территории поселка на 15 солнечных дней больше, чем в Петербурге. В городе идет дождь, а тут светит солнце.
Zagorod.ru: Не редко красивая природа значит отсутствие коммуникаций, дорог, тьма-таракань.
В. К.: У нас все наоборот. Мы делаем этот поселок под себя, с любовью, поэтому не торопимся все распродать по-быстрому. И хочется, чтобы жители в нем чувствовали себя уютно. Дороги, конечно, мы все делаем. И вот вам пример деятельности девелопера. «Карельский бриз» расположен рядом с хутором Солодово. Мы сделали дорогу, которой могут пользоваться и жители этого поселка. Зимой она чистится, а ранее жители хутора Солодово даже не приезжали, было бездорожье. А муниципалет сделать не мог – нет денег. Так бы и жили в Солодово без нормальной дороги. Восстанавливаем старые финские дороги, ведем диалог с «Автодором» и Администрацией по сохранению заезда с ЗСД.
Zagorod.ru: А вода, канализация? Какие «городские удобства»?
В. К.: Вода – из скважины. Канализация – септик на каждом участке. Электричество, освещение по поселку, видеонаблюдение. Хочется, чтобы был газ. Но это возможно, когда будут Солодово газифицировать. Надеемся попасть в программу. Если делать самостоятельно, как ДГП, то финансово это будет золотой газопровод .
Zagorod.ru: Сколько сегодня стоит участок, что входит в стоимость? Какие варианты платежа рассматриваются?
Виктория Кудрявцева: На сегодня от 90 до 130 тыс. рублей за сотку в КП «Карельский бриз». Возможна беспроцентная рассрочка до 2 лет. Во втором поселке «Подгорная усадьба» – до 100 тыс. рублей за сотку. В третьем поселке КП «Малинки» старт продаж – цена участка от 50 тысяч за сотку.
Zagorod.ru: Какие платежи за эксплуатацию поселковой инфраструктуры?
В. К.: Когда у нас будет заселено 100% участков, то взносы составят 2000 рублей в месяц. На сегодня эта цифра выше, т.к. из двух очередей заселена половина, а третья очередь строительство в перспективе. В оплату входит: содержание дорог, обслуживание въездной группы (дежурный на шлагбауме), обслуживание электросетей, освещение всего поселка, вывоз мусора и т.д.
Zagorod.ru: К сожалению, мало найдется в Ленобласти коттеджных поселков без проблем, без недовольных покупателей. Я таких идеальных не встречал. Больше всего вопросов у жителей возникает по поводу управления поселка, взносов. На мой взгляд, система на самом деле не очень совершенная и не очень прозрачная, что стимулирует массу вопросов, мол, за что я столько плачу. Как вы решаете сложные вопросы?
В. К.: Мы не нанимали управляющую компанию; управляем сами. Общее собрание решает, что нужно планировать на год, составляем финансовый план. Ревизионная комиссия не только контролирует, но и решает многие вопросы. В ревизионную комиссию вошли грамотные ученые люди. Все работают на общественных началах. Председатель пока работает на 1/2 ставки. Нам 4,5 года, поэтому экономим, надо встать на ноги, пока многое держится на личной инициативе правления, ревизионной комиссии и наших жителей, поэтому говорить о «прозрачности» термин наших смутьянов, и с ними мы знакомы по переписке, их письма мы регулярно читаем на просторах интернета под разными именами. Правление и Ревизионная комиссия согласно закона по электронной почте высылает каждому члену материалы для обсуждения на собрании. На собрании принимаем решение и утверждаем финансовый план. Материалы дублируются в печатном виде и раздаются на собрании каждому члену, что подтверждается листами учета ознакомления с материалами, где каждый участник собрания расписывались в том, что они получали пакеты документов перед каждым собранием.
Zagorod.ru: Некоторые комментарии касались проблем с выделением электроэнергии, отсутствии генплана. Насколько эти претензии обоснованы?
