Рынок складской недвижимости. Итоги 2021 года и прогноз на 2022-й

Говоря об итогах рынка складской недвижимости за 2021 год, просто нельзя не упомянуть складской «бум» в Московском регионе, начавшийся летом 2020 года и ещё продолжающийся. Суммарный объём поглощения складских площадей в одном только Московском регионе за 2021 год превысил 2,2 млн кв. м, установив новый исторический рекорд. Более 70 % этого объёма пришлось на 1 полугодие, на фоне третьей волны «пандемического» спроса. В 2021 году эксперты отметили большой спрос на складскую недвижимость. Уже к концу года спрос увеличился в 1,6 раз по сравнению с аналогичными показателями 2020 года. По мнению ведущих специалистов отрасли, в 2022 году такая тенденция сохранится. Основными двигателями прогресса останутся онлайн-ретейлеры. По оценкам аналитиков, в Москве только треть складских помещений пришлась на сферу онлайн-ретейла. В регионах наблюдается немного другая ситуация – более 60% складских площадей использовались онлайн-операторами. Эксперты прогнозируют активное развитие и сохранение тенденций в крупных городах и во всех регионах страны.

Какие ключевые тенденции сформировались на рынке складской недвижимости к концу 2021-началу 2022 года?

Итоги прошлого года поражают своими масштабами по сравнению с аналогичными показателями 2020 года. Предложение на рынке складов достигло 19,7 млн квадратных метров, а объем ввода в эксплуатацию составил более 1 495 тыс. квадратных метров. Этот показатель практически на 60% по сравнению с результатами прошедшего года. Также следует обратить внимание, что такой показатель стал одним из самых высоких – подобных цифр не было с 2014 года, когда также было реализовано более 1 681 тыс. квадратных метров складских помещений.

Среди наиболее крупных объектов, которые ввели в эксплуатацию в 2021 году, следует отметить:

• BTS для компании Ozon, которая входит в комплекс «Ориентир-Запад». Общая площадь складских помещений составляет более 130 тыс. квадратных метров.
• Вторая фаза индустриального парка «Холмогоры». Здесь площадь составляет приблизительно 100 тыс. квадратных метров.
• Логистический парк «Софьино». Складская площадь составляет 100 тыс. квадратных метров. Данный проект был реализован в рамках расширения компании «Яндекс.Маркет».

Девелоперы все чаще стали реализовывать заказываемые проекты «под ключ», что позволило реализовать более 726 тыс. квадратных метров для пользовательских потребностей. Данный показатель составляет практически половину общего объема строительства складских объектов за 2021 год.

Среди прочих интересных тенденций развития отрасли следует отметить такие:

• Активное развитие альтернативных форматов размещения и устройства помещений. Появляются многоэтажные складские помещения, дарксторы, специальные фулфилмент-центры и другие понятия.
• Одна из важных характеристик рынка – привлечение новых игроков. Складские проекты активно развивают крупные игроки из других отраслевых направлений. Они вводят объекты в эксплуатацию не только в крупных городских центрах, но и в регионах.
• Интерес к регионам. В 2021 году спрос на свободные региональные площади возрос практически на 25% по сравнению с аналогичными показателями прошлых годов. Наблюдаются интересные варианты и перспективы сотрудничества в Саратове, Красноярске и других мелких городах.

На основании подобных тенденций рынка эксперты ожидают, что в этом году планируется существенный прирост в сфере строительства и развития складов. Планируется ввести более 1,3 млн квадратных метров. Эти проекты уже представлены среди наиболее крупных ретейлеров, среди которых LeroyMerlin, Lamoda и другие.

Какие следует выделить ключевые показатели рынка к концу 2021 года?

2021 год в сфере складских помещений показал себя продуктивно и активно. Это, прежде всего связано, с активностью арендаторов в Москве и области. Здесь объем приобретенных складских площадей за год достиг рекордных 2 470 тыс. квадратных метров, чего еще никогда не было. Этот показатель превышает результаты прошедшего года в 1,5 раза. Для сравнения – тогда объем совершенных сделок на складском рынке недвижимости смог достичь 1 660 тыс. квадратных метров.

Среди других интересных событий на рынке следует отметить крупную сделку между PNKGroup и Ozone. В рамках данного сотрудничества планируется построить современный строительный парк общей площадью более 270 тыс. квадратных метров.

Ведущие позиции на складском рынке до сих пор сохраняют онлайн-ретейлеры. Они остаются основными двигателями роста и внедрения новых решений в отрасли, позволяя активно развиваться и другим компаниям. Под конец 2021 года было успешно завершено более 61% закрытых сделок, что превысило аналогичные показатели прошедшего года.

На рынке до сих пор преобладают сделки, связанные с арендой складских помещений. Они занимают более 84% от всего рынка. Проекты «под ключ» реализуются намного реже – этот показатель ниже практически в два раза по сравнению с услугами аренды. Он составляет пока 43%.

