Самострой: снести нельзя, узаконить. Советы юристов СРО «РОСО»

«Для того, чтобы построенный объект соответствовал требованиям законодательства, нужно учесть два важных момента ещё до начала строительства, - комментирует Елена Камилова, руководитель юридического департамента НП СРО «РОСО». - Во-первых, стоит убедиться, что разрешённое использование земельного участка допускает строительство на нём объекта недвижимости. Во-вторых, постройка должна отвечать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и прочим. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан».
Конституция Российской Федерации гласит: иначе как по решению суда никто не может быть лишён своего имущества. Однако в 2015 году статья 222 Гражданского кодекса была дополнена нормой, которая позволила сносить самострой без судебного решения в тех случаях, если строения находятся на не подлежащем застройке участке, в зоне с особыми условиями использования, в месте отвода инженерных сетей или на территории общего пользования.
«Чтобы обезопасить объект недвижимости, над которым навис ковш экскаватора, следует заручиться весомыми аргументами в виде перечня правоустанавливающих документов – договора аренды или собственности на участок, исходно-разрешительной документации, в том числе согласованного проекта, - рекомендует Елена Камилова, руководитель юридического департамента НП СРО «РОСО». - Независимая оценка объекта недвижимости и сведения о его рыночной стоимости помогут обосновать размер материальной компенсации в случае, если снос всё-таки будет произведён. Выписка из ЕГРП и фотографии современного состояния здания дадут понимание о соответствии характеристик реального объекта данным в свидетельстве о праве собственности».
На практике часты случаи, когда строение уже возведено, а земельно-правовые отношения не оформлены, либо исходно-разрешительная документация не получена в полном объёме. В погоне за прибылью строители часто отходят от заявленных и согласованных исходно-разрешительной документацией параметров, в результат чего на участке появляется совершенно другое здание, отличающееся по метражу, высотности и прочим характеристикам. Такие нарушения воспринимаются застройщиками как незначительные, ведь они вскоре рассчитывают все узаконить и оформить надлежащим образом. Часто действительно доводят работу до конца, но ещё чаще строение так и остаётся на полулегальном основании.
Пробовать легализовать уже построенное здание можно и нужно. Признать право собственности на самовольно возведённую постройку суд может за лицом, у которого земельный участок находится в собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании. В некоторых случаях за признанием данного права может обратиться арендатор земельного участка.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия таких отступлений от градостроительных и строительных правил, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.
Если владелец обнаружил, что его строение по тем или иным критериям можно признать самовольно возведённым, то он должен понимать, что у самостроя два пути: его либо придётся снести, либо – узаконить. И в ряде случаев признать право собственности на самовольную постройку действительно возможно, хотя с учётом изменений законодательства и сформировавшейся по этому вопросу позиции судов порядок признания права собственности на нее в последнее время значительно усложнился - добавляет Елена Камилова.
В заключение эксперт приводит несколько интересных фактов о позициях судов в отношении подобных споров.
• Действие положений о самовольной постройке распространяется в том числе на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции.
• Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания постройки самовольной.
• Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным
• Эксплуатация объекта не по целевому назначению сама по себе не означает, что данный объект является самовольным строением
• Отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки, когда право собственности на нее уже признано в установленном законом порядке
*С полным перечнем позиций судов можно ознакомиться в приложении к статье 222 ГК РФ «Самовольная постройка».