«Метриум»: Что не так с архитектурой жилья в Новой Москве
Новой Москве 7 лет, и её архитектурный облик становится всё более отчетливым. Новые социальные объекты – административный центр в Коммунарке, деловой квартал Neopolis, бизнес-парк Comcity, школа «Летово» – стали яркими образцами современной архитектуры. Однако жилая застройка развивается пока скорее хаотично. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных проблемах её эволюции и примерах их решения.
Новой Москве 7 лет, и её архитектурный облик становится всё более отчетливым. Новые социальные объекты – административный центр в Коммунарке, деловой квартал Neopolis, бизнес-парк Comcity, школа «Летово» – стали яркими образцами современной архитектуры. Однако жилая застройка развивается пока скорее хаотично. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных проблемах её эволюции и примерах их решения.
По данным аналитиков «Метриум», в Новой Москве идёт реализация 29 жилых комплексов. С одной стороны, у них нет единой архитектурной концепции, и их облик определяется застройщиками произвольно. С другой стороны, многие из них имеют схожие проблемы: высокая плотность застройки, непропорционально высокая этажность, ограниченность архитектурных форм и типовые дизайнерские решения.
Больше «квадратов», меньше земли
Восемь лет назад Новая Москва мыслилась как малоэтажное ответвление столичной агломерации, которое станет альтернативным центром социальной, экономической и даже административно-политической жизни (была идея создать правительственный кластер на присоединенных территориях). Однако на практике за Новой Москвой закрепилась преимущественно «жилая» функция. С 2012 года в ТиНАО было построено 13 млн кв.м жилья и 70 социальных объектов.
Для Новой Москвы, как и для всей территории столицы, действует единая норма застройки – до 25 тыс. кв.м на гектар. Поэтому большинство реализуемых здесь проектов отличается высокой плотностью, сравнимой с застройкой спальных районов Москвы.
Такая ситуация порождает специфический архитектурный облик новых жилых кварталов в ТиНАО, которые больше похожи на застройку в пределах МКАД. В таких объектах значительная часть территории отводится под жилые здания, инфраструктурные объекты и парковочные места, а для озеленения и рекреационных пространств остается мало места. Именно поэтому значительный объём зданий в Новой Москве контрастирует с полями, лесами или старой дачной застройкой. В среднем на каждый проект застройки приходится от 1 тыс. до 3 тыс. квартир.
Однако в Новой Москве есть проекты, которые отличаются невысокой плотностью застройки. К примеру, недавно на Калужском шоссе в районе Ватутинок началась реализация культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD). Комплекс будет состоять из девяти корпусов, в которых всего насчитывается 715 квартир. При этом площадь участка застройки – 4,4 га.
Всё выше и выше
Максимизация прибыли на ограниченном по площади участке приводит не только к увеличению масштаба застройки, но и её высотности. По данным «Метриум», в I квартале доля рынка малоэтажных домов (до 3 этажей) в Новой Москве составила всего 1,3%, а среднеэтажных (6-9 этажей) – 6% На многоэтажную застройку (от 10 этажей и выше) приходится 93% всего строительства в новых проектах. В отдельных жилых комплексах высота некоторых корпусов достигает 25-26 этажей.
Большая доля высокоэтажных домов обуславливает однообразие архитектурного ландшафта Новой Москвы. Вместо пригородного формата застройки, представленного индивидуальными домовладениями, таунхаусами или малоэтажными районами, новые жилые массивы здесь больше напоминают «города-острова», врезающиеся в природную среду. Соответственно, у жителей многоэтажных районов нет ощущения того, что они находятся за пределами мегаполиса – вокруг та же обстановка, как и в любом спальном районе «старой» Москвы, что ослабляет «экологическое» конкурентное преимущество Новой Москвы.
Тем не менее в ТиНАО есть проекты, представляющие некоторые альтернативы массовому высотному строительству. К примеру, малоэтажные комплексы «Квартал у леса» и «Борисоглебское» (высота до 3 этажей), а также среднеэтажные проекты, такие как «Дубровка» (до 8 этажей).
