Новое в регулировании эскроу-счетов по Закону № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…»
Как известно, в последнее время Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…» претерпел значительные изменения. Многие из них касались вопросов, связанных с финансовой устойчивостью застройщиков и сохранностью денежных средств дольщиков. Основные изменения закона анализирует старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков.
Как известно, в последнее время Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…» (далее – Закон) претерпел значительные изменения. Многие из них касались вопросов, связанных с финансовой устойчивостью застройщиков и сохранностью денежных средств дольщиков. Эти аспекты, несомненно, очень актуальны, поскольку по данным Аналитического обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации», представленного на сайте Единого реестра застройщиков, на ноябрь 2018 года количество застройщиков-банкротов увеличилось до 375, а объем незавершенного ими строительства вырос до 9,9 млн м².
Часть положений, регулирующих названные вопросы, действуют в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (п. 1.1., 1.4., 1.7. ч. 2 ст.3 и ч. 4 ст. 3), а другая часть – уже в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (ч. 1.1. ст. 3; п. 2 ч. 1.2. ст. 3; п. 1.2., 1.3., 1.5., 1.6., 7 ч 2. ст. 3; ч. 2.3, 2.3-1, 5 ст. 3).
Существенные изменения были внесены в том числе в ст. 15.4. и 15.5. Закона, которые определяют особенности привлечения застройщиком денежных средств дольщиков в случае размещения средств на счетах эскроу, а также особенности открытия, ведения и закрытия таких счетов. Эти новеллы заключаются в следующем.
Теперь открытие счета эскроу дольщиком возможно в любом банке. Раньше это надо было делать в том банке, с которым у застройщика заключен кредитный договор для целей предоставления денежных средств на строительство МКД. Главное, чтобы банк отвечал установленным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 требованиям. При этом перестала действовать норма, перечисляющая подлежащие включению в кредитный договор условия.
Изменились требования к существенным условиям договора эскроу. Так, наряду с сохранившимися требованиями к включению условий, предусмотренных п. 1-4 ч. 4 ст. 4 Закона, появилось требование об обязанности уплатить депонируемую сумму до ввода в эксплуатацию МКД. При этом утратила силу норма о включении условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, в отношении договора условного депонирования денежных средств.
Особенно важной новеллой, на наш взгляд, стало то, что в случае привлечения денежных средств дольщиков с использованием счета эскроу к застройщику не применяются многочисленные требования, появившиеся в последнее время, например, о наличии определенного опыта в строительстве; об одном разрешении на строительстве; об отсутствии недоимок; об отчислениях в Фонд защиты прав дольщиков.
Теперь установлено, что с момента передачи дольщику объекта долевого строительства, право залога, возникшее на основании кредитного договора, заключенного между банком и застройщиком, не распространяется на такой объект. С этой даты прекращается залог земельного участка, права аренды или субаренды земельного участка, на котором построен объект недвижимости, переданный дольщику.
Важно отметить, что позиция законодателя по вопросу о начислении процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, полностью поменялась. Теперь они не начисляются.
Также по-новому определяется момент, с которого уполномоченный банк обязан перечислить денежные средства со счета эскроу застройщику. Если ранее таким моментом было предоставление в банк передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, то сейчас таким моментом является предоставление банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации.
Но поскольку счет эскроу является новым инструментом, то пока точный и отлаженный механизм его действия в достаточной степени не апробирован. Регулярно организуемые банковским сообществом и строительными компании совместные мероприятия позволяют выявлять наиболее проблемные моменты и искать пути их решения.
На данный момент вопросы, которые обладали неопределенностью и вызывали наибольшие сложности, касались процентных ставок под проектное финансирование при использовании эскроу-счетов; ограничениях по размеру страховых сумм в отношении средств на эскроу-счетах; дополнительных требованиях банков к застройщикам для открытия таких счетов; а также невозможности поэтапного «размораживания» средств дольщиком при выполнении определенного этапа строительства.
Часть положений, регулирующих названные вопросы, действуют в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (п. 1.1., 1.4., 1.7. ч. 2 ст.3 и ч. 4 ст. 3), а другая часть – уже в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (ч. 1.1. ст. 3; п. 2 ч. 1.2. ст. 3; п. 1.2., 1.3., 1.5., 1.6., 7 ч 2. ст. 3; ч. 2.3, 2.3-1, 5 ст. 3).
Существенные изменения были внесены в том числе в ст. 15.4. и 15.5. Закона, которые определяют особенности привлечения застройщиком денежных средств дольщиков в случае размещения средств на счетах эскроу, а также особенности открытия, ведения и закрытия таких счетов. Эти новеллы заключаются в следующем.
Теперь открытие счета эскроу дольщиком возможно в любом банке. Раньше это надо было делать в том банке, с которым у застройщика заключен кредитный договор для целей предоставления денежных средств на строительство МКД. Главное, чтобы банк отвечал установленным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 требованиям. При этом перестала действовать норма, перечисляющая подлежащие включению в кредитный договор условия.
Изменились требования к существенным условиям договора эскроу. Так, наряду с сохранившимися требованиями к включению условий, предусмотренных п. 1-4 ч. 4 ст. 4 Закона, появилось требование об обязанности уплатить депонируемую сумму до ввода в эксплуатацию МКД. При этом утратила силу норма о включении условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, в отношении договора условного депонирования денежных средств.
Особенно важной новеллой, на наш взгляд, стало то, что в случае привлечения денежных средств дольщиков с использованием счета эскроу к застройщику не применяются многочисленные требования, появившиеся в последнее время, например, о наличии определенного опыта в строительстве; об одном разрешении на строительстве; об отсутствии недоимок; об отчислениях в Фонд защиты прав дольщиков.
Теперь установлено, что с момента передачи дольщику объекта долевого строительства, право залога, возникшее на основании кредитного договора, заключенного между банком и застройщиком, не распространяется на такой объект. С этой даты прекращается залог земельного участка, права аренды или субаренды земельного участка, на котором построен объект недвижимости, переданный дольщику.
Важно отметить, что позиция законодателя по вопросу о начислении процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, полностью поменялась. Теперь они не начисляются.
Также по-новому определяется момент, с которого уполномоченный банк обязан перечислить денежные средства со счета эскроу застройщику. Если ранее таким моментом было предоставление в банк передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, то сейчас таким моментом является предоставление банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации.
Но поскольку счет эскроу является новым инструментом, то пока точный и отлаженный механизм его действия в достаточной степени не апробирован. Регулярно организуемые банковским сообществом и строительными компании совместные мероприятия позволяют выявлять наиболее проблемные моменты и искать пути их решения.
На данный момент вопросы, которые обладали неопределенностью и вызывали наибольшие сложности, касались процентных ставок под проектное финансирование при использовании эскроу-счетов; ограничениях по размеру страховых сумм в отношении средств на эскроу-счетах; дополнительных требованиях банков к застройщикам для открытия таких счетов; а также невозможности поэтапного «размораживания» средств дольщиком при выполнении определенного этапа строительства.
Источник:
https://basis.gs/stati/811/