Открытие эскроу-счетов для долевого строительства сделают обязательным
Переход застройщиков с 1 июля 2018 года к счетам эскроу, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков, означает конец эры долевого строительства в том виде, в котором оно сложилось в России за годы своего существования. На законодательном уровне оно останется, но фактически девелоперы начнут возводить недвижимость либо на банковские кредиты, либо на собственные средства.
Минфин России подготовил поправки, предусматривающие страхование средств дольщиков на эскроу-счетах. По замыслу министерства, если у банка отзовут лицензию, то гражданин, открывший спецсчет по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), получит от Агентства по страхованию вкладов возмещение до 10 млн рублей. Эксперты Консалтинговой группы «БАЗИС» проанализировали, насколько подобный финансовый инструмент может быть востребован на рынке возведения жилья.
В декабре прошлого года Правительство России утвердило дорожную карту по поэтапному отказу от долевого строительства и переходу к 2020 году на банковское финансирование. В данный момент застройщики могут либо как и раньше привлекать средства граждан (естественно, с учетом поправок в закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, ужесточивших требования к строительным компаниям), либо начать использовать для аккумуляции средств частных инвесторов эскроу-счета.
С главными изменениями в 214-ФЗ, которые введены отдельным Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», можно ознакомиться по ссылке http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221171/
Отметим некоторые из них, вступающие в силу с 1 июля 2018 года:
- застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство;
- собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта;
- застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых;
- обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;
- застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль;
- вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик теперь обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд («Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Отметим, что эта структура функционирует с 1 января 2018 года.
«От уплаты дополнительного «налога на дольщика», вносимого теперь застройщиком с каждого ДДУ в специализированный компенсационный фонд, можно освободиться с использованием альтернативного механизма, которым является открытие эскроу-счетов в уполномоченных банках, - комментирует эксперт Консалтинговой группы «БАЗИС» Максим Никонов. – Но нужно понимать, что при таком варианте деньгами клиентов застройщики смогут воспользоваться только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, с покупателем квартиры подписан передаточный акт, а право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Текущие платежи, связанные со строительством, застройщик будет производить за счет целевых кредитов и собственных средств».
При этом оставался нерешенным важный вопрос: что будет, если банк лопнет и его лишат лицензии? Действующий механизм страхования счетов физических лиц с предельной суммой возмещения в 1,4 млн рублей здесь не работает, поскольку стоимость недвижимости практически в любом регионе страны в разы больше.
Уже сейчас при приобретении квартиры на вторичном рынке по требованию одной из сторон эскроу-счет может заменить банковскую ячейку – его открывают на период сделки по приобретению недвижимости. В этом случае лимит по страхованию увеличивается до 10 млн рублей.
Видимо, по аналогии с этим механизмом Минфин подготовил поправки к закону «О страховании вкладов» № 177-ФЗ от 23.12.2003, предусматривающие страхование денежных средств в сумме до 10 млн рублей, размещенных на спецсчетах по ДДУ. Если сумма на спецсчете окажется более указанного значения (в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге такое очень вероятно), гражданин часть денег всё-таки потеряет.
В случае принятия законопроекта деньги дольщиков застрахуют, как минимум, на весь срок возведения многоквартирного дома. Компенсацию выплатят из фонда страхования вкладов, куда коммерческие учреждения ежеквартально перечисляют 0,15% привлеченных средств физлиц.
В апреле завершился этап публичного обсуждения поправок. Принять их планируется в июне 2018 года.
«По действующему гражданскому и банковскому законодательству эскроу-счета в долевом строительстве возможно было открывать и раньше, но этот инструмент оставался невостребованным, – продолжает юрист Консалтинговой группы «БАЗИС» Максим Никонов. – Очевидно, у застройщиков не было никакого экономического стимула этим заниматься. Теперь Правительство России, можно сказать, обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Согласно упомянутой дорожной карте массовое заключение ДДУ с использованием данного финансового механизма должно начаться с 1 июля 2018 года. Через год, по завершению переходного этапа, таких договоров по плану будет около 30% от общего количества. А с 1 июля 2019 года уже все деньги дольщиков должны размещаться исключительно на эскроу-счетах».
В декабре прошлого года Правительство России утвердило дорожную карту по поэтапному отказу от долевого строительства и переходу к 2020 году на банковское финансирование. В данный момент застройщики могут либо как и раньше привлекать средства граждан (естественно, с учетом поправок в закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, ужесточивших требования к строительным компаниям), либо начать использовать для аккумуляции средств частных инвесторов эскроу-счета.
С главными изменениями в 214-ФЗ, которые введены отдельным Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», можно ознакомиться по ссылке http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221171/
Отметим некоторые из них, вступающие в силу с 1 июля 2018 года:
- застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство;
- собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта;
- застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых;
- обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;
- застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль;
- вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик теперь обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд («Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Отметим, что эта структура функционирует с 1 января 2018 года.
«От уплаты дополнительного «налога на дольщика», вносимого теперь застройщиком с каждого ДДУ в специализированный компенсационный фонд, можно освободиться с использованием альтернативного механизма, которым является открытие эскроу-счетов в уполномоченных банках, - комментирует эксперт Консалтинговой группы «БАЗИС» Максим Никонов. – Но нужно понимать, что при таком варианте деньгами клиентов застройщики смогут воспользоваться только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, с покупателем квартиры подписан передаточный акт, а право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Текущие платежи, связанные со строительством, застройщик будет производить за счет целевых кредитов и собственных средств».
При этом оставался нерешенным важный вопрос: что будет, если банк лопнет и его лишат лицензии? Действующий механизм страхования счетов физических лиц с предельной суммой возмещения в 1,4 млн рублей здесь не работает, поскольку стоимость недвижимости практически в любом регионе страны в разы больше.
Уже сейчас при приобретении квартиры на вторичном рынке по требованию одной из сторон эскроу-счет может заменить банковскую ячейку – его открывают на период сделки по приобретению недвижимости. В этом случае лимит по страхованию увеличивается до 10 млн рублей.
Видимо, по аналогии с этим механизмом Минфин подготовил поправки к закону «О страховании вкладов» № 177-ФЗ от 23.12.2003, предусматривающие страхование денежных средств в сумме до 10 млн рублей, размещенных на спецсчетах по ДДУ. Если сумма на спецсчете окажется более указанного значения (в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге такое очень вероятно), гражданин часть денег всё-таки потеряет.
В случае принятия законопроекта деньги дольщиков застрахуют, как минимум, на весь срок возведения многоквартирного дома. Компенсацию выплатят из фонда страхования вкладов, куда коммерческие учреждения ежеквартально перечисляют 0,15% привлеченных средств физлиц.
В апреле завершился этап публичного обсуждения поправок. Принять их планируется в июне 2018 года.
«По действующему гражданскому и банковскому законодательству эскроу-счета в долевом строительстве возможно было открывать и раньше, но этот инструмент оставался невостребованным, – продолжает юрист Консалтинговой группы «БАЗИС» Максим Никонов. – Очевидно, у застройщиков не было никакого экономического стимула этим заниматься. Теперь Правительство России, можно сказать, обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Согласно упомянутой дорожной карте массовое заключение ДДУ с использованием данного финансового механизма должно начаться с 1 июля 2018 года. Через год, по завершению переходного этапа, таких договоров по плану будет около 30% от общего количества. А с 1 июля 2019 года уже все деньги дольщиков должны размещаться исключительно на эскроу-счетах».
Источник:
https://www.basis.gs/stati/777/