Еще одно решение – это создание мультиформатных проектов, предполагающих корпуса разной этажности. К примеру, в ЖК «Ново-Никольское» есть коттеджи, дуплексы, таунхаусы, малоэтажные дома (до 3 этажей) и среднеэтажные здания (до 9 этажей). Еще одна вариация на эту тему – это корпуса с разными секциями по количеству этажей. Такой подход позволяет найти компромисс с высотностью и устранить визуальный «гигантизм» здания. К примеру, в комплексе homecity в районе м. «Румянцево» от девелоперской компании PPF Real Estate Russia корпуса состоят из шести- и девятиэтажных секций, которые чередуются друг с другом. Всего пять корпусов, и они обращены дворами к пешеходному бульвару, пересекающему квартал.
Эффект «колодца»
Высокая плотность застройки порождает однообразие архитектурных форм в жилых комплексах. Практически всегда корпуса домов исполнены в виде прямоугольных параллелепипедов, строго обращенных к осевой линии участка застройки либо параллельно, либо перпендикулярно. В этом отношении многие новые кварталы Новой Москвы унаследовали советские принципы построения «спальных» районов.
«Прямоугольники» секций или корпусов при этом практически всегда образуют три конфигурации: отдельно стоящий прямоугольный параллелепипед, а также П-образную или Г-образную формы. П-образные корпуса предусмотрены в 17 проектах новомосковских новостроек, а Г-образные – в 16 жилых комплексах. При этом отдельно стоящие прямоугольные корпуса встречаются реже, так как они меньше (12 проектов).
Лишь в немногих проектах застройщики разнообразят форму и размещение корпусов. К примеру, башенные корпуса есть в культурно-образовательном кластере Russian Design District, в ЖК «Скандинавия», «Первый Московский», «Новая Звезда», «Позитив».
Особенно интересны нестандартные решения по форме и размещению корпусов в проектах Russian Design District и ЖК «Новая Звезда». В RDD осевую линию квартала образует центральная магистраль, вдоль которой стоят корпуса. Однако один из корпусов расположен на второй линии от магистрали, что устраняет формальность в планировании кластера. По-разному взаимодействуют между собой и сами корпуса: одни из них приближены друг к другу, другие – сильно отдалены. Нет строгой симметрии в размещении относительно осевой линии магистрали: пять башен находятся по одну сторону дороги, а четыре – на противоположной, причем только три – на первой линии и один – на второй.
В ЖК «Новая Звезда» корпуса размещены под острым углом относительно осевой линии участка, причем этот угол разный для некоторых корпусов. Такой подход создает эффект динамизма пространства и устраняет «стандартность» в планировке многоэтажного района.
Стилистическая чересполосица
У жилой застройки в Новой Москве нет единого стилевого начала. Среди 28 проектов жилых комплексов можно найти абсолютно разные архитектурные модели. Есть практически типовые девятиэтажки постсоветской поры или их модификации, отличающиеся только разноцветной облицовкой. Часть домов сохранила популярную в 2000-е гг. облицовку кирпичом, чередующуюся с полосами монолитных бетонных перекрытий. В то же время можно найти ЖК со стилистическими чертами европейского минимализма (ЖК «Скандинавия», «Квартал у леса», homecity) или авангардными решениями (Russian Design District). С одной стороны, такое разнообразие даёт покупателю выбор. С другой стороны, по мере роста Новой Москвы её архитектурный облик может оказаться чрезмерно эклектичным.
С этой точки зрения в поиске единой концепции для жилой застройки ТиНАО лучше опираться на опыт проектов с современной архитектурой. В частности, интересна практика культурно-образовательного кластера RDD. Для создания архитектурного и интерьерного облика каждого корпуса были приглашены разные творческие эксперты из мира дизайна, спорта и культуры, среди которых Валентин Юдашкин, Владимир Машков, Игорь Чапурин, Владимир Пирожков, Валерий Гергиев и многие другие. Хотя над обликом зданий работали разные люди, кластер RDD получил, с одной стороны, цельный стилистический облик, а с другой, каждый корпус сохранил индивидуальность формы, философию, концептуальность цветовых и фактурных решений.