В. К.: Это опять придумки скандального нашего жителя Юли. Что касается электроэнергии, все желающие обеспечены помимо базовых 5кВт на участок дополнительными мощностями. У многих построены современные «умные» дома и без допмощности им не обойтись.
Претензии только у одной Юли. У неё нет желания получать допмощности, а есть желание создавать прецеденты для конфликтов, создавать «бурю в стакане воды», ибо для получения допмощностей необходимо первоначально оформлять документы, например АРБП (акт разграничения балансовой принадлежности). Пока кабель не на территории собственника – ответственность на ДНП; кабель проходит по территории собственника – ответственность на собственнике. Всё логично и просто, но не для Юли.
8 июня 2020 года Правление ДНП уже отвечало на комментарий на Zagorod.ru, и тут нечего добавить: «1. В нашем посёлке мощностей хватает с запасом и выдаётся столько, сколько людям нужно до 15 кВт. А на период строительства 5 кВт есть у всех и сразу... 2. «Писателю Юле» в течение нескольких лет периодически предлагалось оформить документы как положено, как это делают все собственники в посёлке. И это очень просто: заказал ТУ, выполнил их, подписал Акт разграничения, и всё, мощности твои. Но «Писатель» все эти годы ищет для себя особый путь, тернистый и неизведанный, а потому будоражащий его пытливый ум: зачем запрашивать ТУ, зачем подписывать акт разграничения? Лучше написать в полицию, в прокуратуру, в антимонопольную службу, в газету, в интернет. Так интереснее жить! Правда пока мощностей нет, зато есть непоколебимая вера в светлое будущее!»
По поводу генплана повторю ответ нашего юриста на Zagorod.ru от 18 июня 2020 года: «Здесь постоянно поднимаются вопросы о соответствии документации. Отвечу по существу вопроса. По поводу КУМИГ. Каждому члену ДНП «Солодово» известно, что запрашиваемого документа там нет и не может быть, так как его разработка и финансирование не были утверждены общим собранием членов ДНП. Знает об этом как житель поселка и Юлия. Но это не помешало ей сделать туда запрос. Вопрос только – зачем? Как юрист могу заверить, что все необходимые документы и для организации посёлка в данном месте, и для строительства домов, и для развития инженерных сетей оформлялись и продолжают оформляться. В противном случае не было бы ни посёлка, ни активного строительства. Имеющихся на данный момент документов вполне достаточно, чтобы строить и регистрировать дома на любых участках нашего поселка»
Zagorod.ru: Сейчас популярной становится тема загородного дома, стимулирование частного домостроения, чтобы в том числе, выполнить наказ Президента строить больше жилья. В Ленобласти работают ли какие-то «стимулы» от государства?
Виктория Кудрявцева, руководитель отдела продаж и председатель правления ДНП в поселке «Карельский Бриз»: Скорее нет. Ещё пока несовершенное законодательство, которое вряд ли способно стимулировать загородный рынок. Что-то постоянно меняется, отменяется одно, появляется другое. Проблема в том, что государство уделяет внимание проблемам садоводов, огородников на землях, которые были бесплатно переданы в советское время и ИЖС. Девелоперская деятельность, вовлечение в оборот новых земель, из сферы интереса законодателей вычеркнута.
Приобрести гектары земли или массив – это только начало для любого девелопера. Самое главное – вывести землю в «натуру», пройти все согласования и изменить разрешенное использование под дачное строительство. Не всем девелоперам удалось проделать эту кропотливую, юридическую, дорогостоящую работу.
Zagorod.ru: Но в принципе все реально.
В. К.: Потребовалось масса сил и времени, и несколько лет. Создатели ДНП «Карельский бриз» поставили целью найти земельный массив, которому предъявили высокие требования: расстояние до города не более 50-60 км с дорожными магистралями и в тоже время окруженные лесами и водоемами. Массив должен быть видовой, и такая земля нашлась: земли бывшего ЗАО «Цвелодубово». Пологая гора, с четырёх сторон окружённая гектарами леса, и красивейшее озеро Солодововское; бывшие барское имение и финские хутора - земля «намоленная» финнами.
