Рынок коворкингов: восстановление неизбежно

Периоды затишья и восстановления

Все бизнесы так или иначе зависят друг от друга и подстраиваются под изменения экономики. Рынок коммерческой недвижимости исконно зависим от арендаторов, а значит и от ситуации в бизнесе своих арендаторов.

Уже более полугода рынок коворкингов, так же как и другие рынки, движется по схеме снижение-ожидание-восстановление. Летом мы говорили о ситуации затишья, связанной с отлаживанием бизнес-процессов на стороне арендаторов, и прогнозировали рост с началом осени. И действительно мы увидели сделки и выход новых пространств на рынок. Так, например, в конце сентября одна из столичных сетей закрыла сразу три сделки. По данным NF Group (ex Knight Frank) в январе-августе 2022 года в Москве введено 15 новых коворкингов площадью 104 тыс. кв. м. Это на 30,4% выше показателя за весь 2021 год и превышает все годовые результаты прошлых периодов. Открытия проектов продолжились и осенью.

Аналитики публикуют данные о высокой вакантности гибких пространств - по оценкам NF Group, свободны 29% рабочих мест. Однако, если посмотреть, с чем связана эта вакантность, становится понятно, что причина не в потере резидентов. В том же отчете говорится о выводе новых площадей в сегменте и прогнозируются новые открытия. На рынок вышли новые крупные игроки, которые еще не загрузили свои площади. Без учета новых площадей вакантность рынка коворкингов составляет около 15%.

Конечно, каждая новая вводная, которую получает бизнес сегодня, будь то волны эмиграции, частичная мобилизация, уход западных игроков из России, - создают периоды затишья на рынке коммерческой недвижимости. Итогом этого затишья становится рост спроса на коворкинги.

Бизнес в России еще никогда не был в такой динамичной ситуации. Сокращение горизонта планирования, перестройка внутренних процессов, и первоочередная задача удерживать бизнес, ведут к необходимости оптимизировать расходы, в том числе офисные. И безусловно арендаторам в острой ситуации важно получить быстрое и качественное решение по рабочему пространству, нежели классическую аренду с расходами на ремонт и оснащение офиса.

Конечно, каждый отдельно взятый коворкинг-проект находится в своей ситуации по вакантности. Так, оба пространства F2, к примеру, загружены на 100%. А в общем срезе - мы видим как потери арендаторов, так и вывод новых пространств, и заключение новых сделок. Рынок динамичен, он меняется и живет.

Бизнес-хаб в коворкинге

Спрос изменился. Основной запрос сегодня - коворкинги, площадью от 1000 квадратных метров. Клиенты коворкингов - это около- или госкомпании, российский бизнес, телекоммуникационные компании, банки. В том числе и западные компании, которые переформатируют свой бизнес на территории России и имеют совершенно иные запросы в отношении офиса, нежели раньше.

Основная функция офиса как такового сегодня - бизнес-хаб. Это пространство, где находится представительство компании и где может собираться команда для проведения необходимых встреч и совместной работы время от времени. Эту задачу идеально решает коворкинг. На сегодня коворкинги, пожалуй, дают лучшее офисное решение для бизнеса, так как оно сочетает в себе гибкие условия по аренде и включенный в контракт сервис.

Предложение и его объемы также меняются. Рынок стал смелее в квадратуре и предлагаемых форматах. Если в прошлом году средний метраж коворкинга был на уровне 2500 м2, то в этом году мы говорим о 3800 м2. Какие-то 5 лет назад рынок коммерческой недвижимости определял коворкинги как микро-рынок, услугу, о которой многие и не слышали. Сейчас по оценкам NF Group в Москве 366 тыс. кв. м коворкингов — около 2% от общего объема офисов. Совершенно точно можно сказать, что сервисные офисы - это отдельный самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости, который за счет гибкости своего формата динамично развивается, остается в стабильности и находит своего арендатора.

Бизнес в поиске решений

В кризисных ситуациях бизнесы могут найти решения в коллаборации - общаться и делиться опытом как никогда полезно. Компания OfficeFlex, в управлении которой находится в том числе сеть коворкингов F2, следит за ситуацией на рынке, изучает спрос и находится в тесном контакте со своими проектами, резидентами, рынком и потенциальными арендаторами. В сентябре на одном из b2b мероприятий, организованном OfficeFlex, HR-сообщество обсуждало тему офисной турбулентности и опцию переезда в коворкинги. На оффлайн встречу собралось 70 гостей и это была 100% “явка”, выражаясь языком ивентов. Интересно, что многие из HR-гостей представляли западные компании. Рынок и журналисты поторопились списать со счетов западных арендаторов, в то время как они не покинули площади, а пересмотрели свои потребности. Большинство компаний озвучивали насущные проблемы - реструктуризацию компании, новую численность команд, необходимость иметь свой офис-хаб.