«Наш опыт формирования архитектурной концепции культурно-образовательного кластера Russian Design District может быть распространен в масштабе Новой Москвы, – считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – С одной стороны, девелоперское сообщество вырабатывает общие подходы или направленность архитектуры жилых комплексов. Консенсус можно достичь, скажем, в том, чтобы все ориентировались на современную европейскую архитектуру, ведь большинство проектов в Москве так или иначе к ней тяготеют. С другой стороны, каждый проект будет отличаться детальными решениями в области цвета, формы, объема и других параметров. Так сохраняется пространство для индивидуального подхода, но и наводится порядок с застройкой Новой Москвы».
Типовые детали
На уровне отдельных элементов архитектуры в проектах на территории Новой Москвы пока не наблюдается большого разнообразия. Решения в освещении, остеклении, благоустройстве во многих жилых комплексах очень схожи.
К примеру, редко можно встретить нестандартные форматы окон, которые уже широко распространены в практике застройщиков в «старой» Москве. Угловое или панорамное остекление (не считая лоджий) встречаются в единичных проектах застройки. С этой точки зрения выделяется проект RDD, где не только в жилых помещениях много вариантов окон, но и коммерческие объекты на первых этажах башенных корпусов получат сплошное панорамное остекление, которое создает эффект парения основного объема здания над землей.
Благоустройство жилых комплексов также часто обходится без «архитектурных излишеств». К примеру, в ЖК «Аквилон Парк» стилобат Ш-образного корпуса объединен декоративной колоннадой, которая предваряет вход в закрытые дворы корпуса.
В проекте Russian Design District предполагается создание динамичного арт-пространства – ежегодно концепция оформления территории культурно-образовательного кластера будет меняться дизайнерами. На территории появятся муралы, арт-объекты, разные модели освещения т.п.
«Архитектурный облик Новой Москвы еще только формируется, и у девелоперского сообщества и властей еще есть шанс придать этому процессу какой-то упорядоченный ход, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В нашей стране богатый опыт строительства городов с нуля – вспомнить хотя бы привлечение немецкого архитектора Эрнста Мая для градостроительного планирования Магнитогорска в 1930-х гг. Возможно, некую общую архитектурную концепцию можно было разработать и для Новой Москвы с учетом мнения местных застройщиков и экономических реалий рынка жилья. Это позволит задать качественную планку, а также создаст единый облик, архитектурное «лицо» Новой Москвы».
По данным аналитиков «Метриум», в Новой Москве идёт реализация 29 жилых комплексов. С одной стороны, у них нет единой архитектурной концепции, и их облик определяется застройщиками произвольно. С другой стороны, многие из них имеют схожие проблемы: высокая плотность застройки, непропорционально высокая этажность, ограниченность архитектурных форм и типовые дизайнерские решения.
Больше «квадратов», меньше земли
Восемь лет назад Новая Москва мыслилась как малоэтажное ответвление столичной агломерации, которое станет альтернативным центром социальной, экономической и даже административно-политической жизни (была идея создать правительственный кластер на присоединенных территориях). Однако на практике за Новой Москвой закрепилась преимущественно «жилая» функция. С 2012 года в ТиНАО было построено 13 млн кв.м жилья и 70 социальных объектов.
Для Новой Москвы, как и для всей территории столицы, действует единая норма застройки – до 25 тыс. кв.м на гектар. Поэтому большинство реализуемых здесь проектов отличается высокой плотностью, сравнимой с застройкой спальных районов Москвы.
Такая ситуация порождает специфический архитектурный облик новых жилых кварталов в ТиНАО, которые больше похожи на застройку в пределах МКАД. В таких объектах значительная часть территории отводится под жилые здания, инфраструктурные объекты и парковочные места, а для озеленения и рекреационных пространств остается мало места. Именно поэтому значительный объём зданий в Новой Москве контрастирует с полями, лесами или старой дачной застройкой. В среднем на каждый проект застройки приходится от 1 тыс. до 3 тыс. квартир.
