Минстрой обещает помочь девелоперам, работающим по ДДУ
По инициативе Минстроя России часть ужесточенных поправок в законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», вступающих в силу с 1 июля 2018 года, будет смягчена.Комментирует последние изменения в 214-ФЗ и 218-ФЗ старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков.
По инициативе Минстроя России часть ужесточенных поправок в законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», вступающих в силу с 1 июля 2018 года, будет смягчена. С этой целью подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в 214-ФЗ и закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Необходимость разработки изменений была вызвана значительными как по содержанию, так и по объему новеллами, которые ранее были внесены в названные законы.
Главное требование, которое может создать наибольшие сложности, сводится к правилу «один застройщик – одно разрешение на строительство». Фактически, это прямое ограничение на количество одновременно застраиваемых объектов.
«Эти поправки затруднят сооружение крупных жилых проектов в несколько очередей, – считает ведущий юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков. – Раньше деньги дольщиков одного дома частично направлялись на стройку этого дома, а часть шла на начало строительства другого объекта. То есть средства расходовались не на реализацию только одного проекта, а распределялись на несколько новых строек, в том числе и без продолжения возведения этажей на первоначальном объекте, что в итоге часто приводило к незавершенности строительства ряда домов.
Кроме того, новая редакция закона делала крайне сложной возможность «достраивать» проблемные объекты после недобросовестных застройщиков – девелоперу пришлось бы каждый раз получать разрешение на строительство нового объекта, что неизбежно привело бы к увеличению сроков и удорожанию новостроек».
Чем ближе 1 июля, тем активнее застройщики выводят в продажу новые объекты, стремясь отсрочить для себя работу в новых реалиях. В первом квартале 2018 года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в России достигло 147,1 тысяч.
Вышеуказанный законопроект в основном касается изменений в отношении двух наиболее серьезных и обсуждаемых новелл законодательства о долевом строительстве. О первой из них, «один застройщик – одно разрешение на строительство», мы уже упомянули: новый законопроект предусматривает, что теперь в определенных случаях при заключении ДДУ застройщик сможет иметь одновременно несколько разрешений на строительство.
Ко второй можно отнести вопросы, связанные с финансированием проектов и взаимодействием с кредитными организациями.
Изменения в части финансовых аспектов деятельности застройщика направлены на обеспечение сбалансированного и непрерывного финансирования проектов по созданию многоквартирных домов и связанных с ними иных объектов недвижимости и, как следствие, на снижение рисков задержек в осуществлении этих проектов.
Эти изменения заключаются в следующем:
- возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций;
- включение в перечень допустимых обязательств застройщика таких как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании объектов инфраструктуры и благоустройства;
- возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках с привязкой проекта, осуществляемого по одному разрешению на строительство, к одному конкретному счету в таком банке;
- право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности;
- право считаться не имеющим недоимок по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации не до момента принятии решения судом, а до момента вступления в силу соответствующего решения.
Пока неизвестно, успеет ли законодатель принять поправки до 1 июля. Вместе с тем, как отмечают в Минстрое, до сих пор нет определенности на счет того, готовы ли уполномоченные банки кредитовать застройщиков и на каких условиях.
Необходимость разработки изменений была вызвана значительными как по содержанию, так и по объему новеллами, которые ранее были внесены в названные законы.
Главное требование, которое может создать наибольшие сложности, сводится к правилу «один застройщик – одно разрешение на строительство». Фактически, это прямое ограничение на количество одновременно застраиваемых объектов.
«Эти поправки затруднят сооружение крупных жилых проектов в несколько очередей, – считает ведущий юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков. – Раньше деньги дольщиков одного дома частично направлялись на стройку этого дома, а часть шла на начало строительства другого объекта. То есть средства расходовались не на реализацию только одного проекта, а распределялись на несколько новых строек, в том числе и без продолжения возведения этажей на первоначальном объекте, что в итоге часто приводило к незавершенности строительства ряда домов.
Кроме того, новая редакция закона делала крайне сложной возможность «достраивать» проблемные объекты после недобросовестных застройщиков – девелоперу пришлось бы каждый раз получать разрешение на строительство нового объекта, что неизбежно привело бы к увеличению сроков и удорожанию новостроек».
Чем ближе 1 июля, тем активнее застройщики выводят в продажу новые объекты, стремясь отсрочить для себя работу в новых реалиях. В первом квартале 2018 года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в России достигло 147,1 тысяч.
Вышеуказанный законопроект в основном касается изменений в отношении двух наиболее серьезных и обсуждаемых новелл законодательства о долевом строительстве. О первой из них, «один застройщик – одно разрешение на строительство», мы уже упомянули: новый законопроект предусматривает, что теперь в определенных случаях при заключении ДДУ застройщик сможет иметь одновременно несколько разрешений на строительство.
Ко второй можно отнести вопросы, связанные с финансированием проектов и взаимодействием с кредитными организациями.
Изменения в части финансовых аспектов деятельности застройщика направлены на обеспечение сбалансированного и непрерывного финансирования проектов по созданию многоквартирных домов и связанных с ними иных объектов недвижимости и, как следствие, на снижение рисков задержек в осуществлении этих проектов.
Эти изменения заключаются в следующем:
- возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций;
- включение в перечень допустимых обязательств застройщика таких как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании объектов инфраструктуры и благоустройства;
- возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках с привязкой проекта, осуществляемого по одному разрешению на строительство, к одному конкретному счету в таком банке;
- право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности;
- право считаться не имеющим недоимок по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации не до момента принятии решения судом, а до момента вступления в силу соответствующего решения.
Пока неизвестно, успеет ли законодатель принять поправки до 1 июля. Вместе с тем, как отмечают в Минстрое, до сих пор нет определенности на счет того, готовы ли уполномоченные банки кредитовать застройщиков и на каких условиях.
Источник:
https://basis.gs/stati/784/