Высокий спрос на складски помещения можно объяснить несколькими факторами. Сюда можно отнести большое количество крупных сделок на более 50 тыс. квадратных метров с начала года. В Москве характерным явлением стало увеличение крупных сделок между компаниями-гигантами. Данная тенденция уже сохраняется на протяжении нескольких лет, что говорит о стабильном спросе на складском рынке.

Чем и насколько отличаются показатели и тренды, с которыми заканчивают год девелоперы и арендаторы в столицах (Москве и СПб) и регионах?

Инвестиции в складскую недвижимость существенно выросли. По данным экспертов, на конец 2021 года зафиксировали рекордный объем совершенных сделок за все время существования рынка. Суммарный объем сделок по недвижимости по всей России смог достичь показателей 5,4 млрд долларов. Этот показатель выше по сравнению с 2020, когда выручка составила 4,2 млрд долларов.

Наибольшая активность на складском рынке наблюдалась в последнем квартале прошлого года. Тогда были заключены сделки общей стоимостью более 2,3 млрд долларов. В последние месяцы 2021 года достигли самых высоких показателей, поэтому эксперты прогнозируют сохранение данной тенденции и в начале этого года. Можно ожидать увеличения прибыльности и количества крупных вариантов сотрудничества.

Наблюдался большой рост капитализации в Москве и Санкт-Петербурге. Так, капитализация в Москве составила более 10% от общего рынка недвижимости в регионе, а в Санкт-Петербурге – более 10,25%. Основной рост рынка связан с большими инвестиционными перспективами и заключенными сделками в Санкт-Петербурге. По сравнению с 2020 годом этот показатель вырос в 2,6 раза. При этом в Москве наблюдается более спокойная обстановка – спрос вырос на 8%.

Растет интерес и на складские помещения в разных регионах России. Планируется провести несколько крупных сделок в Ижевске, Красноярске, Иваново, Омске. В этом году планируется развитие логистических организацией, что привлечет зарубежные инвестиции в складскую недвижимость России.

Несмотря на большой ввод новых складских площадей, сохраняется достаточно крупный дефицит складов. Такая тенденция сохранится на протяжении всего 2022 года, как утверждают эксперты.

Специалисты ожидают, что текущие тенденции на рынке сохранятся, что позволит привлечь интерес со стороны зарубежных компаний. Пока отсутствуют глобальные предпосылки к сильному изменению текущего положения на рынке. В 2022 году ожидается, что сфера онлайн-ретейла продолжит доминировать, составляя активный спрос на склады. Считается, что будет увеличиваться количество сделок в индивидуальном проектировании складов под требования клиентов.

Для каких сфер бизнес-год стал удачным, а кто подсчитывает убытки?

Если опираться на результаты 2021 года, объем складского строительства действительно рекордно увеличился. Это дало возможность крупным предприятиям и компаниям реализовать индивидуальные проекты «под ключ». При этом пострадали свободные площади – их все равно нет. Только 3% от построенных новых помещений остались свободными после окончания строительства.

В 2022 году сохранится стабильный прирост объема строительства. При этом сохранится тенденция строительства под конкретного клиента.

В течение 2021 года дефицит свободных помещений увеличился, из-за чего этот показатель упал на 0,4%. Это один из самых низких показателей за последние годы. Дефицит складских помещений и повышение стоимости финансирования проектов – еще одни факторы, которые говорят о том, что глобального изменения тенденций ожидать не стоит.

При этом сохраняются предпосылки, которые говорят о возможности увеличения объема предложения на рынке. Приход новых девелоперов и активное строительство поможет решить проблему острого дефицита.

С чем предстоит столкнуться рынку в 2022 году и какие можно сделать прогнозы по дальнейшей динамике ключевых показателей?

По результатам 2021 года можно ожидать дальнейшего активного развития рынка складских помещений в России. Эксперты выделят такие основные направления и тенденции:

• Низкая вакантность и рекордный спрос ведут к росту арендной ставки. Рост арендной активности, повышение стоимости строительных материалов и труда работников привел к увеличению ставки, что сохранится в будущем году.
• Интерес девелоперов к рынку коммерческой недвижимости. Застройщики активно реализуют проекты, позволяющие получить льготы от местных властей.
• Реализация проектов под требования заказчика. Высокий спрос связан также с реализацией индивидуальных проектов крупных заказчиков. По этой причине сроки строительства во многих случаях затянулись.
• Организация складских помещений. В 2022 году планируется создавать складские комплексы с организацией дополнительного пространства для различных операций: обработки, подготовки и сортировки продукции.

Из-за дефицита свободных складских площадей, постоянного роста ставок крупнейшие девелоперы планируют полностью пересмотреть подход к разработке и строительству с целью организации многофункциональных складов по всей России. Константин Фоминченко (директор департамента индустриальной и складской недвижимости KnightFrank) в своём экспертном мнении упоминал, что в 2022 году будет увеличиваться и доля сделок в сегменте built-to-suit. Прогнозы на 2022 год остаются более чем оптимистичными. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году. Говоря об крупных регионах,исходя из заявленных планов девелоперов, в 2022 году объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 235 тыс. кв. м. В целом, 2022 год прогнозируются с сохранением тенденций и дальнейшего развития рынка.