Однако в Новой Москве есть проекты, которые отличаются невысокой плотностью застройки. К примеру, недавно на Калужском шоссе в районе Ватутинок началась реализация культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD). Комплекс будет состоять из девяти корпусов, в которых всего насчитывается 715 квартир. При этом площадь участка застройки – 4,4 га.
Всё выше и выше
Максимизация прибыли на ограниченном по площади участке приводит не только к увеличению масштаба застройки, но и её высотности. По данным «Метриум», в I квартале доля рынка малоэтажных домов (до 3 этажей) в Новой Москве составила всего 1,3%, а среднеэтажных (6-9 этажей) – 6% На многоэтажную застройку (от 10 этажей и выше) приходится 93% всего строительства в новых проектах. В отдельных жилых комплексах высота некоторых корпусов достигает 25-26 этажей.
Большая доля высокоэтажных домов обуславливает однообразие архитектурного ландшафта Новой Москвы. Вместо пригородного формата застройки, представленного индивидуальными домовладениями, таунхаусами или малоэтажными районами, новые жилые массивы здесь больше напоминают «города-острова», врезающиеся в природную среду. Соответственно, у жителей многоэтажных районов нет ощущения того, что они находятся за пределами мегаполиса – вокруг та же обстановка, как и в любом спальном районе «старой» Москвы, что ослабляет «экологическое» конкурентное преимущество Новой Москвы.
Тем не менее в ТиНАО есть проекты, представляющие некоторые альтернативы массовому высотному строительству. К примеру, малоэтажные комплексы «Квартал у леса» и «Борисоглебское» (высота до 3 этажей), а также среднеэтажные проекты, такие как «Дубровка» (до 8 этажей).
Еще одно решение – это создание мультиформатных проектов, предполагающих корпуса разной этажности. К примеру, в ЖК «Ново-Никольское» есть коттеджи, дуплексы, таунхаусы, малоэтажные дома (до 3 этажей) и среднеэтажные здания (до 9 этажей). Еще одна вариация на эту тему – это корпуса с разными секциями по количеству этажей. Такой подход позволяет найти компромисс с высотностью и устранить визуальный «гигантизм» здания. К примеру, в комплексе homecity в районе м. «Румянцево» от девелоперской компании PPF Real Estate Russia корпуса состоят из шести- и девятиэтажных секций, которые чередуются друг с другом. Всего пять корпусов, и они обращены дворами к пешеходному бульвару, пересекающему квартал.
Эффект «колодца»
Высокая плотность застройки порождает однообразие архитектурных форм в жилых комплексах. Практически всегда корпуса домов исполнены в виде прямоугольных параллелепипедов, строго обращенных к осевой линии участка застройки либо параллельно, либо перпендикулярно. В этом отношении многие новые кварталы Новой Москвы унаследовали советские принципы построения «спальных» районов.
«Прямоугольники» секций или корпусов при этом практически всегда образуют три конфигурации: отдельно стоящий прямоугольный параллелепипед, а также П-образную или Г-образную формы. П-образные корпуса предусмотрены в 17 проектах новомосковских новостроек, а Г-образные – в 16 жилых комплексах. При этом отдельно стоящие прямоугольные корпуса встречаются реже, так как они меньше (12 проектов).
Лишь в немногих проектах застройщики разнообразят форму и размещение корпусов. К примеру, башенные корпуса есть в культурно-образовательном кластере Russian Design District, в ЖК «Скандинавия», «Первый Московский», «Новая Звезда», «Позитив».
Особенно интересны нестандартные решения по форме и размещению корпусов в проектах Russian Design District и ЖК «Новая Звезда». В RDD осевую линию квартала образует центральная магистраль, вдоль которой стоят корпуса. Однако один из корпусов расположен на второй линии от магистрали, что устраняет формальность в планировании кластера. По-разному взаимодействуют между собой и сами корпуса: одни из них приближены друг к другу, другие – сильно отдалены. Нет строгой симметрии в размещении относительно осевой линии магистрали: пять башен находятся по одну сторону дороги, а четыре – на противоположной, причем только три – на первой линии и один – на второй.