Ни один год прошел, прежде чем мы оформили эту землю под дачное строительство. Надо сказать, что мы были пионерами по выведению земли в «натуру» и изменению разрешенного использования. Администрация Выборгского района, надо отдать ей должное, помогала нам. Несмотря на лабиринты в законе мы пошагово продвигались по оформлению этого массива. И вот, пройдя слушания, стали дачным поселком. После такого длинного пути, в несколько лет, жалко было уникальный красивый массив резать на 6-10 соток, поэтому мы создали поселок единственный в Ленинградской области, который имеет нарезки от 15 до 35 соток. Такая нарезка создает комфортные условия для проживания людей, желающих создать гармоничную жизнь за городом.
Zagorod.ru: Обычно на рынке предлагаются участки вдвое меньше, от 6 соток, что позволяет продавать дешево и быстро.
В. К.: Конечно, продажи у нас нельзя назвать быстрыми. Это заведомо спланировано. Наша задача создать поселок комфорт-класса. Помимо концепции большой нарезки, мы включили требования к ограждению: внутри поселка зеленые изгороди, исключая заборы, только владельцам собак можно устанавливать сетку 3Д зеленого цвета, высотой 1,5м и засаживать ее декоративными растениями. Ограждения у нас общие по границе поселка, внутри поселка зеленая изгородь. Уже сегодня вырисовывается поселок принципиально новый с ощущением простора и видовыми участками (на сегодняшний день построены две очереди, и уже половина участков заселена).
У нас уникальная природа и погода. По данным обсерватории «Светлое», на территории поселка на 15 солнечных дней больше, чем в Петербурге. В городе идет дождь, а тут светит солнце.
Zagorod.ru: Не редко красивая природа значит отсутствие коммуникаций, дорог, тьма-таракань.
В. К.: У нас все наоборот. Мы делаем этот поселок под себя, с любовью, поэтому не торопимся все распродать по-быстрому. И хочется, чтобы жители в нем чувствовали себя уютно. Дороги, конечно, мы все делаем. И вот вам пример деятельности девелопера. «Карельский бриз» расположен рядом с хутором Солодово. Мы сделали дорогу, которой могут пользоваться и жители этого поселка. Зимой она чистится, а ранее жители хутора Солодово даже не приезжали, было бездорожье. А муниципалет сделать не мог – нет денег. Так бы и жили в Солодово без нормальной дороги. Восстанавливаем старые финские дороги, ведем диалог с «Автодором» и Администрацией по сохранению заезда с ЗСД.
Zagorod.ru: А вода, канализация? Какие «городские удобства»?
В. К.: Вода – из скважины. Канализация – септик на каждом участке. Электричество, освещение по поселку, видеонаблюдение. Хочется, чтобы был газ. Но это возможно, когда будут Солодово газифицировать. Надеемся попасть в программу. Если делать самостоятельно, как ДГП, то финансово это будет золотой газопровод .
Zagorod.ru: Сколько сегодня стоит участок, что входит в стоимость? Какие варианты платежа рассматриваются?
Виктория Кудрявцева: На сегодня от 90 до 130 тыс. рублей за сотку в КП «Карельский бриз». Возможна беспроцентная рассрочка до 2 лет. Во втором поселке «Подгорная усадьба» – до 100 тыс. рублей за сотку. В третьем поселке КП «Малинки» старт продаж – цена участка от 50 тысяч за сотку.
Zagorod.ru: Какие платежи за эксплуатацию поселковой инфраструктуры?
В. К.: Когда у нас будет заселено 100% участков, то взносы составят 2000 рублей в месяц. На сегодня эта цифра выше, т.к. из двух очередей заселена половина, а третья очередь строительство в перспективе. В оплату входит: содержание дорог, обслуживание въездной группы (дежурный на шлагбауме), обслуживание электросетей, освещение всего поселка, вывоз мусора и т.д.
