Компас инвестора от «Метриум»: обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты «старой» Москвы, которые появились в продаже в IIIквартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе оценки по двум группам критериев (инвестиционные и потребительские) эксперты определили лучшие новостройки для вложений этой осенью.
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С прошлого исследования аналитики «Метриум» улучшили методику отбора проектов.
Методика анализа строится следующим образом:
1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Какие проекты III квартала наиболее привлекательны для инвестиций
На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса Kazakov Grand Loft (Басманный район). Уровень цен в целом соответствует среднему по конкурентам в локации, однако в комплексе предусмотрены небольшие и сравнительно недорогие студии – от 17 кв.м. за 7,9 млн рублей. Масштаб проекта небольшой (13 тыс. кв.м), поэтому конкуренция будет сдержанной. По потребительским характеристикам комплекс отличается хорошей транспортной доступностью – он находится в центре. Проект реализует застройщик «Колди», хорошо известный на столичном рынке и имеющий большой опыт строительства подобных зданий.
Вторую позицию рейтинга инвестиционной привлекательности занял проект «Н 74» от «Патек Групп». Жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 32 тыс. кв.м с собственной инфраструктурой расположен в Нижегородском районе на юго-востоке Москвы и обладает хорошей транспортной доступностью. Средняя цена «квадрата» в ЖК «Н 74» составляет 209 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры – 6,4 млн рублей (34,1 кв.м.). Важное инвестиционное преимущество – небольшой масштаб проекта. Общая площадь квартир всего 15,7 тыс. кв.м. «Слабые» стороны – стартовые цены соответствовали среднерыночным в локации. По потребительским характеристикам у комплекса высокие баллы за близость к центру (дорога на машине займет 11 минут).
На третьей позиции – жилой комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Уровень цен в целом ниже, чем у конкурентов в локации, хотя они относятся к более высоким классам и имеют более качественные характеристики. Масштаб проекта большой (площадь 170 тыс. кв.м), поэтому есть риск высокой конкуренции. В комплексе предусмотрены небольшие студии площадью от 19,6 кв.м. за 5,9 млн рублей. Проект отличает высокая надежность застройщика и хорошая обеспеченность социальной инфраструктурой.
«Третий квартал отмечен выходом небольших камерных проектов по привлекательным ценам, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вместе с тем нужно признать, что больше половины новых жилых комплексов продаются по ценам, схожим с ближайшими конкурентами, причем даже несмотря на то, что многие из старых проектов находятся на поздней стадии строительства. Это связано с общим высоким ростом цен, а также активным спросом – у застройщиков нет больших стимулов демпинговать на ранней стадии строительства».