В ЖК «Новая Звезда» корпуса размещены под острым углом относительно осевой линии участка, причем этот угол разный для некоторых корпусов. Такой подход создает эффект динамизма пространства и устраняет «стандартность» в планировке многоэтажного района.
Стилистическая чересполосица
У жилой застройки в Новой Москве нет единого стилевого начала. Среди 28 проектов жилых комплексов можно найти абсолютно разные архитектурные модели. Есть практически типовые девятиэтажки постсоветской поры или их модификации, отличающиеся только разноцветной облицовкой. Часть домов сохранила популярную в 2000-е гг. облицовку кирпичом, чередующуюся с полосами монолитных бетонных перекрытий. В то же время можно найти ЖК со стилистическими чертами европейского минимализма (ЖК «Скандинавия», «Квартал у леса», homecity) или авангардными решениями (Russian Design District). С одной стороны, такое разнообразие даёт покупателю выбор. С другой стороны, по мере роста Новой Москвы её архитектурный облик может оказаться чрезмерно эклектичным.
С этой точки зрения в поиске единой концепции для жилой застройки ТиНАО лучше опираться на опыт проектов с современной архитектурой. В частности, интересна практика культурно-образовательного кластера RDD. Для создания архитектурного и интерьерного облика каждого корпуса были приглашены разные творческие эксперты из мира дизайна, спорта и культуры, среди которых Валентин Юдашкин, Владимир Машков, Игорь Чапурин, Владимир Пирожков, Валерий Гергиев и многие другие. Хотя над обликом зданий работали разные люди, кластер RDD получил, с одной стороны, цельный стилистический облик, а с другой, каждый корпус сохранил индивидуальность формы, философию, концептуальность цветовых и фактурных решений.
«Наш опыт формирования архитектурной концепции культурно-образовательного кластера Russian Design District может быть распространен в масштабе Новой Москвы, – считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – С одной стороны, девелоперское сообщество вырабатывает общие подходы или направленность архитектуры жилых комплексов. Консенсус можно достичь, скажем, в том, чтобы все ориентировались на современную европейскую архитектуру, ведь большинство проектов в Москве так или иначе к ней тяготеют. С другой стороны, каждый проект будет отличаться детальными решениями в области цвета, формы, объема и других параметров. Так сохраняется пространство для индивидуального подхода, но и наводится порядок с застройкой Новой Москвы».
Типовые детали
На уровне отдельных элементов архитектуры в проектах на территории Новой Москвы пока не наблюдается большого разнообразия. Решения в освещении, остеклении, благоустройстве во многих жилых комплексах очень схожи.
К примеру, редко можно встретить нестандартные форматы окон, которые уже широко распространены в практике застройщиков в «старой» Москве. Угловое или панорамное остекление (не считая лоджий) встречаются в единичных проектах застройки. С этой точки зрения выделяется проект RDD, где не только в жилых помещениях много вариантов окон, но и коммерческие объекты на первых этажах башенных корпусов получат сплошное панорамное остекление, которое создает эффект парения основного объема здания над землей.
Благоустройство жилых комплексов также часто обходится без «архитектурных излишеств». К примеру, в ЖК «Аквилон Парк» стилобат Ш-образного корпуса объединен декоративной колоннадой, которая предваряет вход в закрытые дворы корпуса.
В проекте Russian Design District предполагается создание динамичного арт-пространства – ежегодно концепция оформления территории культурно-образовательного кластера будет меняться дизайнерами. На территории появятся муралы, арт-объекты, разные модели освещения т.п.
«Архитектурный облик Новой Москвы еще только формируется, и у девелоперского сообщества и властей еще есть шанс придать этому процессу какой-то упорядоченный ход, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В нашей стране богатый опыт строительства городов с нуля – вспомнить хотя бы привлечение немецкого архитектора Эрнста Мая для градостроительного планирования Магнитогорска в 1930-х гг. Возможно, некую общую архитектурную концепцию можно было разработать и для Новой Москвы с учетом мнения местных застройщиков и экономических реалий рынка жилья. Это позволит задать качественную планку, а также создаст единый облик, архитектурное «лицо» Новой Москвы».
Источник:
https://www.metrium.ru/