Zagorod.ru: К сожалению, мало найдется в Ленобласти коттеджных поселков без проблем, без недовольных покупателей. Я таких идеальных не встречал. Больше всего вопросов у жителей возникает по поводу управления поселка, взносов. На мой взгляд, система на самом деле не очень совершенная и не очень прозрачная, что стимулирует массу вопросов, мол, за что я столько плачу. Как вы решаете сложные вопросы?
В. К.: Мы не нанимали управляющую компанию; управляем сами. Общее собрание решает, что нужно планировать на год, составляем финансовый план. Ревизионная комиссия не только контролирует, но и решает многие вопросы. В ревизионную комиссию вошли грамотные ученые люди. Все работают на общественных началах. Председатель пока работает на 1/2 ставки. Нам 4,5 года, поэтому экономим, надо встать на ноги, пока многое держится на личной инициативе правления, ревизионной комиссии и наших жителей, поэтому говорить о «прозрачности» термин наших смутьянов, и с ними мы знакомы по переписке, их письма мы регулярно читаем на просторах интернета под разными именами. Правление и Ревизионная комиссия согласно закона по электронной почте высылает каждому члену материалы для обсуждения на собрании. На собрании принимаем решение и утверждаем финансовый план. Материалы дублируются в печатном виде и раздаются на собрании каждому члену, что подтверждается листами учета ознакомления с материалами, где каждый участник собрания расписывались в том, что они получали пакеты документов перед каждым собранием.
Zagorod.ru: Некоторые комментарии касались проблем с выделением электроэнергии, отсутствии генплана. Насколько эти претензии обоснованы?
В. К.: Это опять придумки скандального нашего жителя Юли. Что касается электроэнергии, все желающие обеспечены помимо базовых 5кВт на участок дополнительными мощностями. У многих построены современные «умные» дома и без допмощности им не обойтись.
Претензии только у одной Юли. У неё нет желания получать допмощности, а есть желание создавать прецеденты для конфликтов, создавать «бурю в стакане воды», ибо для получения допмощностей необходимо первоначально оформлять документы, например АРБП (акт разграничения балансовой принадлежности). Пока кабель не на территории собственника – ответственность на ДНП; кабель проходит по территории собственника – ответственность на собственнике. Всё логично и просто, но не для Юли.
8 июня 2020 года Правление ДНП уже отвечало на комментарий на Zagorod.ru, и тут нечего добавить: «1. В нашем посёлке мощностей хватает с запасом и выдаётся столько, сколько людям нужно до 15 кВт. А на период строительства 5 кВт есть у всех и сразу... 2. «Писателю Юле» в течение нескольких лет периодически предлагалось оформить документы как положено, как это делают все собственники в посёлке. И это очень просто: заказал ТУ, выполнил их, подписал Акт разграничения, и всё, мощности твои. Но «Писатель» все эти годы ищет для себя особый путь, тернистый и неизведанный, а потому будоражащий его пытливый ум: зачем запрашивать ТУ, зачем подписывать акт разграничения? Лучше написать в полицию, в прокуратуру, в антимонопольную службу, в газету, в интернет. Так интереснее жить! Правда пока мощностей нет, зато есть непоколебимая вера в светлое будущее!»
По поводу генплана повторю ответ нашего юриста на Zagorod.ru от 18 июня 2020 года: «Здесь постоянно поднимаются вопросы о соответствии документации. Отвечу по существу вопроса. По поводу КУМИГ. Каждому члену ДНП «Солодово» известно, что запрашиваемого документа там нет и не может быть, так как его разработка и финансирование не были утверждены общим собранием членов ДНП. Знает об этом как житель поселка и Юлия. Но это не помешало ей сделать туда запрос. Вопрос только – зачем? Как юрист могу заверить, что все необходимые документы и для организации посёлка в данном месте, и для строительства домов, и для развития инженерных сетей оформлялись и продолжают оформляться. В противном случае не было бы ни посёлка, ни активного строительства. Имеющихся на данный момент документов вполне достаточно, чтобы строить и регистрировать дома на любых участках нашего поселка»
Источник:
tushino2018.ru